布魯克林多米諾糖廠將作為辦公空間重新開放 - 彭博社

光線灑落在多米諾糖廠，這是布魯克林濱水區轉型的核心，這裏曾是一家糖廠。

照片：Max Touhey，由Two Trees提供

也許現在並不是推出新辦公樓的好時機，尤其是將其投放到一個12層高工廠的空殼中。

由於其厚重的磚牆、鋼窗框和煩人的屋頂桁架，以前的工業建築長期以來一直受到媒體、廣告、設計和科技等創意產業的青睞。但是，將布魯克林一座整條長糖廠改造成辦公樓是一個完全不同尺度的挑戰。這座建於1884年並於20年前被廢棄的深紅色巨人一直像原始地質形態一樣屹立在威廉斯堡低矮的工業濱水區上。

將一個龐大且難以改造的結構變成辦公樓的魔術本身就很複雜。但是這座糖廠是一個更大難題的核心：布魯克林東河岸邊一個11英畝廢棄的糖廠綜合體的多建築、價值25億美元的混合用途重建項目的核心，這個地方恰好擁有紐約市最迷人的景觀之一。

多米諾糖廠是布魯克林工業濱水區新開發綜合體的一部分。照片：Max Touhey，由Two Trees提供在20多年的時間裏，連續的重新規劃已經改變了皇后區和布魯克林六英里的海岸線，這些地方曾被工廠和碼頭隔離在城市之外。重新開發逐漸形成了一條由城市要求的公園式長廊連接起來的高層豪華公寓區的項鍊。

隨着一座時尚的15層玻璃辦公樓在其四英尺厚的牆壁內崛起，糖廠的最後遺蹟 —— 改名為多米諾煉油廠並於上週重新開放 —— 是這一海濱地區的“皇冠明珠”，根據負責改建該建築的設計公司 Practice for Architecture and Urbanism（PAU）的創始人維尚·查克拉巴蒂所説。

新與舊

這座糖廠有着豐富而複雜的背景故事。刻有舊公司名稱 Havemeyers & Elder 的標誌，它是由哈夫邁耶家族代代相傳建造的一個龐大的精煉綜合體的中心，該家族在19世紀上半葉從美國南部和古巴的奴隸勞工種植園採購原材料。在那個強盜男爵時代，這個綜合體幫助家族控制了多達98%的糖市場。

後來，該公司改名為多米諾糖廠 —— 今天仍是一個領先品牌 —— 並被出售。（曾經裝飾在現已拆除的工廠的一部分的金屬和霓虹多米諾標誌被用LED燈複製並安裝在煉油廠上。）

煉油廠的數百個磚拱形窗户暗示了其改建中最具挑戰性的方面。在工廠內部，儲罐、管道和過濾設備的基礎設施幾乎不需要地板，因此窗户的排列並不對應着相應的樓層。

威廉斯堡工業海濱的一張無日期照片。糖精煉廠於2004年關閉。照片由Two Trees提供空置工廠的原始內部大部分被清除，為新的辦公結構讓路。照片由Two Trees提供根據Chakrabarti和PAU負責人Ruchika Modi的説法，兩項舉措使改建工作順利進行。建築師們沒有試圖重新設計舊外部並將新窗玻璃安裝到不對齊的開口中，而是拆除了工廠的內部，並在四周磚牆內部向內12英尺處豎立了一座全新的辦公樓。然後，他們堆疊樓層，高達七層，超過了階梯煉油廠的檐口線，形成了一個玻璃覆蓋的拱形屋頂。

這座新的價值1.5億美元的建築建在自己的基礎上，並面向天花板的全高玻璃。為了在施工期間支撐磚牆，外部豎立了一些鋼桁架塔。現在，新建築通過將其水平鋼構件延伸到現有和新建築之間的間隙來支撐舊建築。上層樓層，包括拱形玻璃屋頂下的共享租户和活動空間，揭示了壯麗的景色。

曾經裝飾建築的霓虹燈標誌現已使用LED複製。照片：Max Touhey，由Two Trees提供全新的玻璃辦公樓結構高出原工廠磚砌檐口數層。照片：Max Touhey，由Two Trees提供在温室式頂部下方，被舊精煉廠牆壁包裹的樓層喚起了廢墟的沉思壯麗。在磚石拱門開口處，原有的砌體牆壁與新玻璃外牆之間的中間區域充當光井，將日光引向下方，增強了透過磚拱開口進入租户空間的陽光。赭紅色的牆壁已經修復，但保留了金屬殘留物和無法清除的煙灰的光澤 - 這是工廠火熱歷史的觸覺證據。

由景觀設計師Field Operations（前身為James Corner Field Operations）選擇的細長美國甜膠樹和本土柏樹生長在這個區域內，還有一些小灌木和懸掛藤蔓（有些被放置在無法接觸的縫隙中時是絲綢的）。以前的窗户框架中展示了威廉斯堡大橋、東河、中城天際線和威廉斯堡屋頂的凌亂平原的片段。潛在租户在任何地方都找不到一個同樣神秘的明暗、綠色和景觀不斷變化的對比。

