你會怎麼評價房地產這幾十年？_風聞

1998年，喜劇片《沒事偷着樂》上映。

電影用戲謔+曖昧的鏡頭語言，把中國人羞於啓齒的房事與深感無力的“房”事揉在一起，直白地袒露在大眾面前。

主角張大民一家六口蝸居在20平米的簡陋小屋子。大民好不容易撿漏娶到女神，卻沒有間婚房，只好厚着臉皮讓一大家子擠到牆角，用簾子隔出了僅有的尊嚴。

戲，如人生。也是這部影片，讓扮演張大民的馮鞏加冕“影帝”。

圍繞房子，在雞毛蒜皮與苦中作樂中，憤懣捉急的張大民到處為弟妹撐腰解難，最後迎來了拆遷分房的團圓結局，治癒着中國人的精神內耗，也述説着那一年中國人對當年住房制度改革的憧憬與期待。

不瞭解時代背景的人會覺得，以前國家福利分房子，一住一輩子，這不是很好嘛？

小一點就小一點唄，為什麼要改？害得房價那麼高。

但透過電影不難直到，那時候住房的問題不僅僅是小，而是老破小外加陰暗潮濕、沒有獨立廚房廁所、雨天漏水夜晚漏風所帶來的全方面壓抑與煎熬。

電影裏張大民一家是典型，城市裏一家三代九口人住一間十幾二十平米的小屋是常有的事情，連廁所都是男女共用輪流排隊，什麼隱私、倫理、尊嚴，在低矮逼仄的空間裏成了一碰就碎的奢侈品。

當時，就有不少人質疑，發展地產真的就那麼重要嗎，比人還重要？

這一段時間，在經歷一輪又一輪兇猛的調控後，面對搖搖欲墜的地方財政與經濟形勢，房地產又被提到了支柱產業的地位。

上一次這麼説，還是2003年的18號文件。

那一年，上海陸家嘴、南京路的兩處樓盤接連被温州炒房團一搶而空，一場席捲大江南北的炒房狂熱拉開近二十年的地產黃金時代的序幕。

夢迴2003，萬科等頭部房企紛紛表態，認為政策轉向，行業形勢一片大好。

一些打着專家旗號的利益相關們聞風而動，藉着熱度，越説越上頭。

比如，説老百姓要“拿出三分之一的存款，恢復對房子的購買、裝修和其他的購買，中國經濟就能恢復”，給房地產帶上經濟救星的帽子。

還有一些開始為第二次房改出謀劃策，建議把增加房地產開發力度，大城市裏的公共用地商業用地改成住宅用地，大力新建小户型，配套設施，放開購房限制，還説租賃房不利於增加居民財富、藏富於民。

凡此種種，似乎一切不利於房地產統統都要打倒。

與評論區鋪天蓋地的嘲諷與自嘲，形成了鮮明對比。

爭來爭去，**到底房地產在過去到底扮演了什麼角色？**今天就來聊聊房地產是如何上位的，探討一下中國經濟的未來之路。

電影裏張大民生活的90年代，中國城市居民人均住房面積不到10平方米,上海人均住房只有六點幾平方米,三口之家20平方米，還算是過得好的，能夠從筒子樓，搬進一居室，或兩居室，是張大民們這輩子最大的追求。

普通人要住新房，實在太難了，即便有錢，也可能沒有新房子給你，只能看着房管部門辦事員冷冰冰的臉色。

182個主要城市裏，三分之一家庭缺房子，**幾百萬人長期住在倉庫、走廊、廁所、甚至地下室和廁所裏。**還有兩千多萬人沒有單位工作生計，更沒有房子，只能與家人擠在一起，上訪鬧事不斷，隨時都可能變成不安定因素。

中央甚至把住房問題視為**“爆炸性問題”**。

現在來看，就這？大手一揮，國家蓋房子不就完了？

問題是沒錢吶。

建國前三十年對重工業與國防安全的不計成本投入，中國在冷戰殘酷博弈的背景下，從百年屈辱的廢墟上，獨立自主建立起了從火箭衞星到原子彈再到核潛艇的的一整套國防重器和門類基本齊全的近現代工業體系。

