多倫多廉價住房模式在居民年齡增長時出現痛點-彭博社

從沃德島海灘上看多倫多的天際線，沃德島是多倫多羣島的一部分。

攝影師：Curtis Heinzl/Bloomberg

一直以來，價格實惠的房屋被認為是隱藏在明處的房地產寶藏。如果你有幸被彩票選中，你可以以低於市場價的價格購買一套。

多倫多羣島社區的房屋需求量已經持續高漲了三十年，提供了一種罕見的便利組合：乘坐快速的10分鐘渡輪即可抵達市中心，坐落在受保護的公共土地上，可以欣賞到多倫多的天際線，並且房價由一個特殊信託機構保持在較低水平。

但是現在，隨着許多長期居民年紀漸長，他們發現了一個問題：他們負擔不起出售自己的房屋並搬到多倫多火爆的房地產市場中更適合老年人的社區。

這個困境凸顯了控制價格的替代住房模式面臨的挑戰，特別是在居民年齡增長或需求變化時。

“當你住在社會住房中時，這是很好的，但如果你需要搬家，你會面臨一種鎖定狀態，”智庫中心的創始主任、西方大學艾維商學院的商業、經濟和公共政策助理教授Mike Moffat説。 PLACE Centre在智庫中心，他是西方大學艾維商學院的商業、經濟和公共政策助理教授。

多倫多羣島是安大略湖中由步行道和橋樑連接的15個無汽車小島，對大多數人來説是一個旅遊景點。但對於一小部分人來説，它們提供了一種非傳統的住房方案。成功進入等待名單的購房者將獲得一份土地租約，租期至2092年，並按照一個公式規定的價格換取兩個有人居住的島上的262套房屋之一。居民周圍環繞着鬱鬱葱葱的公園、海灘和水上運動，鄰居是海狸和鸕鷀。

遊客們在多倫多羣島上平靜地划船。攝影師：Richard Lautens/多倫多星報/蓋蒂圖片社該發展項目受信託保護，信託管理着這兩個島上的土地和五座公共建築，而周圍的公園由市政府管理。 管理信託的核心原則 是，羣島住宅的出售不會給業主帶來意外利潤。“在羣島上，房屋首先是居住的地方，然後才是投資，而在多倫多則相反，”擁有房屋的建築師丹尼爾·霍爾説道。

多倫多羣島住宅社區信託拒絕回答問題。

該發展項目遵循 社區土地信託 模式，這是一種起源於美國的社會住房模式，旨在使房屋永久保持負擔得起。隨着加拿大各地的住房價格不斷上漲，公共對社會住房的投資被視為一個關鍵解決方案。自1993年羣島信託正式成立以來，多倫多其他地方也形成了類似的土地信託。

研究住房價格可負擔性的莫法特表示，加拿大迫切需要擴大地理位置優越的社會住房。但像羣島這樣的模式並不能很好地適應生活變化，他補充説。“業主會變老。有人可能試圖擺脱困難的關係。但你就是負擔不起搬家的費用。”

這是一個困擾着許多羣島社區成員的問題，包括退休律師、消防員、藝術家和教授。“我永遠無法離開，”曾在社會正義信用社工作過並在羣島居住了大約三十年的託尼·費爾布拉瑟説。“如果我的家要賣400,000加元，我可能只能在多倫多市中心買一個停車場，”這位72歲的羣島居民委員會主席説。

“如果島民在1990年代中期在多倫多購買了價值相當的房屋，他們現在可能已經是百萬富翁了，”莫法特説。“我相信這對一些人來説是一種遺憾。”

瑪麗·帕特里奇站在她在多倫多羣島擁有已有三十年的房屋前。攝影師：柯蒂斯·海因茲爾/彭博社在羣島上找到一套房子需要運氣和無限的耐心。下一個機會是2024年10月即將到來的兩年一次的抽籤。如果被選中，購房者的名字將被添加到之前“中獎者”的等待名單底部，但他們購買房屋的機會將不會在幾十年內出現。在2022年的抽籤中，成千上萬人爭奪了那個等待名單上的幾個名額。然而，許多多倫多人並不知道這個機會的存在：宣傳通常是通過當前居民口口相傳傳開的。

“羣島的房屋是多倫多房地產市場的隱藏寶石，”城市房地產經紀人蒂託·辛格説，他認為這個社區是多倫多不斷上漲的房價的完美對比。

自1993年以來，只有70套房屋被重新出售，這是由法律正式規定的信託。房屋必須是購買者的主要住所，只能轉讓給配偶或子女。否則，必須出售。“供應非常有限，但一旦進入，這就是一個像童話故事一樣的生活方式，”辛格説。

對於那些年紀較大的人來説，情況並不那麼烏托邦。雖然這個社區確實包括一些基本設施，如消防站、餐廳甚至劇院，但滿足許多日常需求需要離開這些島嶼。這裏沒有便利店可以快速買到牛奶。如果居民生病了，這裏沒有醫生或醫院可供就診。而且，如果在勞累一天後，有人想吃中餐外賣或披薩，那就祝好運；這裏沒有外賣服務。

