迪拜房地產市場預計將迎來2024年的放緩-彭博社

阿聯酋迪拜的迪拜碼頭區。

攝影師：克里斯托弗·派克/彭博社在迪拜購買他們的第一套房產僅僅九個月後，迪娜·哈比卜和卡里姆·尤素夫已經在這座城市內計劃着他們的下一步行動。

這對埃及夫婦在這個酋長國租房居住了八年，現在他們正以比去年三月支付的170萬迪拉姆（46萬美元）高出26%的價格出售他們在迪拜邊緣的朱美拉村區的兩居室公寓。哈比卜希望以同樣的價格或更低的價格購買一個更大的房產，以適應他們三口之家。

“多年來，我們一直在支付別人的抵押貸款，因為我們害怕在一個房價忽高忽低的市場中購房，”這位39歲的研究員説道。“現在，我們認為市場可能已經達到頂峯，所以我們計劃在明年房價希望有所下降時出售併購買一所帶花園的房子。”

哈比卜和尤素夫是數十萬房主中的一員，他們試圖應對迪拜火爆的房地產市場，該市場在今年表現優異，超過了大多數其他市場。他們與租户、房地產分析師和開發商一道，試圖預測市場是否終於開始轉向，因為大量新房產的交付和全球經濟不確定性正影響這個酋長國。

到目前為止，這一繁榮得到了俄羅斯富裕投資者、加密貨幣百萬富翁和富裕印度人尋求第二家園的湧入支持。政府對疫情的處理以及其自由的簽證政策也吸引了更多的外國買家。

迪拜棕櫚島水邊的別墅。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg自2020年1月以來，該酋長國的租金已經飆升約42%，而房價也大約上漲了33%，根據房地產諮詢公司CBRE Group Inc.的數據。別墅租金漲幅最大，現在的平均年租金為88400美元。

這一激增促使像哈比卜這樣的許多租户決定果斷購房，以避免反覆的租金上漲或被迫搬離城市。在她的房東連續三年將她的兩居室房產租金提高了16%之後，哈比卜買下了她現在正試圖出售的公寓。閲讀更多：迪拜最新的房地產熱潮讓富裕買家承擔更多風險

迪拜的房地產市場長期以來一直以急劇的繁榮和蕭條而聞名，其中最引人注目的一次蕭條發生在2009年，之前是多年的債務驅動增長。這次崩盤使一些最大的開發商瀕臨破產邊緣。2011年房價反彈，但在2014年石油價格崩潰傷害了地區經濟之後再次下跌。此後，政府出台了一系列的改革措施，限制買家和開發商的波動性，包括將抵押貸款的首付比例提高到20%。

然而，CBRE的研究負責人塔伊穆爾·汗表示，“希望明年以更低的價格買到類似的房產再出售是一種冒險的賭注”，他預計明年房價漲幅將在5%至10%之間，但他認為“在人口繼續增長、經濟持續增長的情況下，房價會下跌的論點並不具有説服力。”

迪拜國際金融區的交通情況。攝影師：Natalie Naccache/Bloomberg至少目前，在整個城市中，幾乎沒有證據表明市場開始放緩。即使在週末，長時間的交通擁堵也會堵塞酋長國的主要高速公路，會員俱樂部的等候名單也變得不可思議地長，學校的學生入學人數今年增加了12%，這是自2007年以來的最大增幅。

“繁榮減弱”

但一些分析師開始警告説，2024年可能標誌着一個轉折點。本月早些時候，摩根士丹利表示，他們認為市場將繼續受到“持續的順風”，並預計明年的繁榮程度將“不如2023年”。

儘管租金繼續飆升至令人瞠目結舌的水平，但在城市一些最受歡迎的社區，漲幅的速度正在減緩。根據CBRE的數據，11月份，平均租金上漲了19.2%，略低於10月份的19.7%增長。

與此同時，房地產交易數量在11月份同比下降了13%，主要是由於期房銷售下滑了26.4%，新項目售罄，開發商的庫存用盡。不過，當月現有住宅的銷售量增長了5.1%。

迪拜的房地產市場今年表現優於世界上大多數其他市場。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg房地產公司高層研究和諮詢部門的負責人Prathyusha Gurrapu也預計明年房價將會趨於穩定，但不會下跌。她表示人口增長將支撐市場，“如果美聯儲降息，將鼓勵購房者購買抵押貸款。” 摩根士丹利表示，目前抵押貸款僅佔迪拜所有房地產交易的大約四分之一。

S&P上個月表示，預計明年房價將上漲5%至7%，之後在接下來的12至18個月內下跌5%至10%，全球經濟不確定性和新房供應量的增加將影響市場。

“目前還沒有明顯跡象表明週期已經轉向，但我們知道買家在縮減一些，因此平均房產面積在縮小，” S&P的企業評級副總監塔季亞娜·萊斯科娃説道。“市場的大部分已經達到了購買力的某個限度。”

開發商轉變

在創紀錄的新銷售和推出之後，開發商也開始適應。

S&P預計明年迪拜將交付約40,000套房產，2025年也將是同樣數量。與之前每年15,000至30,000套房產相比，這是很多。因此，摩根士丹利預計，隨着這些大量積壓的房產得到執行，開發商的重點將轉向盈利增長，儘管公司通常交付的房產數量少於預期。

迪拜水上運河沿線的住宅房地產開發正在建設中。攝影師：克里斯托弗·派克/彭博社迪拜的繁榮-衰退週期對埃馬爾地產股份有限公司創始人穆罕默德·阿爾巴爾造成了不安，該公司建造了世界上最高的摩天大樓，佔迪拜房地產市場約30%。埃馬爾開發公司，這家建築單位，截至9月30日，其在本土市場的房產銷售收入積壓同比增長60%，達到596億迪拉姆。

阿瑪爾（Emaar）將創下自2012年以來的最高年度利潤，利用城市蓬勃發展的經濟作為管理財務的機會，但Alabbar仍然保持謹慎。承包商的項目執行和資產負債表的健康狀況是他最擔心的問題之一。

“迪拜在飛速發展。阿聯酋在飛速發展。但現在是考慮可能出現問題的時候，”Alabbar在最近的一次採訪中説道。

清晨的霧籠罩着迪拜瑪麗娜區一棟摩天大樓上的阿瑪爾標識。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg迪拜最大的私人房地產開發商之一Damac Properties PJSC的創始人Hussain Sajwani表示，他認為迪拜的房地產市場目前還沒有過熱，並預計價格的上漲會趨於穩定。然而，這位億萬富翁也發現很難預測明年可能發生的事情。

他在本月早些時候接受彭博電視採訪時表示，價格可能會“上下波動約10%”。