這兩項，對於絕大多數國家，至今都是可望而不可及的奢侈品。

但高積累低消費的模式，也讓兩三代勒緊褲腰帶的中國人付出了沉重的代價。

建國前三十年，廣大農村為工業化承受着統購統銷帶來的剪刀差，赤貧問題非常嚴峻，而城市居民的薪酬體系也是二十多年沒有變過，基本喪失了激勵作用。

1957~1978年22年間，全國職工年收入僅僅增加7元，扣除物價上漲因素，實際收入僅相當於1957年的85%。農民家庭平均年收入由72.95元增加到133.57元，扣除物價增長因素，年增長不足1%。

這個收入就別指望房子了，連油鹽醬醋茶這些物資都沒比建國初期好多少。

1978年，全國職工人均居住面積只有3.9平米，比1952年還少0.9平米。

而且即便國家想改善這種狀況也沒有資金，中央財政也沒有餘糧，財政連年赤字，地方政府、國有企業負擔沉重、設備老化、工人倦怠，鋼產量一度連續五年倒退。

1978年2月26日，華同志在五屆人大一次會議的《政府工作報告》甚至用了“崩潰的邊緣”的誇張詞語來形容當時國民經濟。

説白了就是，從中央到地方，大家都沒錢，激勵無效，計劃調度也不靈，你看看我我看看你，大眼對小眼。

這也就導致，住房改革寸步難行。

今天房地產是社會資金池，但當年由於統包建房、低租分配的福利政策，住房領域一直是純投入。

80年代，每年住房建設投資200億，僅僅是維修開銷就吃掉了130多億元，而房租收入不到30億。要知道，全國財政收入也才一兩千億，每年赤字近百億，維持原有公房不變危房就很不容易了，配套設施因陋就簡，能用就行，根本沒有餘錢大力建設公有新房。

而且大量公房是建國初期興建的，年久失修，維護成本只會越來越高，進一步拖累新房的建設。今天來看，沒錢，找銀行要唄。

然而，當時銀行對於住房就一個態度——不感興趣。

因為住宅都是國家的，不會有收益，銀行明白，我把貸款放進去，**只有一個結果，就是給財政背鍋，**壞賬還得財政背，又回來了。

那讓國企單位自己想辦法給員工買房、分房子呢？其實也夠嗆。

因為國家為了維持住房福利，規定賣個人的房產優惠價格一般在200元以下，而單位要買房則是市場價，每平米銷售價格高達一兩千，所以能夠給職工分房的只有少數外資、合資企業。

説到底，還是中國人太窮了。

1988年户均存款才兩三千元，沒有其他多少資產，即便按國家優惠價買房，也只夠買十平米，要按市場價走，連兩三平米都不到，根本看不到投資個人住宅的收益。

住房問題彷彿一個隨時會爆的雷，捧在國家手靠財政修修補補，誰也不願意接。

那就只能進行住房制度改革了。

最開始想的是提高公房租金，從一平米每月不到一毛錢提高到一塊多，這樣就能覆蓋房屋維修缺口，也能籌集建設資金。

但低租金是與前三十年極低的工資待遇為前提了，而且改革開放後，一部分人快速富起來了，大多數人提升有限，貧富落差感反而增強，這個時候大規模漲租金無疑是傷口撒鹽。

那些已經享受大房子的體制內高級幹部以及家屬羣體就更不樂意了。

比如電視劇《我愛我家》主角一家超過120平米的廳局級大房子，本來一個月只要十幾塊錢租金，漲完可能就變成一兩百元，絕對是一大筆開銷，夠再請一個小保姆了。

各級阻力之下，個人住房改革遲遲難以推進。

反正老破小住了那麼多年，也花不了錢，有錢也買不到、租不到新房子，那就消費唄。

1984年之後，中國彩電冰箱洗衣機等等消費品提升的速度與同一收入水平的其他國家更快，就是因為當時的中國人根本不需要擔心買房問題。

這也印證了今天對於房價下跌“一鯨落萬物生”的期待。

然而，此一時彼一時，當時中國的家電、汽車、服裝等消費品產業還非常薄弱，與房地產相關的五十多個行業也才剛剛起步，如果房地產相關支出太低，如低到佔收入2%以下，就會導致大家有點錢都買大量進口消費品產品、消耗外匯儲備，國內相關產業的內循環卻發動不起來。

