英國房價何時觸底？暴跌前景未出現 - 彭博社

Tom Rees

2023-11-07

英格蘭恩菲爾德的住宅。

攝影師：卡爾·科特/蓋蒂圖片社英國的房地產市場正在擺脱崩盤的預測，因為房屋交易量的下降阻止了價格的大幅下跌。

買家和賣家之間的僵局導致房屋交易量下降，但也限制了估值的暴跌，很少有家庭被迫出售房產。

週二，按揭貸款放貸機構Halifax的數據顯示，房價出現了七個月來的首次環比增長。這進一步證明了市場正在經歷一次預計會演變成大幅調整的穩定期。儘管分析師預測房價將從2022年夏季的峯值下跌10%，但迄今為止的跌幅僅為這一水平的一半，遠低於最悲觀的預測。

Halifax表示，缺乏待售房屋幫助推動了自二月以來的最大單月價格漲幅。還有其他因素支撐着市場。英國央行決定停止三十年來最快的一系列加息，緩解了抵押貸款利率上升的壓力，同時低失業率和放貸人的寬限措施避免了強制性出售的風險。

“單純的借貸成本高昂並不足以引發我們預測的下行趨勢，”資本經濟公司的高級房地產經濟學家安德魯·維沙特説。他認為這些數據“證實了房價已經停止下跌”，並預計未來一年變化不大。

分析師曾警告可能會出現10%的峯值至谷底下跌，甚至可能更多

來源：全國建築協會、哈利法克斯、英國土地註冊局

注：全國建築協會和哈利法克斯的數據基於抵押貸款批准。土地註冊局使用的是已完成的銷售數據，包括無抵押貸款購買的房產

房價的顯著韌性可能對英國首相里希·蘇納克來説是一把雙刃劍。儘管穩定的市場將使蘇納克免受一場可能損害他在老年選民中的聲望的暴跌的尷尬，因為老年人傾向於擁有房產，但過高的房價對年輕人造成了困擾，他們對自己被困在過熱的租賃市場感到不滿。

儘管購房者已經消失，待售房產的數量也在減少。

英國萊坊房地產研究主管湯姆·比爾表示，“交易稀少”意味着月度價格波動應該謹慎處理。“房價將繼續承受壓力，但我們認為它們將在2024年觸底。我們預計今年將下降7%，明年下降4%。”

來源：英國税務和海關總署

注：價值為£40,000或更高的交易

根據哈利法克斯的衡量標準，儘管自2022年初以來抵押貸款利率幾乎翻了兩番，但現在房價僅比去年的峯值低4%。實際上，房價的實質下跌要大得多，儘管這對抵押貸款持有者來説影響較小。

哈利法克斯的衡量標準只是最新顯示市場穩定甚至價格上漲的一個例子。

“儘管短期內可能仍然具有挑戰性，我們在成本方面保持紀律性，但我們繼續將業務定位於市場復甦時的增長，”波斯曼首席執行官迪恩·芬奇在聲明中表示。

即使在最新數據出現之前，分析師們指出，目前的低迷情況與上世紀90年代初的崩潰完全不同，當時飆升的利率以及嚴重的經濟衰退和失業率的激增導致房價連續幾年下跌。

來源：國家統計辦公室

目前，4.2%的失業率僅比近50年來的最低水平高出0.7個百分點。此外，貸款人對那些拖欠款項的人採取了寬容的態度，允許他們轉為按揭貸款或延長按揭貸款期限，而不是強迫他們出售房產。

“缺乏被迫賣家使得供應量與需求量同步收縮，” Wishart説道。“儘管這支撐了房價，但這意味着按揭貸款和銷售量將繼續非常疲弱。”

抵押貸款利率也從夏季高點降温，英國央行上週連續第二次會議將利率維持在5.25%不變。市場現在認為英國央行下一步更可能是降息而不是加息。

來源：Moneyfacts

隨着價格逐漸下跌，一些有資金準備投入的買家感覺到了機會。

“特別是首次購房者處於強勢地位，他們知道自己擁有很大的議價能力，”經紀Yellow Brick Mortgages的董事總經理斯蒂芬·珀金斯説。“高昂的租金成本也鼓勵他們購買，儘管抵押貸款利率遠高於他們目前支付的費用。”

所有這些意味着，房價可能會下跌10%，但這一預測可能會偏離實際情況。

“儘管未來幾個月房價可能會進一步下滑，但在巨大的壓力面前，它們仍然表現出色，”Hargreaves Lansdown的個人理財主管莎拉·科爾斯説。“房價的韌性在於很多賣家目前決定暫時觀望。”

即使房地產市場避免了立即崩潰，一些人仍然堅持認為未來會有更多痛苦。

Bloomberg經濟學家尼拉吉·沙阿堅持認為，房價將從去年的高點下跌10%，他認為“需求仍然疲弱，這是關鍵。”

“最終，我們經歷了數十年來最快的貨幣緊縮速度，其中約一半的影響尚未顯現，”他説。“我們預計英國經濟將在今年年底陷入一場輕微的衰退。更昂貴的抵押貸款成本將侵蝕家庭的購買力，並繼續對房價構成重大阻力。”