建造新住房會導致新生活區的形成嗎？- 彭博社

一項對赫爾辛基新住房建設的研究發現，由高收入人羣租賃的新房屋引發了一系列搬遷，從而為低收入人羣提供了住房。

攝影師：Ville Mannikko/Bloomberg

在住房問題上，眼見為實。對許多人來説，建築起重機被視為新興階層化的不祥預兆，而不是租金很快會下降的跡象。在2022年的一項調查中，城市和郊區居民被問及突然住房供應激增的預期影響時，絕大多數人相信租金和房價會上漲或保持不變，而不是下降。

但對最近關於新住房建設與公寓價格可負擔性之間聯繫的研究進行的審查提供了新證據，即供求規律確實適用於住房：增加住房建設可以減緩城市租金增長，並在周邊社區釋放更多經濟實惠的空置單位，而不會造成重大人口遷移。

BloombergCityLabThe Year of SphereHow Animals and Cities Collided in 2023達拉斯試圖以劣勢競標世界盃決賽，超越紐約和洛杉磯你以為你瞭解你的城市？來試試我們的2023年測驗這份分析由紐約大學弗曼中心的三位教職主任進行，直接針對所謂的供應懷疑論者。它引用了數十項研究，並解釋了它們的發現如何一再駁斥或複雜化了建造更多住房可能對住房價格可負擔性造成更多傷害的擔憂。

“所有這些供應懷疑論者的核心論點都被駁斥了，”紐約大學法學院教授、該研究報告的作者之一維基·賓説道，這份報告是對2019年報告的更新。

對租金的影響

供應增加者和懷疑論者之間的一個核心分歧是，建造更多市場租金公寓是會壓低還是提高附近的租金。通過研究新的研究，這份分析重申了過去研究的發現，即新建築可以至少在整個城市或地區範圍內壓低租金。

新西蘭奧克蘭在重新規劃城市四分之三的區域以允許更密集的住房，並增加了大約4.1%的住房存量後，全市範圍內三居室單位的租金比類似的城市通勤區低了26%至33%，根據一項2023年研究。另一研究對2010年至2017年間的德國市政進行了研究，發現每年新的住房供應增加1%時，平均租金下降了0.2%，而建造市場租金住房可以減輕各收入階層租户的經濟負擔。

當然，世界各地的昂貴城市的租金仍在上漲，即使這些城市一直在增加新的供應。作者表示，這些研究表明，如果不是因為新的供應，租金將會上漲更多。一些供應懷疑論者對此持異議，他們認為允許更密集的發展只會使住房地皮更加昂貴，並打開了“土地價格炒作”的大門。

然而，新住房如何影響個別社區的價格更難以衡量。因為新住房往往出現在已經升温的社區，很難將新公寓樓的地方效應與其他導致社區變得更昂貴的因素（如新設施的開發）分離開來。“這裏研究的部分問題是開發商會去需求所在的地方，”本月在媒體吹風會上説道的Been表示。

對明尼蘇達州明尼阿波利斯市2000年至2018年間對租賃物業所有者進行的調查的一項分析顯示，雖然新的市場租金公寓對附近租金總體上沒有產生顯著影響，但最負擔得起的社區的租金增加了6.6%，而最昂貴的社區的租金則減少了3.2%。

然而，在“某些情況下”，研究人員發現，住房生產確實與附近租金增長減緩甚至下降有關。

2021年的一項研究由加州大學伯克利分校的研究員凱特·彭寧頓進行，試圖完全排除現有需求的問題，通過研究在舊金山火災摧毀之前的土地上新建的住房，彭寧頓發現，附近建築的租金略微下降了，下降幅度約為1.2%至2.3%。在紐約，夏多·李發現，“住房存量每增加10%，租金在500英尺範圍內下降1%，銷售價格也下降。”