1985年到1986年，中央相關財經會議談了十幾次房改問題，其中關於住房制度不合理引發消費結構與產業結構扭曲這件事就高達十次。

總之，住房改革目的就是理順建房、修房、管房的資金鍊條，讓全社會樂意建房子、普通人方便買房子，國內產業結構也能實現正向的內循環。

換句話説，當時國家之所以寄希望房地產帶動國內產業發展，是因為有前三十年對住房需求的剋制，是一個積蓄已久、等待噴薄而出的超級藍海。

這也是後來房地產被看做“國民經濟支柱”的政策思維源頭。

但這個美好的願景，在國家福利分房的大前提下，幾乎寸步難行，從1978年到1998年，整整拖延了二十年。

既然沒有房地產這根所謂的“國民經濟支柱”，1998年的前中國經濟又是如何走的呢？

路線有兩種：存量改革or增量改革。

存量改革就是與東歐俄羅斯一樣，徹底打破原有制度，完全放開搞“休克療法”，指望着破罐子破摔，完了期待奇蹟出現，經濟涅槃重生。

而增量改革則是“老人老辦法，新人新辦法”，“摸着石頭過河”，儘量降低制度轉型對社會與政治的衝擊，實際上是一種帕累託改進，雖然它也會調整利益，但一般不改變現有利益格局，按約定比例調整未來的利益分成，用時間慢慢撬動存量改變。

冷戰末期，“休克療法”風靡一時，但中國頂着國際壓力，選擇了後者。

農村家庭聯產承包責任制，就是典型的增量改革。

耕地繼續歸村集體所有，農户只有承包經營權，相當於村集體利益不變，農民新獲得一項重要產權，承擔交足集體和國家的公糧的義務，其餘剩下的都歸自己。

集體、國家和農户之間，不去動土地所有制度，只是就耕地的未來收益，達成了一份自願分享協議。

結果是，在前三十年打下的化肥工業、水利工程基礎上，農民不再因為糧食生產被過度禁錮在土地上，種完地可以進城攬工，既增加了收入，國家糧食任務沒耽誤，城市也獲得了工業化、城鎮化的勞動力，所以農村改革在全國快速普及，才實現鄉鎮企業在80年代初期率先崛起。

所以，説增量改革的關鍵是，找到新蛋糕在哪。

如果你沒有增量，漸進式改革就是一潭死水，無米之炊，寸步難行，原地踏步。

房改就是這個問題，建新房沒有任何收益，還動不了存量利益，自然就推不動。

蘇聯改革也是一樣。

面對巨大的外部壓力，蘇聯過度傾斜軍事重工業、計劃太死企業活力不足，民眾生活遲遲得不到改善，官僚享樂之風卻越來越嚴重。

從赫魯曉夫到勃列日涅夫再到戈爾巴喬夫，都想找到改革增量。

赫魯曉夫一邊緩和美蘇矛盾，一邊在玉米地上找增量，卻搞亂了工業體系相互配合的社會主義陣營，結果失敗了，而勃列日涅夫想激活企業積極性，但對外選擇強化與美國對抗的烈度，試圖打破鐵幕尋找缺口與增量，導致整個蘇聯體制運轉越改越依賴價格高漲的石油，沒辦法，蛋糕在哪就往哪走。

