億萬富豪邁阿密房主的保險費用超過60萬美元一年 - 彭博社

邁阿密的星島是全國最昂貴的社區之一。

攝影師：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg即使對於星島這個邁阿密最獨家的飛地來説，賬單也讓人震驚：62.2萬美元。

這是每年的費用 — 用於房主保險。

可以理解，這是最近為比斯坎灣島上一座超豪華豪宅制定的保單報價，那裏的名人如Rick Ross、Ken Griffin和Alex Rodriguez擁有住宅。但是，僅僅去年，同樣的保單費用是20萬美元。

在富人的稀有遊樂場，價格 — 以及，似乎，氣候變化的風險 — 都不是問題。

從邁阿密到阿斯彭再到納帕再到茂宜，住宅保險正在重新塑造誰能住在哪裏，以及以什麼成本。

甚至在颶風伊達利亞上週襲擊佛羅里達墨西哥灣岸之前，成千上萬的普通佛羅里達人都在努力尋找負擔得起的保單。

僅在過去三年裏，陽光州的保費就翻了三倍。農民保險最近加入了超過十幾家停止在該州出具住宅保單的保險公司，他們認為風險實在太大。其他人已經放棄了加利福尼亞。在茂宜發生致命的山火之後，一些人擔心同樣的事情可能會發生在夏威夷。

對於那些湧向南佛羅里達等地的億萬富翁和富豪來説，儘管五位數和六位數的保單費用昂貴，但並不會讓他們破產。儘管如此，越來越多的富有居民選擇放棄颶風保險，不顧風險。

星島，像瑞克·羅斯、肯·格里芬和亞歷克斯·羅德里格斯這樣的名人擁有豪宅。攝影師：傑夫·格林伯格/蓋蒂圖片社結果是：所謂的氣候新貴現象正在加速發展。行業專家表示，只有富裕階層才能負擔得起在我們這個變暖星球上保險自己免受極端天氣、洪水和野火的影響。相對較為普通的人將會被定價排擠出去。

“只有富裕的美國人才能負擔得起在一些沿海社區購買房屋，”保險信息協會的一位主管馬克·弗裏德蘭格説。

但即使對於相對富裕的人來説，保險費用也開始變得難以承受：所謂的高價值保險，大致定義為覆蓋價值超過100萬美元的房屋的保單，其漲幅超過了價值更為適中的房屋保費的兩到70倍。

“我從事這個行業已經32年了，我從未見過保費上漲的速度像今天這樣快，”保險經紀公司Alliant Private Client的董事經理辛迪·佐比安説。“如果你的漲幅低於20%，那幾乎是一份禮物。”

她説，漲幅高達800%已經成為常態，而這些三位數的漲幅往往伴隨着降低的保險限額。

佐比安表示，佛羅里達的一座房屋去年保險價值為6000萬美元，不包括內部物品，全風險覆蓋的保費約為60萬美元。今年，保險公司取消了風險覆蓋。在談判並找到另一家承保風險的公司後，房主同意支付75萬美元的保費，降低了5000萬美元的保險限額。“這被認為是一次勝利，”佐比安説。

在佛羅里達，問題歸結為：搬到可能受到海平面上升和更頻繁、更強烈的熱帶風暴威脅的地區的人太多了。

僅在過去三年裏，佛羅里達的住房保險費率翻了三倍。攝影師：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg星島上的豪宅就是一個例子。幾個月前，這座價值5000萬美元的房產的所有者正在尋找新的承保商，對每年62.2萬美元的報價感到震驚。

“最終他沒有購買颶風保險，只買了洪水險，”代理了這筆交易的Gables保險代理公司的Michael Melamud説。“這座房子建得像一個掩體，他願意打賭它能經得起颶風的襲擊。”

另一位客户，一位醫生，最近收到了6萬美元的家庭保險賬單。這比前一年增加了62%。Melamud説，這位醫生沒有選擇承擔這筆費用，而是還清了抵押貸款，以獲得更便宜、簡化的保單。

