地產“新閩系”崛起，建發股份成龍頭_風聞

斑馬消費 楊柘

建發股份2009年確定供應鏈和房地產雙主業發展，先是在廈門本地深耕房地產業務，後來逐漸擴張到省內外市場，但業內聲量始終不大。最近3年，公司突然提速，行業排名飆升。

隨着陽光城、正榮等一批信奉高週轉的閩系房企傳奇落幕，以建發股份為代表的新閩系趁勢崛起，完成新老交替。

閩系更迭

建發股份準備吃下美凱龍（601828.SH）控制權，沒有收穫市場熱寵，相反，股價連續兩日下跌，這筆A吃A的交易變得撲朔迷離。

對於公司來説，與美凱龍結合，主要是出於補齊商業運營短板的考慮，而後者價值近千億的投資性房地產，同樣誘人。

自2020年以來房住不炒的政策定調，地產行業經歷了一輪前所未有的洗牌，也讓建發股份（600153.SH）抓住機會逆勢發力，成為行業裏一匹黑馬。

2022年，旗下建發房產，以1703.2億元銷售額首次跑進前十；另一家子公司聯發集團，以年銷售額289.1億元，位列第52位。兩家房企在克而瑞年度榜單排名，分別較上年上升8位和12位。

在地產界，閩系房企一直是個很特別的存在，它們膽大、敢衝，自成一派。

世茂、正榮、陽光城等典型閩系，曾在地產市場和資本市場賺足了風頭，也遭遇高槓杆、高週轉的反噬，在南牆上撞得頭破血流。

大浪淘沙的地產新週期裏，閩系房企的行業排名一落千丈。唯有建發系、國貿控股以及象嶼集團等國資背景的閩系房企趁勢崛起，完成了一輪交替。

 

地產黑馬

建發股份並不是一家純粹的地產商。2021年，公司來自供應鏈運營收入6115億元，佔收入總額的86.39%，房地產業務收入963.1億元，只佔13.61%。

但兩大業務對公司利潤貢獻天差地別。供應鏈運營業務2021年毛利率僅為1.49%，遠低於同期房地產業務16.76%的毛利率。前者貢獻公司利潤的36.12%，後者貢獻佔比高達63.88%。

這就形成了供應鏈業務兜底，房地產業務突進的格局。在行業低谷期裏，建發股份成功逆襲。

建發股份的房地產業務，主要靠建發房產、聯發集團兩大主體運營。公司控股股東是廈門國資下屬建發集團。基於此，當大多數房企收縮陣線時，公司擴張底氣十足。

2018年，公司新增計容建築面積為642.14萬平方米，此後迅猛增長。2021年，新增計容建達到1343.9萬平方米。

公司在拿地上毫不手軟，2021年以多元化方式獲得114宗土地，全口徑拿地耗資約1576億元。據克而瑞數據，2022年，建發房產新增土地貨值908.5億元，位列行業第10位。

大量土地儲備做後盾，公司銷售規模高速增長。2018年至2021年，合同銷售金額從735.98億元增至2175.65億元，年均增速超過40%。

 

逆襲隱憂

2022年，國內房地產市場繼續殘酷的洗牌和分化，高週轉時代結束，經營穩健的房企脱穎而出，國企和央企的優勢更加明顯。

建發股份的供應鏈業務資金量大，可在某種程度上反哺地產業務，建發房產和聯發集團得以大肆擴張。

不過，在具體經營上，建發系低調謹慎的簡直不像閩系。即便是在合作方的選擇上，也更青睞國企、央企，比如華髮、保利以及地方城投機構漳州城投等，對風險控制如履薄冰。

另外，其國資背景，在融資方面更有優勢。去年發行的不超過50億元、150億元公司債務，均為固定利率。隨着年末融資端口放鬆，建發系企業建發國際，順利完成4500萬股配售事宜，合計募資8億港元。

建發系房企2009年從廈門走向福建全省，2016年進入南京、杭州及深圳市場。截至去年底，公司業務遍佈全國70多座城市，全國性戰略初顯。據開源證券12月6日研報，建發股份在手貨值近4000億元。

在行業低谷期衝高，加上今年房地產政策利好釋放，建發的房地產業務今年表現或能更好。

不過，隨着房地產業務擴張，建發股份負債規模逐年上升。截至2022年9月，公司短期借款從2021年底的89.99億元增至2022年9月末的248.17億元，同期，流動負債總額增加1411億元。

此外，公司盈利能力逐年疲軟，2019年至2021年，淨利率分別為2.41%、1.89%和1.55%，2022年前三季度為0.93%。