結果是到80年代，當蘇聯被美國一步步勒緊石油資源出口，存量弊病已經積重難返，迎來了解體，終於破罐子破摔，想一次性顛覆存量，結果直接休克了。

歷史是有慣性的，改革是要遵循歷史進程的。

80年代，除了房地產外，其他領域，中國憑什麼能夠進行全面的增量改革？因為的確有新的蛋糕可以分。

還是因為前三十年的高積累低消費，意味着除了住房需求外，其他民生消費的供給與需求讓位給國家安全，也被壓抑很久了。

七十年代末，中國在前一代領導人的打下的國際關係基礎上，基本搞定國際局勢後，這部分供需只要放出來，就是巨大的增量。

怎麼放呢？這就不得不提“雙軌制”了。

雙軌制，指的是某一領域中同時存在體制內（行政命令）和體制外（市場調節）兩種不同的價格安排。

這個制度不是刻意制定的，也是漸進改革的結果。

最早是國家部分擴大企業自主權，允許生產計劃之外部分自銷產品，比如10%，最高是首鋼可以多生產15%，希望盤活組織龐大、負擔沉重的國企效益。

這一放不得鳥，剋制了三十年的居民消費釋放，需求猛增，計劃外生產多少賣多少，市場價格快速上升，拉開了與計劃內價格的差距，掀起了通貨膨脹。

這麼大的利潤，不賺白不賺，原本按配額按部就班完成任務的企業，也想辦法增加自銷部分，就形成了計劃內外兩個市場。

從鋼材煤炭到電視機電冰箱，從香煙到白酒甚至獵槍，很多產品出現了動輒50%以上甚至百分之幾百的套利空間。

這也説明，前三十年積累的工業潛力之雄厚，只不過迫於外部條件沒辦法完全用在民生上，但只要放開一點點計劃的口子，就可以直接把某些領域的短缺幹到了過剩。

壓抑的需求與供給同時噴發，雙軌制就這麼半推半就的出現了。

這是一種暫時性的過渡性，最大限度地降低了從民間到地方的改革阻力。

因為雙軌制不但讓個人可以通過倒賣獲利，政府和國企事業單位，甚至軍隊也大量興辦企業從事貿易甚至走私，憑藉行政批條+市場價格分到了改革的增量蛋糕。

一場全社會的經商熱開始了，各類公司爆炸性增加，**全民下海經商，“倒爺”風光無限。**到1988年，在各地工商行政管理機關登記註冊的公司總數已超過41萬家，其中打着“官辦”招牌插足流通領域的不下25萬家。

這個情形，對於缺錢缺技術缺資源，卻還要肩負改革試驗重擔的海南省來説，簡直是天降甘霖。

當時，國家為了讓稀缺的外匯用於進口礦產、設備、原材料等等國民經濟的關鍵物資，而嚴控汽車、電視機、電冰箱等等消費品進口,而汽車工業又主要照顧國防重工需要，民生方面，很多地方還是開的幾十年車齡的老嘎斯，進口汽車需求非常飢渴。

1984年，作為改革試驗田，中央在《加快海南島開發建設問題討論紀要》就給海南對外開放的特權，准許用地方留存外匯進口消費品，讓海南迅速找到了計劃與市場中間最香的“飯碗”——進口汽車。

當年，全國14.9萬輛進口汽車審批額度的60%都在海南，汽車進島後轉兩圈變成“舊車”，然後光明正大加價往內地賣，後來連轉圈都不用，新車拿着罰款單當通行證直接外銷。

可能會有網友問，為什麼本文主題是房地產，卻要花這麼大篇幅講改革路徑與海南倒汽車問題？

關鍵就是想説明一件事，什麼才是國民經濟的支柱。

首先國民經濟支柱並不是什麼高大上的概念，更重要的是在經濟運行、制度改革中能夠扮演資金搬運工的角色。

美國的金融是支柱，沙特的石油也是支柱，這好理解，但菲律賓的女傭、印度的勞工出口也是，甚至對於索馬里，連海盜生意也是，因為它們帶來了國家從頂層到底層，一竿子插到底的持續資金流，足以帶動上下游各行各業的發展。

國家有國家的支柱，地方也有，比如，拉斯維加斯和澳門的賭場，而對於1984年的海南，進口汽車就是經濟支柱與改革動力。

政府發批文，銀行給貸款，汽車下船後給海南當地巨大的經濟效益。

中央政策背書，地方政府帶頭，從倒賣批文、炒買外匯、發放貸款、銷往內地，工人、商人、教師、公務員連很多企事業單位都在倒騰汽車，連工商局罰款都盆滿缽盤……每個環節都有利潤空間，一道道轉手一道道加價，賣向的全國市場，為海南帶來源源不斷的資金流。

以至於一個張口説自己有汽車和電視機貨源，就能忽悠有關單位五百多萬貨款，最後被判了無期。

海南前首富冼篤信，當年就是靠轉手汽車，賺了第一個100萬元，而當時海南的人均收入也就540元。海南財政當年就增加了兩億多的收入，比往年直接翻番。

有國家背書，所有人都認為海南的汽車進口生意還能做很久，吃不到肉也能喝口湯，按照這個趨勢，海南省特區成為中國最富裕的地方指日可待。

但完全指望雙軌制進行平穩過渡改革只是幻想，因為一旦權力尋租與市場投機結合到一起，就失控了。

在南海，由於整個汽車進口行業炒作成風，甚至汽車在還沒進島就開始爆炒，很多香港投機商從日本低價進口高價出口海南，專賣大陸。一輛五六萬港幣的麪包車，買到內地居然按座位算，十二座買人民幣十二萬，以當時匯率價值三十多萬港幣，今天也不過十萬左右。

