全國性抵押數據顯示英國房價已經出現修正嗎?- 彭博社
John Stepek
房地產經紀人仍然渴望交易,而房價變化不大。這兩件事也許有關聯。
攝影師:Chris Ratcliffe/Bloomberg歡迎來到 財經精華*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟中最重要的新聞,並解釋這一切對你的資金意味着什麼。*
英國房價真的觸底了嗎?
別錯過最新的《In the City》播客,提前一天發佈 — 這一切都是**關於保護我們免受人工智能侵害。
有個驚喜。原來英國的房價在十月份上漲了,而且價格下跌的年率也有所放緩。
根據最新的Nationwide數據,房價在一個月內上漲了0.9%,目前的年度下跌率僅為3.3%,而9月份為5.3%。這比 彭博社調查的經濟學家們的預期要好。
這裏有一張圖表 - 我承認它並不值得一千字,因為它只是告訴你我在上一句中説的,但有些人更喜歡圖片,為什麼不呢?
那麼到底發生了什麼?矯正已經結束了嗎?
我先説一下警告。這只是一個月的數據,所以也許這是個偶然事件 — 這些事情時有發生。其中還有一些基礎效應 — 記住去年十月因為迷你預算/長期赤字保險混亂而異常糟糕。
更重要的是,房屋交易的崩潰對所有指數造成了嚴重破壞。為什麼呢?即使在最好的時候,也不容易創建一個房價指數來衡量全國平均房屋價格的變化。
一股Tesco Plc的股票與另一股相同 - 它們是“可互換的” - 並且它們非常“流動”,在股票交易所上幾乎是持續交易的。因此,你幾乎總是知道你的Tesco股票價值幾乎是多少,你可以確信,在你按下“賣出”按鈕時的估值和交易完成時你得到的價格之間幾乎不會有太大的差距。
要製作一個由許多不同的藍籌股票組成的指數,你仍然必須根據你想要指數達到的目標做出許多主觀的定性選擇。但當你把所有這些加起來時,你可以確信它所產生的數字是相當明確的。
對於房屋,你就不能説同樣的話了。即使與你的公寓旁邊的幾乎相同的公寓以某個價格賣出,你也不能確定這就是你自己的公寓所能得到的價格。這當然是一個很好的指導,但相對於Tesco股票,可能會有很多潛在的差距。用行話説,房屋既是“不可互換的”又是“非流動的”。
這還沒有涉及如何核算房屋改進的問題。例如,假設有人以20萬英鎊購買了一棟兩卧室的聯排別墅。新主人在其中建了一個漂亮的閣樓擴建,增加了可居住的平方英尺,使其成為一棟三卧室的房子。
如果兩年後以20萬英鎊再次出售,這是否應該記錄為房價指數的0%變化?可能不應該 - 這是一棟更大更好的房子,因此以相同價格出售肯定意味着該地區的房價必須下跌。但如何進行這種“享樂主義”調整呢?
(如果你覺得這一切很有趣,這裏有一篇2012年的論文由國際貨幣基金組織的米克·銀撰寫關於這個主題。我不會假裝我讀了所有的數字,但裏面有一些關於房地產泡沫和金融危機之間聯繫的迷人統計數據)。
無論如何,這只是冰山一角。關鍵是,所有這些困難都因為交易已經乾涸,所以基礎數據比正常時期更加扭曲和不容易“平均化”。
如果這些數字不是偶然現象呢?
