讓居者有其屋，深圳將要推出的“共有產權住房”到底意味着什麼？_風聞

很顯然，深圳的“共有產權房”概念一出，市場就熱鬧起來了，有的人在説這是深圳向新加坡學習住房保障體系。其實早在2020年深圳就已經提出要向新加坡學習公共房屋供給體系。

 

那麼新加坡的公共房屋供給體系是怎樣的呢？簡單來説就是“政府控制資源，指導價格，實行居者有其屋，幾乎不存在炒房以及房地產的泡沫”。其實，再通俗一點就是政府首先立法掌握土地資源（80%），然後建設部門自然就以低於市場的價格拿到土地建設（這從根本上就減輕了不必要的非理性成本因素），房子蓋好只面向中低收入者。20%的土地資源可以按照市場那一套運轉去搞，但是對於絕大多數國民，公共住房這一塊就是政府完全控制，然後分配給符合條件的對象。比如收入很低，就可以按照對應的標準（中低收入者的收入限額對應選房的標準和資格）選擇適合自己的房子。這樣不僅使得高收入者無法入局攪亂資源的“公平分配”，而且也抑制房價的飆升。而且，這也不意味着低收入者的收入如果提升的話就不能選擇，那個時候曾經的低收入者（現在的中收入者）依舊可以選擇對應標準的房子。但是舊的房子要賣掉（進入政府控制的資源庫）。這對於家庭而言也是一樣，核心家庭（成年人和未成年人在一起居住）只能有一套房子（各類大小户型的房子都有），如果未來家庭擴大（比如孩子長大結婚成家），想要換房子依舊可以，但是換完房子，舊的房子必須要再次收入資源庫。這樣就實現了中低收入者都有房住，都有自己的體面生活。能買得起房的購房者（即使是低收入者）也會享受到政府的其他配套政策——低息貸款，購房津貼等等，不會讓那些“卡在最後一步就可以購房”的低收入者成為“租房族”。當然，困難家庭的低收入者如果買不起房，也可以享受政府提供的公租房，其房租之低廉，我可以舉個例子，這和購房是類似的——需要公租房的家庭如果月收入在800以下，那麼選擇小户型的公租房就只需要最多支付33元/月，其他的按照階梯來計算，舉個例子如果租户的家庭收入只有1000-2000，那麼每月的租金也不過就是100多塊。也就是幾乎任何人都可以有房子住，不管是買房還是租房（反正都只是使用權而已）。當然，租售同權也是保障整個體系正常運轉的一個重要政策因素，西方大多數國家已經實行了，這也是未來中國想要實現“共同富裕”的一個重要舉措。租房的人和買房的人享受一樣的公共權力，這在很大程度上會減少“貧富差距”，減輕社會的“極化”。

 

而以上的這些也正是中國需要的，只不過也許在“經濟特區”和“社會主義先行示範區”的深圳又要成為最先開啓這一改革的地方了。深圳和新加坡情況不盡相同，中國的國情和新加坡更是差異很大，但是兩者追求的共同目標——居者有其屋，房住不炒，防止或者遏制泡沫化絕對是一切開始的根本所在。

 

共有產權房取代以前的（現在依然有存量，只是自辦法生效之日起不再新建安居房和可售性人才房）安居房，我們更應該從最廣大人羣的角度出發去好好理解到底是什麼意思？

 

根據官方的説法，深圳市共有產權住房管理辦法（徵求意見稿）明確，共有產權住房實行產權封閉流轉。也就是不進入市場，受到市場的影響（這一點對於隔絕炒房是極為重要的）。深圳加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系，同樣是為了儘快有效解決中低收入者的住房需求，同時也主要針對深圳這個移民城市的新市民，年輕人以及無房人羣，這些人要麼就是買不起深圳的商品房（深圳一個才40多年的城市竟然房價經常在全國位列Top3，在全世界最貴房價城市的名單裏也是“名列前茅”——這根本不利於深圳作為一個社會主義國家的窗口向其他國家展示），要麼就是即使買得了商品房，但是負擔極重，導致其需求過度集中，社會的經濟發展受到限制——其他領域的需求就降低了（房價當然需要高一些，因為其對拉動GDP的作用實在太大，但是房價過高過熱的現在，事情實際上已經適得其反）。而對於人才型可售房屋和安居房，由於一些高收入者或者熱錢趁機湧入實際上也在相當部分“扭曲”了安居房的性質——商品房炒的“上了天”，沒幾個人負擔的起；安居房被鑽空子（有些人滿足條件買了房，但是不久後就轉手賣掉，進而實際上變相改變了安居房只住不炒的性質），這樣，整個房地產市場依舊是房價過高，人們的負擔太重，經濟的發展被壓抑在了房地產上，這不健康也不可持續。

 

而共有產權住房實際上可以扭轉“安居房等”被變相炒房的局面，也可以衝抵一部分消費人羣炒商品房的影響。共有產權住房是政府提供政策支持，採用市場化方式建設籌集，但是限定户型套型面積，價格，使用和處分權利，符合條件的居民可以和政府按份共有房權。

根據目前的《深圳市共有產權住房管理辦法（徵求意見稿）》，共有產權住房申請條件主要為：1）深户；2）在深繳納社保滿5年；3）無自有住房；4）未在深圳市享受過購房優惠政策；5）5年內未在深圳市轉讓過或因離婚分割過自有住房等（這都是遏制變相炒房的舉措）。

 

而對於大家最關注的價格，共有產權房的銷售價格是按照土地出讓時市場參考價格的50%確定的，而且更加具體的價格也受到樓層，朝向等因素影響。而在份額分配上，購房人產權的份額是按照項目銷售均價佔市場參考價格的比例確定，原則上不低於50%，同批次銷售的同一項目的產權份額相同；其餘部分為政府產權份額。

而且共有產權住房將實行封閉流轉制度（不進入純商品市場），購房人僅能面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。簽訂買賣合同未滿5年退出的，應向代持機構申請收購個人產權份額（還回資源庫）；簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件（依舊是符合資格的羣體，而非任何人）的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。反正由於受到資格的限制以及時間的規定，房子從購入到賣出不會像之前（現在）那麼容易了，房價會在一定程度上回歸。

而之前深圳政府的官方也發文稱，共有產權住房實際對應的就是深圳市主導用途為可售型人才住房和安居型商品房。中低收入者可以在減輕壓力的同時入手房屋，在短期內就可以體面地在深圳生活居住。深圳的租購併舉，在加速推進中，能夠首次擔綱國家新時期新型住房保障體系改革的排頭兵，深圳責任重大，一旦成功，經驗將在更多的城市得到推廣。

 

對中低收入者，對年輕人，對新市民來説，更低成本購房，租房，體面生活和居住，打擊投機倒把的炒房者，遏制過高的房價，分流市場對商品房的非理性需求，讓房子只住不炒，共有產權住房以及其隸屬的新型住房保障體系值得所有人期待！

當然，深圳也依舊值得期待！