本土植物生長在原工廠牆壁和玻璃封閉辦公樓結構之間的空間中。照片：Max Touhey，由Two Trees提供### 一波濱水開發浪潮

2007年，當城市將巨大的煉油廠建築指定為歷史地標時，重新規劃多米諾遺址變得更具挑戰性。由建築師拉斐爾·維諾利領導的早期總體規劃難以確定如何改造煉油廠。開發商CPC Resources在2012年將該地塊出售給Two Trees Management，這是一家以家族所有而聞名的開發商，通過改造環繞布魯克林大橋和曼哈頓大橋的倉庫建築，獨自創立了附近的達姆博(DUMBO)社區。

2012年，Two Trees與市政府達成的協議包括700套經濟適用房（總共2800套），其中許多適用於收入低至當地收入中位數的30%的人羣。它還同意建造和維護一條濱水公園長廊，就像其他開發項目所做的那樣。Two Trees要求將煉油廠改建為辦公空間 —— 這對威廉斯堡來説是一個異常龐大的辦公開發項目，該地區曾在小型、廉價的工業建築中開創了嬉皮文化。

Two Trees在達姆博(DUMBO)發現，通過混合使用，“你可以獲得更高的住宅租金，更高的商業租金，以及更好的零售組合，以及多樣化的好處，” Two Trees的外部事務總監戴夫·隆比諾(Dave Lombino)説道。開發商無法預料到遠程辦公將摧毀辦公市場。

多米諾煉油廠的開放式辦公樓擁有高高的天花板和少數柱子。照片：Max Touhey，由Two Trees提供未經實地考察的商業房地產預租賃依賴於提供可預測的產品，但460,000平方英尺的多米諾煉油廠的承諾對於租户來説更難以理解 —— 在撰寫本文時，尚無租户簽約。儘管辦公空間市場糟糕，但Lombino相信一旦租户能體驗到明亮且無柱的佈局，他們就會愛上這裏。Two Trees也有着良好的業績記錄。“我們在鄧波（DUMBO）擁有150萬平方英尺，我們發現創意階層的工作者渴望聚集在不靠近中央商務區的地方，那裏有海濱、好學校和良好的住房。”

Chakrabarti在SHoP Architects擔任首席建築師時領導了整個場地的總體規劃，後來創立了自己的公司。與其用公寓樓封鎖海岸線不如“通過將River Street引入開發項目並沿着濱海長廊建設，邀請公眾，”Chakrabarti説。Two Trees正在沿着繁忙的肯特大道，在煉油廠以南建造一個名為多米諾廣場的公共聚集場所。（對Two Trees來説，這樣做還可以增加周圍建築的視野。）“超過60%的場地是開放空間，”他補充道。

另一個Two Trees的開發項目，類似樓梯的325 Kent，出現在多米諾煉油廠的左側；它的右側是相連的10 Grand和One South First塔樓。照片：Max Touhey，由Two Trees提供Two Trees建造了325 Kent，這是一座由SHoP設計的階梯式住宅項目，從低矮的內陸街區的尺度上升到面向河流的16層。它看起來像一隻熱情洋溢的鬥牛犬，它的臀部框出一箇中央開口，讓夕陽穿透到遠處的建築物。COOKFOX建築師設計了10 Grand，一座狹窄的24層辦公樓，它在建築上的大膽姿態是，它的頂部有一個與隔壁42層住宅One South First的翼相連，兩者像俄羅斯方塊一樣契合在一起。

在One Domino Square的建設進行中，煉油廠建築投入使用，這是Selldorf Architects設計的45層和55層住宅塔樓，比懸掛威廉斯堡大橋的相鄰塔樓更高。這些高而瘦的建築物讓更多的下午陽光照射到開發區內陸。在這個公司中，多米諾煉油廠，沒有失去任何沉重的存在感，看起來幾乎微不足道。

Two Trees租賃煉油廠的秘密武器可能是Domino Park，這是它建造和運營的迷人的濱江長廊。由Field Operations的Lisa Switkin設計，她是High Line Park和Greenpoint Landing背後的景觀設計師，重建後的碼頭已成為一個被過度激活的空間，以天藍色為底色的打撈起重機作為錨定點。一個殘留的兩層生鏽鋼框架設有一個觀景台。木製露台 - 適合凝視過往行人和河流 - 面向煉油廠，後者像一座古老的城垛。在兒童遊樂場，坦克般的結構和管道讓人想起這個場地的工業過去。

像多米諾公園這樣的城市規定的公共空間已經成為最近濱水重新開發的熱門特色。攝影師：Alexi Rosenfeld/Getty Images 北美自2019年開放以來，多米諾公園取得了非凡的成功，開發商估計已吸引了600萬人次。“我們可以説，這是我們可以做的最明智的1億美元前期投資，因為它創造了大量的動力，“Lombino説。

這種動力可能有助於多米諾煉油廠，儘管它面臨經濟逆風。與其尋找一種以最少麻煩來勾勒要點的方式——這在房地產中太常見了——Two Trees和PAU審視了該地點的複雜規定，並在其所施加的限制中尋找機會，挖掘出其獨特環境和社區中隱藏的潛力。這種情況並不常見。

James S. Russell, FAIA，是一位專注於建築和城市增長與變化的記者和顧問。他撰寫了《敏捷城市：在氣候變化時代建設幸福和財富》。