全國性抵押數據顯示英國房價已經出現修正嗎？- 彭博社

房地產經紀人仍然渴望交易，而房價變化不大。這兩件事也許有關聯。

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英國房價真的觸底了嗎？

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有個驚喜。原來英國的房價在十月份上漲了，而且價格下跌的年率也有所放緩。

根據最新的Nationwide數據，房價在一個月內上漲了0.9%，目前的年度下跌率僅為3.3%，而9月份為5.3%。這比 彭博社調查的經濟學家們的預期要好。

這裏有一張圖表 - 我承認它並不值得一千字，因為它只是告訴你我在上一句中説的，但有些人更喜歡圖片，為什麼不呢？

那麼到底發生了什麼？矯正已經結束了嗎？

我先説一下警告。這只是一個月的數據，所以也許這是個偶然事件 — 這些事情時有發生。其中還有一些基礎效應 — 記住去年十月因為迷你預算/長期赤字保險混亂而異常糟糕。

更重要的是，房屋交易的崩潰對所有指數造成了嚴重破壞。為什麼呢？即使在最好的時候，也不容易創建一個房價指數來衡量全國平均房屋價格的變化。

一股Tesco Plc的股票與另一股相同 - 它們是“可互換的” - 並且它們非常“流動”，在股票交易所上幾乎是持續交易的。因此，你幾乎總是知道你的Tesco股票價值幾乎是多少，你可以確信，在你按下“賣出”按鈕時的估值和交易完成時你得到的價格之間幾乎不會有太大的差距。

要製作一個由許多不同的藍籌股票組成的指數，你仍然必須根據你想要指數達到的目標做出許多主觀的定性選擇。但當你把所有這些加起來時，你可以確信它所產生的數字是相當明確的。

對於房屋，你就不能説同樣的話了。即使與你的公寓旁邊的幾乎相同的公寓以某個價格賣出，你也不能確定這就是你自己的公寓所能得到的價格。這當然是一個很好的指導，但相對於Tesco股票，可能會有很多潛在的差距。用行話説，房屋既是“不可互換的”又是“非流動的”。

這還沒有涉及如何核算房屋改進的問題。例如，假設有人以20萬英鎊購買了一棟兩卧室的聯排別墅。新主人在其中建了一個漂亮的閣樓擴建，增加了可居住的平方英尺，使其成為一棟三卧室的房子。

如果兩年後以20萬英鎊再次出售，這是否應該記錄為房價指數的0%變化？可能不應該 - 這是一棟更大更好的房子，因此以相同價格出售肯定意味着該地區的房價必須下跌。但如何進行這種“享樂主義”調整呢？

（如果你覺得這一切很有趣，這裏有一篇2012年的論文由國際貨幣基金組織的米克·銀撰寫關於這個主題。我不會假裝我讀了所有的數字，但裏面有一些關於房地產泡沫和金融危機之間聯繫的迷人統計數據）。

無論如何，這只是冰山一角。關鍵是，所有這些困難都因為交易已經乾涸，所以基礎數據比正常時期更加扭曲和不容易“平均化”。

如果這些數字不是偶然現象呢？

但我很清楚，為不符合你敍述的數據找藉口太容易了。作為一個預計房價將會比迄今為止下降得更顯著的人，我不想犯這種認知錯誤。

所以讓我們也直面這些數據，看看可能的解釋。

一個關鍵點是抵押貸款利率有所改善。正如我的朋友馬庫斯不久前指出的，媒體報道的“平均”抵押貸款利率往往有點誤導。

如果你要辦理抵押貸款，你不會選擇“平均”利率 - 你會選擇最好的利率。因此，“最佳購買”是實際支付利率的更好指標，過去幾個月裏它們確實有所下降。

例如，如果你要重新抵押，現在可以輕鬆獲得低於5%的五年固定利率。兩年期的利率大約在“略高於”5%的水平，而不是“略低於”6%。

這在一定程度上是因為人們希望利率已經觸頂，但也僅僅是因為英國消費銀行業競爭激烈，交易較少，銀行之間為了生意而更加激烈地競爭。

所有這些都表明，利率仍然比兩年前高得多，這也是交易破裂的主要原因。但事情無疑有所改善，正如我們在這裏經常説的那樣，最終影響房價的是信貸價格。

另一個關鍵點是，理論上工資是在實際上漲的（即扣除通貨膨脹）。消費者仍然在應對價格遠高於我們習慣的情況。這還不包括那些大幅削減每次加薪的隱性税收增加。但即便如此，工資數據的走勢是朝着正確的方向發展。

至少在邊緣上，影響住房可負擔性的主要因素（工資和信貸獲取）正在變得更好，而不是更糟。

現在，我要誠實地告訴你，儘管這一切，我仍然認為緩慢下滑是最有可能的情景，我仍然認為我們還沒有見底。

如果英國經濟保持在水面之上，那麼利率將保持在這些水平。而且無論銀行競爭多激烈，英國央行利率往往是按揭利率的一個底線（大多數情況下）。在這種情況下，為了銷量增加，價格需要下降。

但我們只能等待看看下一步數據會帶來什麼。

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