找到電工或水管工很具有挑戰性，為虛弱或居家不便的人找到個人護理工作者也是如此。離開無車島嶼受到一小時一班的不靈活渡輪時刻表的限制，這個時刻表在晚上11點過後就結束了。冬天，水面結冰，使渡輪服務陷入混亂。

“如果他們有嚴重的健康問題，我們無法互相照顧，”75歲的居民琳達·羅森鮑姆説。

第一批島嶼居民可以追溯到19世紀，但這些島嶼在1956年歸多倫多管轄。數百所所謂的非法搭建房屋被拆除，居民與安大略省之間展開了激烈的法律鬥爭，後者開始拆除房屋並試圖收回土地。將近三十年後，雙方達成了一項不同尋常的休戰，並通過一項名為多倫多羣島住宅社區管理法案的立法正式確立了這一協議，該法案允許土地租賃和房屋銷售僅通過信託以按照一定公式規定的價格進行。

銷售價格包括固定的土地租賃成本，以及由第三方評估師確定的房屋價值。較小的房屋售價低至加拿大元150,000（11.1萬美元），而今年一座大型現代住宅的價格約為加拿大元100萬（74萬美元）。但辛格表示，房價幾乎沒有跟上通貨膨脹，可負擔性已成為一些島民的敵人。

瑪麗·帕特里奇和她已故丈夫在1993年的抽獎中以加拿大元90,000購買了一座島嶼住宅。就在幾年前，這對夫婦以加拿大元280,000的價格出售了他們在多倫多高檔Riverdale社區的房屋。“為什麼我們賣掉了我們的房子？”帕特里奇説，這個問題一直困擾着她，她估計現在這套房子的價值可能高達加拿大元1.4百萬。

多倫多羣島上被允許停泊的兩艘房屋船中的一艘內部。攝影師：Curtis Heinzl/Bloomberg“許多人無法搬家。他們負擔不起，”70歲的帕特里奇説，她曾是一名IT服務專業人士。“如果有幸有家人願意接納他們，或者有錢，或者願意搬到安大略偏遠地區的更便宜的社區，那麼他們就會搬走。”

56歲的努普爾·戈吉亞以她自己的葡萄酒品牌Kush銷售葡萄酒，Kush在印地語中意為幸福。她的伴侶肖恩·坦布林在島上長大，並且是早期購房者之一，他們後來重建了房屋。社交媒體的曝光帶來了大量遊客——以及噪音和垃圾——但她説，從浴缸裏觀賞原始月升或者在早晨跑步時繞過蟾蜍，這一切都是值得的。在她的二十多年裏，戈吉亞看到了她周圍社區的變化。

她説，多年來她是羣島上唯一的有色人種，但現在多了幾個。口口相傳的宣傳和偏向將房屋傳給家人的繼承規則可能使多樣化變得更加困難。

“我們是北美這種類型的最古老社區，”她説。“我們也可能是北美‘最白人’的社區。”

Nupur Gogia説，從她的浴缸裏看月升讓住在多倫多羣島值得。攝影師：Curtis Heinzl/Bloomberg多年來，多倫多羣島社區已經發展成為一個Norc，即自然形成的退休社區，建築師霍爾説，他設計或翻新了羣島上近兩打房屋，包括他自己的。“人們感到被困住了嗎？有些人説他們是，”霍爾説。他在1993年將自己的名字放在等待名單上，然後成功購買了一座位於阿爾貢昆島上的百年老宅，這是兩個有人居住的島嶼中較大的一個，他對它進行了全面翻新。快到60歲的霍爾説他和妻子想留下來。

與此同時，社區老齡化的證據隨處可見 —— 使用電動輪椅的人越來越多，房屋增加了坡道，一些居民增加了一兩個房間來容納個人護理工作者。

每年出售的房屋平均數量從兩增加到了五。現在，一部分居民中出現了關於房屋出售規則僵化性的低聲抱怨。衝突在社區中並不罕見。當一個90歲的居民合法收養了一個58歲的人並發現他繼承了這座島上的房屋時，繼承規則成為激烈的口頭爭吵的主題。法庭最終偏向這對二人解決了這個問題。最近，當Ward’s Island上的咖啡館申請酒牌時，社區意見分歧。

業主們現在對規定房屋銷售的規則意見分歧，儘管許多人強烈反對任何改變，稱他們不希望這些島嶼變成像瑪莎葡萄園或南塔基特那樣的億萬富翁遊樂場。“這些島嶼可能在種族上不夠多樣化，但在經濟上卻很多樣化，因為房價在很多人的承受範圍之內，” 多倫多一名在1980年代與丈夫搬來的學校老師蘇珊·羅伊説。

羅伊與她的朋友琳達·羅森鮑姆合作提供多倫多羣島徒步旅行。這對二人表示，他們希望消除一些關於這些島嶼的謠言，比如説這裏是物質濫用者和嬉皮士的天堂，或者説島民不納税。她説她沒有搬家的打算。“我告訴我的三個孩子，等我去世時他們可以在我家前院爭奪房子。”