在佛羅里達做了二十多年保險經紀人的Melamud説，他從未見過價格上漲得如此之快，如此之多。受到最嚴重打擊的是通常富有的人：有抵押貸款的醫生或律師。

最近從紐約搬來的Chris Rim最近在邁阿密海灘的人工島嶼之一購買了一座1950年代的一層房屋，那裏的房價從550萬美元到4000萬美元不等。

他最新的家庭保險賬單：98000美元。

“這真是個徹底的震驚，”Command Education高端大學招生諮詢公司創始人Rim説。

佛羅里達大多數居民的房主保險費用遠遠不到那麼多。根據美國保險協會的數據，平均保費為6000美元。然而，僅今年一年就上漲了42%，是全國平均水平的三倍多。

然而，越來越多的人湧入這個州，被這裏低於美國許多其他地方的房價和税收所吸引。

“人們似乎並沒有被氣候風險因素嚇倒，”弗裏德蘭德説。

如今，佛羅里達幾乎15%的住宅沒有購買保險，幾乎是全國平均水平的兩倍。自我承保，即所謂的自保，是許多富人能夠承擔的風險，但對一些人來説，這意味着違反以極低利率獲得的優惠抵押貸款的條款。通常這是一個財務數學問題，要權衡失去抵押貸款還是放棄保險費用更便宜，Risk Strategies經紀人Jeff Kaplan説。

通貨膨脹是推動保費飆升的另一個因素：由於房價飆升和重建成本創紀錄的高昂，保險價值已經膨脹。自2020年以來，財產的暴露基數——即所保價值的衡量標準——已經增加了25%至40%。Kaplan上次看到這種對保費施加壓力的情況是在2004年伊萬颶風期間。“當時的風險保險是每100萬美元重建成本1萬至2萬美元，但房屋價值是100萬美元。現在它們是1000萬至2000萬美元，而保費相似甚至更高，”他説。“這是一個對負面影響的完美風暴。”

其他富裕區域的情況也類似。

在阿斯彭，例如，森林大火是一個令人擔憂的問題，家庭保險費也在上漲。NSI保險公司首席執行官奧斯卡·賽卡利表示，該地區一棟價值數百萬美元的房屋最近的保單續約費用增加了六倍，達到了36,000美元。

在阿斯彭，家庭保險費正在上漲，森林大火是一個令人擔憂的問題。攝影師：大衞·威廉姆斯/彭博社賽卡利説：“佛羅里達是開始。”“但現在，由於火災、洪水和其他一切的發生，這種情況正在向其他地區蔓延。”

在加利福尼亞，不斷飆升的保險費與數十年的新興社區發生衝突。像安聯（Allstate）和州農（State Farm）這樣的大型保險公司已經停止發行新的家庭保險政策，他們將環境損失和問題性法規歸咎於此。備用選擇通常限制在一定價值範圍內，因此豪宅業主不得不轉向AIG或勞埃德等專業保險公司尋求保障。這些公司不需要經過州政府批准其費率，可以自行決定收費。

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賽卡利説：“現在世界上沒有一家公司願意在納帕谷承擔一棟價值5000萬美元的房屋而不收取超過100萬美元的保險費。”一位擁有5000萬美元房屋和相匹配的雕塑花園的客户最近決定放棄家庭保險。

一架直升機在2020年加州納帕縣的Glass Fire期間向一座房屋投放水。攝影師：David Paul Morris/Bloomberg一個重要問題是所有這些將如何在房地產市場中產生漣漪，並重塑正在應對新居民湧入和新資金的社區。

邁阿密的房地產經紀人表示，飆升的保險費用已經阻止了一些交易。Jills Zeder Group的創始合夥人丹尼·赫茲伯格表示，沒有船隻、豪華汽車或其他房屋可與保險公司協商捆綁折扣的首次購房者面臨着“不成比例的影響”。但隨着該市大聲宣傳自己是“華爾街南部”——以及紐約等地的低税收替代品，許多高端買家打賭，對他們來説，成本將會抵消。

其他人正在尋找解決辦法，比如將諸如定製傢俱之類通常包含在房主保險政策下的物品重新分類為藝術品，這是保費沒有增加太多的領域。那些減少保險覆蓋範圍或選擇放棄保險的人，即所謂的自我保險者，越來越加強減災工作，比如建造蓄水池和僱傭私人滅火隊。

無論採取何種方式，經紀人表示，富裕階層正認真對待風暴威脅。HUB私人客户部門負責人凱瑟琳·弗拉塔羅拉表示，她的團隊向一位客户寄送了大量垃圾袋，用來包裹他們的法拉利，這樣如果車庫被淹沒，車子就會漂浮起來。另一位客户排幹了游泳池，並將他們龐大的昂貴雕像收藏品搬到裏面，以保護它們免受極端風的影響。

曾經是富人生活中乏味、刻板的一部分，現在突然成為一個可以着迷、甚至遊戲化，並在雞尾酒會上辯論的話題，Zobian説。“許多家庭對此幾乎感到文化衝擊。”

大學顧問Rim説，他的保險經紀告訴他，如果佛羅里達再遭受一次重大颶風襲擊，他的保費可能會翻倍。“那時候，我只能自行承擔風險了，”他説。