紐約房地產：共管公寓和合作公寓的費用上漲超過通貨膨脹 - 彭博社

紐約市持續不斷的維修和建設週期推高了保險費用。

攝影師：邁克爾·納格爾/彭博社

沒有人説在紐約市生活便宜。但近年來不斷上漲的費用正在威脅着房主們。

付給合作公寓和公寓董事會的費用幾乎比通貨膨脹率快了近三倍。越來越嚴格的檢查規定、不斷上漲的保險費用以及為執行嚴格的新氣候法律做準備，這些都在為已經支付世界上最高住房成本之一的居民每月賬單增加數百甚至數千美元。

儘管這些費用對於公園大道頂層公寓的富裕業主可能只是一種煩惱，但它們可能迫使更加平凡的紐約人——從家庭到固定收入的老年人再到年輕的首次購房者——放棄他們在這座城市中艱難獲得的立足點。

“當你把所有這些放在一起，我們最終會成為一個非常富有和非常貧窮的城市，”紐約合作公寓和公寓理事會執行董事瑪麗·安·羅斯曼説。那些“想通過購買合作公寓和公寓來對這座城市做出承諾的中產階級將被擠出去。”

在河濱大道的一個合作公寓中，最近兩次檢查的賬單為28,000美元，隨後的修復費用為140萬美元。西80街的一棟建築花費了90萬美元。

城市中持續不斷的維修和建設週期推高了保險費用，一些物業的保險費用已經增長了超過300%。根據一位支持新碳排放限制的人的估計，對於某些建築物中過時的供暖和製冷系統的升級可能會達到每位業主25,000美元。

在美國多年的高通脹之後，紐約人不是唯一一個為從税收到水、煤氣和電費等一切都支付更高價格的人。隨着日常開支的激增，該市的公寓和合作公寓董事會向業主收取的費用也在增加。根據評估公司Miller Samuel Inc的數據，這些賬單（旨在支付公用事業、勞動力和基本建築維護費用）從2020年第一季度到今年第三季度飆升了大約54%。在整個經濟領域，同一時期美國的消費者價格上漲了19%。

紐約的住宅建築工地常見。攝影師：Michael Nagle/Bloomberg除此之外，還有遵守該市更嚴格建築標準的成本。一些業主和房地產專業人士抱怨規定過於苛刻，並猜測可能是一些有利可圖的特殊利益背後在推動。支持者辯稱，這些法規——在2019年一塊掉落的陶瓦擊中並致死一名行人後加強——是為了確保紐約人在他們的家中和城市街道上安全，因為房產年久失修。

“所有這些法規確實給這些樓房帶來了嚴重的財務壓力，股東們實在沒有足夠的資源支付一切，” Argo Real Estate的副總裁兼管理總監Gustavo Rusconi説。“我理解這些規定是出於安全考慮，但它們確實在擠壓每個人。”

“一切都是成本”

每棟樓超過六層的外牆必須在每五年進行一次外牆檢查和安全計劃。每個週期，城市都增加了更多要求，這反過來提高了合規成本。

根據RAND工程與建築公司的負責人兼副總裁Peter Varsalona的説法，在布魯克林檢查一棟有100個單位、周長200英尺（61米）的建築大約需要花費3萬美元。五年前，城市要求每60英尺安裝一次腳手架，每次成本大約為7500美元，這樣做會更便宜。如果是需要探測的中戰後建築帶有空腔牆壁，價格還要再增加2萬美元。

在Varsalona的例子中，每個單位將對成本負有相應的份額。儘管每個單位額外支付大約500美元進行檢查可能不是很大的負擔，但維修賬單往往會很高。

紐約市每月房屋所有權費用正在上漲

近年來，每平方英尺的成本一直在增加。

來源：Miller Samuel公司。

在一名行人死亡後，城市現在禁止修復受損的陶瓷元素，而是要求完全更換。根據Varsalona的説法，費用可能達到250萬美元，因為需要重新鑄造零件和進行其他維修，租用管道腳手架，項目投保，顧問就流程提供建議。這將導致每棟100個單位的建築業主平均額外支付25000美元，除了現有的維護或公共費用。