“社區效益”何時何地如何“壓倒”了本應緩解競爭的供給效應，這是研究人員表示需要更多關注的問題。

置換

最近的研究證實，新建築確實可能引發人們認為的社區變化，即新興化：在建築物所在地，更高收入和更受教育的人往往會跟隨而至。

但研究人員得出結論稱，對新建住房會驅逐低收入居民的擔憂是誇大的。事實上，新建築“要麼減輕了置換，要麼使其略微加劇，”他們寫道。

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2021年加州大學伯克利分校的研究發現，雖然新建築吸引了更多高收入居民前來居住，並吸引了附近地塊的高收入居民，但置換風險和在項目100米範圍內的受租金管制的建築收到驅逐通知的概率也下降了。

另一份灣區研究使用兩個不同的數據集得出了兩種不同的結果：在一個數據集中，新建築後低收入居民的搬遷率提高了1-2％，而在另一個數據集中則沒有變化。

研究人員寫道，需要進一步研究非自願搬遷何時、何地、以及為何發生，以及哪些干預措施最有效，無論是由於拆遷、公寓改建還是租金上漲所導致的。

搬遷鏈

新住房對地區的積極影響最清晰的例證之一是觀察其鏈式效應：新住房的建設可以引發從一個建築到另一個建築的其他搬遷，從而迅速為低收入租户釋放出單位，新研究表明。

使用12個美國大城市的52,000名居民的詳細消費者數據，W.E. Upjohn勞工研究所的Evan Mast能夠追蹤搬遷鏈，這些搬遷鏈是由新公寓建築引發的。這些新建單位的新居民主要來自附近的高收入地區，20％來自低於收入中位數的地區。但是搬入他們舊公寓的人更有可能來自低收入地區，留下的公寓則更有可能被來自低收入地區的人填滿。在這些鏈條中搬入第六個公寓的所有租户中，有40％來自低收入人口普查區。

“這是相當有力的證據，表明並非所有來自外地的人都受到影響，而且至少很快就能影響到低收入社區的人，” Been説道。

赫爾辛基的一項研究能夠查看搬遷家庭的實際收入 — 而不僅僅是他們上一個社區的人口統計數據 — 結果顯示了類似的連鎖效應：“儘管城市昂貴地區的新住房主要是為富裕人羣而建，但由這些新住房引發的搬遷鏈迅速觸及了中低收入社區，” 紐約大學的研究人員寫道。

赫爾辛基的研究人員還比較了在這些中央商務區由新市場定價住房引發的搬遷與在同一社區由新的租金管制社會住房項目引發的搬遷。“當然，第一次搬遷看起來非常不同，因為社會住房有收入限制，” Been説道。“但是當你達到第四次搬遷時，由於搬遷鏈的一部分而搬入公寓的人在社會住房和市場定價住房之間看起來是一樣的。”

懷疑的原因

即使對於那些相信新住房有益影響的人來説，如何建造足夠的新住房也存在爭議。區劃改革已經成為一個越來越受歡迎的回應。但研究人員審查的研究發現，儘管大多數這些提高區域容積率的努力確實導致了更多的新住房，但通常只是原本預期的一小部分。

生產本身無法解決住房危機，研究人員承認，特別是對於最低收入的租户。

“你不能僅僅依靠市場，因為有些收入根本無法支付足夠的房租來維持生活，” Been説道。“因此，你必須有其他機制，”比如填補缺口的住房補貼。租户保護和租金管制也可以減少住房不穩定性；這些政策與新供應的相互作用仍在研究中。

目前，建造多少房屋在哪裏仍將是一個重要問題，特別是在一些社區——通常是白人更富裕的社區——保留了不成比例的權力來抵制新的發展。紐約市議會剛剛批准了一個新的公平住房框架，該框架將致力於確保隨着開始為每個社區設定更雄心勃勃的住房生產目標，也優先考慮經濟適用房，並在整個城市公平分配增長。

“我們需要每個社區做出公平的貢獻來應對我們城市的住房危機，”提議該法案的議長Adrienne Adams在上週的新聞發佈會上説道。