美國住房和城市發展部提議對某些驅逐行為實施30天等待期 - 彭博社

一項新規定要求在公共住房的租户被驅逐之前提前30天通知他們。

攝影師：Piero Damiani/Moment RF拜登政府的一項新規定將要求聯邦補貼住房的房東在採取驅逐行動之前提前通知租户，以解決未付房租的問題。

根據擬議的規定，接受某些補貼的房東需要在向法院申請驅逐之前至少提前30天提供書面通知。美國住房和城市發展部的這項新要求將適用於公共住房機構以及參與聯邦租金援助計劃的房產所有者，為數百萬租户提供了保護。

“這是通知你拖欠房租，提供給你如何趕上房租的信息，然後才能提交驅逐通知，”美國住房和城市發展部政策發展和研究副助理部長Solomon Greene説。

白宮已經確定租賃合同的細則為全國租户制定新保護措施的領域。今年一月，拜登政府發佈了租户權益宣言的藍圖，這是一份概述聯邦機構承諾加強租户保護的連續系列文件。雖然這還不及住房倡導者追求的聯邦“住房保障”，但新的HUD規定將增強全國範圍內貧困租户的權利。

在大流行之前，公共住房居民在公共住房機構提出驅逐申請前只有14天的通知期。大多數其他居住在政府補貼住房中的租户只能依靠州或地方法律規定的驅逐保護，或者他們的租約 —— 這在全國大部分地區意味着幾乎沒有可執行權利。作為聯邦政府危機應對的一部分，住房和城市發展部在2021年11月頒佈了一項臨時規定，允許部長在緊急情況下擴大驅逐通知期至30天。12月1日頒佈的新規定對該臨時規定進行了完善和擴展，將30天的等待期作為某些租户的標準 —— 無論是否處於緊急情況。

大約有390萬租户將受到這項新規定的保護，其中包括170萬公共住房居民和220萬受到一個名為項目型租金補貼的計劃幫助的居民。該規定要求房東提供有關租户如何重新認證其收入以重新評估他們應自行支付的租金金額的信息。它還使租户能夠申請豁免困難，以便他們可以留在自己的家中。如果該規定按照目前的草案最終確定，這些保護將直接寫入租户的租約中。

然而，30天的通知期不適用於數百萬收到聯邦住房選擇券的租户，這是一項被廣泛稱為第8條的援助計劃。而且這項規定只會延長與未支付租金有關的驅逐通知期。

大量研究表明，驅逐對面臨流離失所的人的健康和穩定造成了損害。僅僅是提起訴訟就可能成為家庭記錄上的污點，即使案件失敗或甚至從未達到法庭，也會使家庭無法租到許多可用的住房。黑人家庭，尤其是單身母親，面臨着更大的驅逐風險。

這一過程對所有參與者來説都是昂貴的：根據HUD的數據，該規定帶來的節約範圍從每年830萬美元到5250萬美元不等，這些節約來自於不必要的住房滯留、急診室就診、兒童福利服務和其他社會成本。

“即使是開始提起驅逐訴訟的過程也會觸發各種成本，”格林説道，除此之外還有“租户的情感困擾”。

儘管房東確實會因為租户拖欠房租而承擔額外成本，但格林表示這些成本應該是邊際的。該規定並不減輕任何租户支付房租的責任（這些項目的大部分房租由政府支付）。他説，給予租户更多時間來解決問題通常是有效的。即使考慮到延遲或拖欠付款的成本，HUD估計，對於公共住房機構或項目租賃援助物業的所有者，每年的成本應該只有前者每個已佔用單位55美分，後者為1.14美元。

疫情期間的緊急租金援助和驅逐禁令導致這些保護措施實施期間驅逐的數量大大減少（儘管並非沒有驅逐）。現在這些項目已經結束，國會在努力授權新的支出的同時，拜登政府旨在利用其行政權力確保其中一些權利得以延續。

“這在疫情期間是一個重要的工具，”格林説。“當租户收到通知時，特別是當有關如何趕上租金支付的説明時，這給了他們避免被驅逐的機會。這也幫助房東避免昂貴的驅逐。”