新加坡在房地產交易方面正在縮小與香港的差距-彭博社

新加坡的Rivière住宅物業。

攝影師：Lauryn Ishak/Bloomberg新加坡正逼近香港在房地產交易方面的領先地位，因為這個城市受益於其作為財富避風港的地位，而陷入困境的房地產銷售困擾着競爭對手亞洲金融中心。

今年迄今為止，香港在包括辦公樓、住宅和酒店在內的各個領域已經發生了107筆實體級別的房地產交易，而新加坡則有96筆，根據MSCI Real Assets的數據。香港的交易量比2021年下降了62%，而新加坡儘管借貸成本高，但基本上仍能守住陣地。這些數據包括至少1,000萬美元的交易，並截至上個月。

差距縮小

近年來，交易數量的差距已經顯著縮小

來源：MSCI Real Assets

*僅包括1,000萬美元以上的交易

交易的這種轉變反映了新加坡受到財富和人才湧入的推動，導致辦公室需求旺盛，房價上漲以及房租激增的戲劇性故事。相比之下，香港長期以來一直受到持續的房地產低迷困擾，特別是在辦公樓領域，這是由於多年的疫情限制、中國經濟困難和地緣政治緊張局勢的加劇。

MSCI亞洲房地產研究負責人Benjamin Chow表示，房地產投資活動也可以用作商業前景的一個指標。

“2023年，我們開始看到更多的香港資產以低於其收購價格的價格交易，”周説。“相比之下，絕大多數新加坡資產的交易繼續保持相對於其收購價格的強勁資本增長。”

在今年香港最大的交易之一中，接管人以處境出售的方式將高銀金融環球中心賣給了PAG和新加坡領地投資私人有限公司。這筆56億港元（7.17億美元）的交易“遠低於置換成本”，PAG和新加坡領地投資在一份聲明中在一月份表示。在新加坡，輝煌城信託出售樟宜城市坊的交易價格相當於收購價格的溢價11%，基於淨物業收入的退出收益率為4.3%，根據花旗集團分析師的説法。

在新加坡的房地產交易上花費更多

香港的交易價值主要受處境出售的推動

來源：MSCI Real Assets

*僅包括超過1000萬美元的交易

就投資規模而言，新加坡今年迄今為止的總額為75.3億美元，而香港的總額為52.7億美元。

交易數量更多但交易量較小表明，與新加坡的購買者相比，香港的購買者通常是使用者本身，CBRE亞太區研究負責人Henry Chin表示。例如，證監會上個月同意以54億港元購買一座辦公樓的12層，而據當地媒體報道，一座歷史悠久的劇院被一家教堂購買。

在香港最新的交易中，中國體育用品公司李寧股份有限公司以22億港元的價格購買了香港的一棟商業大樓，用作其總部。根據公司週日的聲明，這棟物業本月初由獨立評估師估值約為25億港元。

“投資者繼續將資金投入新加坡商業地產，當前價格仍然吸引人，” Chin説。“但是在香港，投資者變得謹慎——主要是由於當前需求和供應的不平衡以及對中國經濟復甦的擔憂。”

值得注意的交易

資料來源：彭博社，MSCI房地產

兩個城市的前景有一個共同點：在利率上升的背景下，籌集資金的環境都充滿挑戰。資本化率——預計在房地產上產生的回報率——仍然低於借款成本。根據最新的CBRE數據，香港目前的甲級寫字樓資本化率為2.8%，而新加坡為3.75%。在收益率緊張和借款成本高企的情況下，投資者正在尋求增強其資產或在具有更高回報率的替代領域進行購買。

香港的經濟也受到了拖累。據房地產經紀公司第一太平戴維斯表示，預計將有被扣押的整幢資產，主要是之前由陷入困境的內地開發商持有的資產，將被放到市場上，但任何銷售可能取決於銀行願意在當前市場信心疲軟和高貸款價值比的情況下提供多少貸款。

新加坡可能會在其作為財富避風港的地位上找到一些緩解，新加坡第一太平戴維斯研究執行董事Alan Cheong表示。他説，仍然會有一定數量的交易來自富裕家庭，他們希望從風險較高的資產和國家進行分散投資。

“新加坡擁有這個獨特的賣點。”