這樣的泡沫，對於當時資金薄弱的中國而言，哪怕內地市場再大也受不了，真正的剛性需求迅速枯竭，壞賬不斷累積，花掉了國家10億美元外匯，產生了42.1億元的物資貸款，其中17億元是呆壞賬。

1986年，全國各地開始紛紛發文清理整頓海南非法進口車，國家也強化外匯管理，同時緊急撥付銀行資金給海南填補金融壞賬，這次“汽車狂潮”才算結束，最後大量進口汽車鏽死在倉庫與停車場裏，成為了此後每一次危機的預演。

海南的汽車是當時國民經濟的切面。

雙軌制作為改革的過渡性措施，帶來了行政腐敗與市場投機狼狽為奸，導致計劃與市場雙重失靈，“官倒”腐敗、體制不順，很多人靠貪腐、行賄、批文、倒賣賺錢、扭曲價格，導致從1985至1987年CPI高達8.8%、6%和7.3%，搞得民怨沸騰，社會矛盾的尖鋭。

只能説，比起一步到位完全放開的休克療法，雙軌制儘管弊病很多，但至少保留了國家對經濟控制，可以在更底層的金融政策上進行一次次糾偏與止損，而不是滑落到蘇聯解體後，俄羅斯經濟任由寡頭操控的存在。

1988年3月，中央決定逐步放開管制、取消物價領域雙軌制，進行“物價闖關”。

但這一步又出問題了。

“物價闖關”消息一出，老百姓卻反而以為要全面放開價格，引發恐慌性搶購，供求關係全面失控，物價如脱繮野馬，很多企業盲目增產，結果消費力一透支，物價熱潮一退，外加國際形勢風雲突變，產品賣不出去、企業收不回貨款，**積累成了三角債的死結，**人與人的信任都沒了。

八九十年代之交，中國經濟進入了最艱難、最危急、最衰弱的時刻，海南病急亂投醫，甚至準備把開發區全盤包給外商，然後遭到全國反對，左右為難。

既沒有制度紅利，也沒有外部資金輸入，對於直接主導經濟發展的地方政府而言，新的增量就是河底的石頭，摸不到這些石頭，就別想過河，也沒人願意過河。

需要有人站出來。

於是，從80年代末到90年代初，第一副總理朱同志先是理清三角債，重啓全國資金鍊、供應鏈後，總算是把經濟脈絡疏通了，把信任關係建立起來了，但還少了一個重啓經濟的發動機。

這時，房地產就被推了出來。

既然個人住房制度改不動，那就先搞商業房地產唄！這不就是增量改革嗎？

早在1988年，海南就有了第一次房地產熱。

當時海南正式建省，還是是唯一的省級經濟特區，**一夜之間成了東方耶路撒冷、美洲的狂野西部，**海口、三亞冒出了成千上萬家外地公司和駐瓊辦事處，內陸各省市縣紛紛來海南設“窗口”搞聯營。

這一年，海南的房地產公司從頭年的11家飆漲到204家。

1992年，國家層面開了三次關於房地產的全國性會議，地方上，廣東加快了土地批租制度、上海高舉的浦東開發“招商引資”、山東準備通過房地產推動外向型經濟、浙江加快涉外房地產開發步伐、雲南給外商投資房地產提供優惠…..

這一年，碧桂園、保利地產在廣州成立，身處海南的潘石屹卻看到了危機的到來。

因為全國商業性房地產的啓動，海南再次衝在最前面，大批房地產資金湧入，房地產開發公司從92年年初的三百多家漲到年底的1000多家，1993年更是暴增到4830家，土地開發面積高達750萬平方千米，是1988年的25倍。

某個樓盤正在設計圖紙，還沒開挖，就已經被各級開發商、投機客到手了好幾次，甚至有個樓盤還沒有蓋起來就被炒作了16次，幾張規劃建設圖紙都能換來金山銀山。

房地產開發公司也是人有多大膽，地有多大產，不管自己能掏出多少錢，一開發就是幾十平方公里，然後發行股票、招商引資、公開舉債、申請貸款，吸引島外資金不斷湧入。

隨之而來是公寓樓與寫字樓的價格暴漲。

據《中國房地產市場年鑑（1996）》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峯，三年增長超過4倍。