但我很清楚,為不符合你敍述的數據找藉口太容易了。作為一個預計房價將會比迄今為止下降得更顯著的人,我不想犯這種認知錯誤。
所以讓我們也直面這些數據,看看可能的解釋。
一個關鍵點是抵押貸款利率有所改善。正如我的朋友馬庫斯不久前指出的,媒體報道的“平均”抵押貸款利率往往有點誤導。
如果你要辦理抵押貸款,你不會選擇“平均”利率 - 你會選擇最好的利率。因此,“最佳購買”是實際支付利率的更好指標,過去幾個月裏它們確實有所下降。
例如,如果你要重新抵押,現在可以輕鬆獲得低於5%的五年固定利率。兩年期的利率大約在“略高於”5%的水平,而不是“略低於”6%。
這在一定程度上是因為人們希望利率已經觸頂,但也僅僅是因為英國消費銀行業競爭激烈,交易較少,銀行之間為了生意而更加激烈地競爭。
所有這些都表明,利率仍然比兩年前高得多,這也是交易破裂的主要原因。但事情無疑有所改善,正如我們在這裏經常説的那樣,最終影響房價的是信貸價格。
另一個關鍵點是,理論上工資是在實際上漲的(即扣除通貨膨脹)。消費者仍然在應對價格遠高於我們習慣的情況。這還不包括那些大幅削減每次加薪的隱性税收增加。但即便如此,工資數據的走勢是朝着正確的方向發展。
至少在邊緣上,影響住房可負擔性的主要因素(工資和信貸獲取)正在變得更好,而不是更糟。
現在,我要誠實地告訴你,儘管這一切,我仍然認為緩慢下滑是最有可能的情景,我仍然認為我們還沒有見底。
如果英國經濟保持在水面之上,那麼利率將保持在這些水平。而且無論銀行競爭多激烈,英國央行利率往往是按揭利率的一個底線(大多數情況下)。在這種情況下,為了銷量增加,價格需要下降。
但我們只能等待看看下一步數據會帶來什麼。
發送任何反饋、意見或問題至[email protected],我會選取最好的進行打印。如果你是通過朋友或同事轉發的這封電子郵件,在這裏訂閲以獲取你自己的副本。
我今早讀的東西
- 這是Marc Rubinstein撰寫的一篇明智的文章,討論為什麼銀行家可能對拿回他們的獎金並不感到興奮,以及這反映了金融監管的一般意外後果。把它展示給你生活中的那個特別的人(也許是你當地的國會議員?)他們認為銀行家的獎金與護士的工資有某種負相關。
- 如果我們希望看到國家之間和國家內更好的合作,有一個簡單的解決方案:建造更好的牆,Adrian Wooldridge説。
- 非洲仍然是世界上增長最快的經濟體之一的所在地,其中很大一部分歸功於電信業的繁榮。Matthew A. Winkler報道。
- 你如何為你的餐廳選擇**一個好名字?**Howard Chua-Eoan考慮了各種選擇,並得出結論 — 在幾家英國酒吧的幫助下 — 一點歷史有所幫助。
一個古老的英國酒吧 — 永遠不難取名。攝影師:Jose Sarmento Matos/Bloomberg### 午間市場
看看更廣泛的市場 — 富時100指數下跌約0.1%,報7,310點。黃金價格保持在每盎司約1,980美元左右,布倫特原油價格上漲約1.9%,報每桶86.60美元。英鎊兑美元下跌約0.2%,報1.213美元。
關注 今日英國市場*,獲取即時新聞和分析,影響市場走勢。*
每日引言
“我開始感到非常緊張。”
斯坦·德魯肯米勒
杜肯家族辦公室創始人
這位億萬富翁投資者向同行投資傳奇保羅·圖多·瓊斯解釋了為什麼決定大舉投資 兩年期美國國債。### 給… 高能利潤定個數字
- $615 百萬 紅牛繼承人馬克·馬特舍茨克斯自去年繼承奧地利能量飲料集團自其已故父親以來收到的股息價值。這是自三年來最低的股息支付,因為不斷上升的營銷和生產成本抵消了銷售額的激增。
在你離開之前…
不要錯過 《在城市播客》。 每週,彭博的弗朗辛·拉誇和大衞·梅里特走進倫敦金融城的幕後。
週四要關注的主要新聞包括:
- 英國央行將在中午公佈其對 英國利率 的最新決定(預計將保持在5.25%)。
- 在公司新聞中,報告的公司包括電信巨頭 英國電信集團、石油巨頭 殼牌 和超市連鎖 J Sainsbury。
如果你還沒有訂閲梅琳談錢播客,我強烈建議你這樣做。蘋果用户可以在這裏訂閲;安卓用户可以選擇 Spotify,或者選擇你喜歡的播客應用。
如果你想要及時的新聞評論,並偶爾夾雜着笑話,可以關注我在 Twitter 上的動態。