加拿大租賃市場受高利率衝擊，房東面臨壓力-彭博社

借貸成本的歷史性飆升正在燒傷加拿大投資者，他們幾年前與開發商簽訂合同，購買尚未建成的房產。

攝影師：Kamara Morozuk/Bloomberg

就在利率再次上漲後不久，一些構成加拿大租賃市場主幹的小型房地產投資者開始擔心他們可能會被起訴。

多倫多律師馬克·莫里斯自7月以來一直接到他們的電話，他們的情況大致相似：他們幾年前與開發商簽訂合同，購買尚未建成的房產。他們打賭，到房屋竣工時，市場已經上漲，他們同意支付的新投資看起來像是個便宜貨。

他們沒有料到的是，去年歷史性的利率飆升破壞了他們的計算。隨着7%左右的抵押貸款利率超過他們可以收取的租金，這些交易看起來像是賠錢的。這讓投資者別無選擇，只能放棄交易，並準備好律師，以防開發商因合同違約而起訴他們。

“他們寧願與開發商被坑，也不願與銀行被坑，”莫里斯説。“我在辦公室裏看到很多人正在經歷觸目驚心的時刻。”

馬克·莫里斯攝影師：Chloë Ellingson/Bloomberg在美國，較高的利率也在扼殺投資者購買房屋的興趣。根據Redfin Corp的數據，與去年同期相比，這類交易在第二季度下降了45%。

但對於加拿大而言，目前普通房地產投資者感受到的壓力可能預示着整個住房市場的根本性調整。多年來，這些房東一直通過購買公寓和改建低層住宅來填補加拿大的租賃市場，因為公寓建設放緩到了極低水平。

他們現在擁有該國最昂貴市場的大約三分之一的房產，多倫多和温哥華。但在明年之前利率幾乎沒有下降的前景下，更多人可能發現他們每月的利息成本超過了他們收取的租金，迫使他們出售房產。這將在庫存歷史性低位時減少租賃單位，使尋找公寓變得更加困難。

儘管這種困境似乎正在推動待售房產數量的增加，但庫存仍然如此短缺，以至於 價格 沒有大幅下降。這一切都有可能進一步加劇加拿大所有住房類型的短缺， 傷害購房者 和租户。

“現在一切都很糟糕，”多倫多的房地產經紀人丹妮爾·萊維説道，她既與買家又與租户合作。“人們無法承擔租金。人們無法支付他們的抵押貸款。人們無法實現購買房屋與家人開始新生活的目標。我們需要市場中更多的供應。”

加拿大房地產投資者面臨的問題是，無論他們是在購買新房產還是已經擁有浮動利率抵押貸款的房產，如今的利率都無法支撐。加拿大蒙特利爾銀行的建模顯示，在多倫多，任何人使用標準首付款的抵押貸款購買當今價格的出租房產，按照當今租金收費，每月將面臨大約1000加元（約738美元）的虧損。

儘管一些困擾似乎推動了待售房產數量的增加，但庫存仍然極度短缺，導致價格並未大幅下跌。攝影師：詹姆斯·麥克唐納/彭博社自2016年以來，這些現金流計算一直為負值，但投資者通常願意忽略這一點，因為其中一部分支付是用來償還抵押貸款本金的，從而在投資中建立資產淨值。但在過去一年裏，現金流已經變得如此嚴重地負值，以至於抵消了這些資產淨值增長，蒙特利爾銀行的建模顯示。

儘管加拿大房地產委員會發布的每月數據並不專門跟蹤投資者活動，但有傳聞證據表明，自加拿大央行在6月恢復加息以來，上市物業數量的增加是由投資者對這種壓力做出的反應。

“許多人達到了他們的破產點，”多倫多一家專門為普通房地產投資者提供服務的經紀公司的房地產經紀西米昂·帕帕利亞斯説。他估計，自加拿大央行再次開始加息以來，新上市物業數量增加的一半是由他們貢獻的。

“在6月和7月，當人們看到連續增加時，他們只是説，‘見鬼了，我需要做出改變，’”他説。

莫西·韋因斯坦（Moshe Weinstein）在多倫多郊區的房東就是其中之一。韋因斯坦於2022年4月搬進了那裏的一套兩卧室公寓，就在加拿大央行開始將基準利率從0.25%提高到今天的5%的加息行動之際。不久，他的房東開始要求提前支付房租，稱自己難以跟上自己的賬單。他開始每週給韋因斯坦打電話，説他需要出售公寓，並請求韋因斯坦搬出以便更容易找到買家。然後，房東的妻子和女兒也開始打電話，描述他們的財務困境，並懇求韋因斯坦搬出，以便他們能夠卸掉這套公寓。

今年早些時候，韋因斯坦同意搬出，儘管他能找到的唯一另一個地方是一套租金更高的一卧室公寓 — 更不用説還要支付近9000加元的搬家費用了。

“我知道我不必搬走，但我是一個好人，我為那個傢伙感到難過，”韋因斯坦説。“我縮減了規模，我支付更多的錢，我不得不花掉所有這些我不想花的錢。”

在安大略省，房產的出售並不終止租約，但如今市場上的少數買家往往是在尋找自己的住所。 （新業主只能在接管房產後才能開始驅逐程序，這將延遲他們搬進去的能力。）這隻會縮小出租房屋的庫存。因此，在某種程度上，韋因斯坦也許很幸運能找到一個新地方 — 或者他能夠負擔得起。

在多倫多大都會區，根據諮詢公司Urbanation的數據，今年夏天月租金達到了創紀錄的每月2,803加元，空置率下降到了2%以下。這導致潛在租户之間的激烈競爭，出現了競標戰和提前支付一年租金的情況變得更加普遍。

然而，由於利率上漲得更快，根據Urbanation和加拿大帝國商業銀行今年早些時候的研究，去年在多倫多購買租賃公寓的投資者中，超過一半的人每個月都在虧錢。多倫多房地產律師莫里斯表示，如果這種壓力持續下去，越來越多的投資者將被迫放棄他們的租賃物業。

“租金金額的增長速度不夠快，無法彌補利率大幅上漲帶來的影響，”他説。“實際上，我們正在淘汰所有那些在等待的人。這就是我們開始看到的情況。”