房價也帶動了地價的翻番，海南地方以“開發區”的名義，把幾十、上百平方公里的土地出讓，土地出讓價格從幾十萬一畝最高漲到600多萬元一畝，一個海邊漁村都能湧入幾十家開發商。

而一場完美風暴已經形成。

1993年海南省的總人口僅有160萬，僅有佔全國0.6%的人口，積壓的商品房數量卻佔全國的10%，海南房價已經沒有任何緩衝餘地。可想而知，海南當時的房子主要就是在炒家手裏來回倒騰，槓桿與泡沫起飛。

隨着各類金融機構也是不斷擴張，信用社就從80年代的3家，擴張到了1993年的34家，高息攬儲、拆東牆補西牆，甚至在少數人操控下，把高成本資金投入到長週期的開發中，賭的就是短時間房產土地價格滾雪球式地增長。

至此，海南房地產危機演化成金融危機，風險逐漸失控，很多銀行不良率高達60%，影響蔓延到全國，以至於後來奉旨**收拾爛攤子的海南發展銀行在開門三年後就迅速破產關停，**實在兜不住了。

與上一次“汽車事件”一樣，海南作為全國經濟模式與制度創新的典範，這一波樓市危機也是全國的寫照。

1992年，全國二十多個省市自治區和十四個計劃單列市出讓了1500多塊土地使用權，同時間全國房地產公司從往年幾百家，猛增到一萬多家。全國地產投資，除了雲南僅僅增長18%，其他省市自治區普遍增長50%以上。全國新開發商品房屋面積11460萬平方米，是當年銷售面積的十倍之多。

到年底，全國各地宣佈建立的“開發區”高達8700多個，是1991年的80倍，總面積高達2400萬畝。

實際上，要把這些批下去的地的“七通一平”全部搞完，至少需要45000億，按照當時一年最多7000億的基建資金，六年什麼也別幹。

然而到了1993年，海南樓市眼見已經失控，全國性的地產投資熱卻還正上頭，比如買腦白金起家的史玉柱，當時正準備用集資和賣樓花的方式建設巨大人大，然後腦子一熱，在當地政策鼓動下，一再加高樓層，直接拖到資金鍊斷裂，後來靠做網遊才翻身。

於是，朱同志説，中央已經決定了，從現在起，任何開發區都停止審批，不能再搞，開而不發的，要趁早下馬！隨即“國16條”出台，嚴控貨幣，穩定金融形勢，宣告海南房地產泡沫正式破滅，95%以上的房地產企業破產。

一時間，海南樓市炒家們上演着從成功逃頂、一夜歸零甚至坐牢、流亡、跳樓的等等驚心動魄的悲喜劇。

七年前的汽車泡沫悲劇，用更慘烈的方式重新上演。

前面提到的海南首富的冼篤信，倒賣汽車成功後轉戰樓市，原本有機會逃離，甚至有銀行領導通風報信，儘快處理掉手中項目，他沒有聽甚至想與政策玩對賭，想再來一次抄底撿漏，結果自然是灰飛煙滅。

同時，一場全國性的金融、財税整頓與改革就開始了。

其中的關鍵就是分税制改革。

分税制改革，改變了地方與中央財政七三分成、中央找地方借錢的尷尬情況，重塑中央財政權威。同時，中央銀行職能強化的工作也排上了日程，讓國家手中有足夠資源應對90年代一系列內外危機。

有意思的是，在海南房地產泡沫陰霾下，地方依舊得到的土地出讓收入，作為上交部分財政收入的交換，強化了搞房地產的積極性。

因為，當時房地產問題不只是單純泡沫，而是供需矛盾。

如果把以海南房地產泡沫為代表的房地產泡沫與今天我們熟悉的房地產作對比，最大的區別是，90年代前期這一波商業房地產泡沫，始終缺乏真正購房剛需消費人羣參與，完全靠批文規劃畫大餅與炒家投機客的擊鼓傳花。

很多房地產公司，打着開發區的名義，開始是工業投資，然後都轉向了商業城、別墅、酒店、公寓的開發，經營性房地產成為了各地經濟發展的龍頭與熱點，後來爛尾的也都是這些商業性地產。