“一切都是成本。你能把多少成本轉嫁給合作股東？有限制，” Varsalona説，他還是紐約合作社和公寓理事會的主席。“許多業主將不得不弄清楚在城市裏生活是否負擔得起。”

保險公司“在流血”

在保險方面，董事會支付更多，得到的卻更少。

長期的承保商正在退出市場，迫使建築物組合多項保單，才能獲得幾年前所擁有的保障。例如，布朗克斯的一家經濟實惠的合作社僅為之前的15%的保障支付了45%的更多費用。

儘管自然災害使整個行業在全國範圍內陷入困境，但紐約市的許多壓力來自於數百萬美元的“核裁決”，有時原告在涉及建築工作事故的案件中索賠的金額超過了他們要求的金額。

保險公司正在提高價格以彌補損失，FirstService Financial的高級副總裁肖恩·肯特説，該公司與紐約市的600家合作社和公寓大樓合作。肯特表示，這些物業的年度保費今年上漲了多達300%，儘管平均增幅約為25%。

建築塑料布覆蓋了紐約一棟住宅大樓的外立面。攝影師：邁克爾·納格爾/彭博社傳統上，建築物會集資購買所謂的“傘形保單”，這些保單提供更好的保障，而且價格比他們自己能夠獲得的更低。但現在承保商“在流血”，這些計劃正在消失，保險經紀公司Hub International的北美房地產實踐負責人Chip Stuart説。

布朗克斯的範科特蘭特公園附近的阿馬爾加馬特住房合作社，去年支付了240萬美元，購買了6.5億美元的保險，這是其抵押貸款人要求的水平。現在，它的賬單是350萬美元，僅獲得1億美元的保險，來自10家不同的承保方。

據其財務主管埃德·亞克稱，董事會仍在努力彌補差額，他表示保險費用的飆升讓居民感到意外。

“那些只是住在大樓裏的普通人，不去考慮這些事情，也不在董事會任職的人，不明白為什麼會發生這種情況，”亞克説。

氣候成本

對於除了最節能建築之外的所有建築來説，未來最大的支出是《第97號地方法規》。該法規要求至少有25000平方英尺（2300平方米）的物業從2024年1月開始減少其温室氣體排放，儘管提出的修改可能會給予展示“誠意努力”以符合規定的建築業主兩年的寬限期。

紐約房地產協會今年早些時候委託進行的一項研究估計，將有近15%的合作社不符合排放限制，面臨約5.7萬美元的平均年度罰款。如果不進行更新，到2030年，當城市規定變得更加嚴格時，將有72%的合作社面臨類似罰款。

紐約社區變革組織的活動主任皮特·西科拉表示，徹底改造住宅建築的供暖和製冷系統會帶來“巨大的成本”，通常每個單位的成本為2萬至2.5萬美元，可以分攤到幾年時間。

曼哈頓上西區一座公寓樓周圍的腳手架。攝影師：邁克爾·納格爾/彭博社建築物將能夠申請補助金，使項目變得不那麼繁重，使用電而不是天然氣或燃油供暖最終將節省金錢，Sikora説 — 這是他和其他人對合規性感到樂觀的兩個原因。

“從整體上看，沒有嚴重威脅可負擔性，”他説。

但批評者大聲疾呼稱這將給業主帶來沉重負擔。總統合作和公寓理事會的聯合主席沃倫·施賴伯和他的盟友們正在起訴以阻止該法律的實施，同時支持市議會的法案以減輕其影響。

“是的，我們應該為氣候做點什麼，”施賴伯説，“但負擔不應該落在合作公寓和公寓業主的肩上。”

他估計，對他位於皇后區東北部的Bay Terrace Cooperative大樓進行現代化改造的費用可能高達500萬美元。這將使該綜合體的200個單位每個單位面臨2.5萬美元的賬單，他認為這是不現實的，不應該指望他的合作伙伴股東們支付。

“我們有剛剛開始並努力維持生計的年輕家庭，我們有公務員，我們有教師，消防員，警察，”他説。“我們沒有很多百萬富翁 — 事實上，據我所知，我們一個也沒有。”