瘋狂投資、產能過剩的商業地產，與衚衕裏張大民們住房窘迫與形成了鮮明對比。

1993年，朱同志在廣東某地視察時就説，“現在統統都是搞寫字樓、豪華別墅，哪有那麼多人買呀！”

這就是當年的供給側問題，要想解決，只有從需求側想辦法。

因為除了開發商不開放個人商品房，住房制度與金融制度也阻礙了普遍沒多少資金的個人購買商品房。

一邊是商業房地產投資建設的過剩與泡沫，一邊是個人住房改善需求遲遲得不到滿足，如果還要繼續推動增量改革、維持中國經濟的高增長，最佳答案顯而易見——

“把房地產開發與房改政策銜接起來”。

進入90年代，個人住宅房地產的前提條件已經成熟狠多了。

由於家庭聯產承包責任制釋放農業勞動力，户籍管理鬆動、開發區建設讓啓動了人口城市化，真正阻礙個人房地產需求釋放的，居民人均存款也過萬了，也比改革開放初期翻了幾番，只剩下兩項工作要做：

第一個、放開住房按揭貸款，想當於給了個人參與房地產的金融槓桿，放中國人第一次可以理直氣壯拿着紙條找國家要上一筆大錢了。即使到今天，按揭貸款依舊是大多數中國人人生為數不多幾次百萬級別交易之一。

第二個就是國家結束福利分房，住宅領域全面推進商品化。

這塊涉及到意識形態，體制內阻力非常大，而且，各地一旦嗅到了房改的信號，就出現了賤賣舊公房的現象，“變賣國有資產”擔憂，也導致改革遲遲無法推動。

張大民的嘿咻問題只能放一放了。

直到亞太金融危機把中國經濟推到了不得不改的懸崖邊緣。

1998年下半年，中國宣佈全面停止福利分房，把大部分公房私有化，分給了個人手中，拆遷逐漸成了致富經，才真正啓動了經濟增長的引擎。

後來的故事，大家就很熟悉了，**房地產+土地財政的金融引擎快速運轉，**各個投資建設紅紅火火，進出口貿易快速增長，帶動國內各行各業進入了2000年後的高速增長期。

這裏其實還有有趣的情況，那就是進出口的增長，實際上也是因為美國2000年之後房地產爆發式增長推動家電、生活用品的消費暴增。

所以説，中國經濟的投資、消費、出口三駕馬車，其實兩架跟房地產有關。

這期間，雖然房價也在快速增長，但有美國房地產在分擔經濟引擎作用，所以國內房地產潛力沒有過度榨取，泡沫相對經濟發展依舊是良性的。

到了2008年，美國因為房地產次貸危機引發全球金融海嘯，進出口就熄火了，中國其實只剩下國內房地產一根柱子了。隨後四萬億出爐，中國以房地產為核心的鐵公基建設扛起了全球經濟恢復的重擔，進入了瘋狂建設的城鎮化十年。

什麼叫國民經濟支柱啊！（後仰）簡直是全人類的經濟的支柱。

代價就是，房地產對於國民經濟的拉動作用被提前透支，甚至嚴重擠壓其他產業的健康發展了。

更悲劇的是，**1998年房改時確定的“商品房+保障房”並行政策，**在朱同志卸任後，遭到利益集團扭曲，**成了商品房一枝獨秀，**悄然打開了潘多拉的魔盒。

如今，某些人大談特談，第二次房改，根本就是欺負老百姓不明白第一次房改背後的歷史淵源。

1998年房改，可以説是建國前三十年住房需求壓抑外加改革開放前二十年供需失衡，幾十年積攢的潛力一朝放開結果，還需要配合WTO之後的歷史性機遇，才扮演了近二十年的國民經濟支柱角色。

今天，中國人人均住房面積從當年的5平米飆到了40平米，城市化65%，實際相當於歐美75%，哪有當年的需求？

與此同時，地產公司負債率普遍百分之八九十，地方政府負債也高達六十多萬億，十年工資不發都還不完，土地財政瀕臨停滯，金融行業紅燈高照，這一幕幕都是當年海南汽車事件、海南房地產危機踩過的坑，到了必須尋找新蛋糕的時刻。

房改不是你想改，想改就能改的，沒有足夠的需求，你改個毛，毛都改不動。

説來説去，還是因為我們走的是增量改革的路線，一路走到深水區，而房地產作為過去三十年積累的存量，已經不能為中國經濟帶來新的機會了。

再走要溺水的。

那為什麼説房地產還是國民經濟支柱，可以看看黃奇帆最近接受採訪時就列舉了四個理由：

1、房地產佔了GDP5%到10%的份額，正負增長影響20%，是支柱產業，要穩定；

2、中國老百姓的財富60%是房產，資產縮水太快，也該穩定；

3、房地產關聯幾十萬億大量的按揭貸款，一旦崩盤會對金融機構造成很大的衝擊；

4、房地產是關聯着大量的供應鏈上的工業企業，帶動幾十個工業的效益與就業，也需要穩定。

結論是，必須軟着陸，但終究還是要着陸。因為房地產已經徹底綁架存量利益，現在哪怕整體降一半，不惜把金融系統擊穿，也改變不了現階段想買房難的問題。

所以，光穩定是不行。

關鍵的是，未來增量在哪裏？

其實梳理“國民經濟支柱”的演變就會發現，從雙軌制下的少數人的家電汽車等高端消費品需求、再到開發區熱潮下商業寫字樓與酒店別墅，再到真正解決大多數人住房需求的房地產改革，帶動中國經濟發展的行業實際上在一步步深入這個國家人民更底層、更廣泛的領域。

難道還有比房子更底層、更廣泛的需求嗎？

有的，那就是人本身。

當年房改成功的最根本動力，就是住房制度已經把人的倫理、生理、心理需求壓縮到了忍無可忍的極限。

而在房改解決年輕人嘿咻問題二十年後，人口斷崖危機悄然降臨，房子再次成為了年輕人放心嘿咻的阻礙，成為了社會未來活力的阻礙。

但今天，這已經不是某個產業問題，不是房價該降到多少足夠的問題，而是“人之所以生而為人”的問題。

最近互聯網輿論流行一個詞，叫人礦、礦渣，似乎是在抱怨中國發展的代價是中國人在各種意義上被榨乾了，所以疲了倦了躺平了。

因為1998年的房改政策以及隨後的幾波房價高潮，對於先分到房子又等來漲價的六零後七零後們，的的確確是發展紅利，之後由於“按勞分配”被忽視，導致年輕人苦哈哈的勞動收入遠遠小於資本增殖，被擋在了房地產的紅利之外，甚至還要在用自己的那點微不足道的工資為手中房子在不斷增值的既得利益者補齊年年上漲的退休金。

過去三十年房地產支出從居民收入的2%一路上升，平均到今天已經到了20%多，落到某個個體上可能超過100%，其中被壓抑最嚴重的就是年輕人。

舉個例子，2016年全國一二線房價跳漲的那段時間，某互聯網平台上女性情趣玩具的數量大幅上漲。為什麼？因為看不到未來，乾脆不找對象了。至於在婚姻市場上普遍揹負彩禮婚房的男性，那種心理轉變只能説是更加絕望了。

所有禮物都標着價格，既然房地產撐得起國民經濟，自然也可以摧毀國民經濟。

美國次貸危機如是，中國房地產問題亦如是。

過高的房價捆綁了社會發展底層動力，帶來行業之間、地域之間、年齡之間的差距，進一步引發升學、就業、婚姻、生育、養老、人口等等一系列社會核心議題的畸變。

日本是前車之鑑，當社會資產集中於房產，然後集中在老年人手中，逼得失去福利障的年輕人對社畜的命運低頭，連嘿咻都寄託於紙片人的時候，日本央行哪怕開着直升機搞異次元撒錢想，都沒辦法投資刺激消費、刺激投資、提高通脹，最後結果統統都是進了黑洞。

失去了年輕人，國民經濟就失去了一切活力的源泉。

而回溯房地產的“國民經濟支柱”地位確立的那些往事，正是想説明,一個時代被長期壓制的事物，恰恰是下一個時代最澎湃的增長動力。

今天是過去的果，亦是未來的因。

如果要問中國經濟的改革增量在哪？

答案是；問題在哪裏，未來的增量就在哪裏！

社會保障太低？改！

貧富差距過大？改！

房產税推不動？改！

養老金雙軌制？改！

門閥裙帶主義？改！

生育負擔沉重 ？改！

教育體系不公平？改！

資本所得税太低？改！

按勞分配沒落實？改！

一切妨礙年輕人放心嘿咻的，通通都要改！