58安居客房產研究院張波解讀樓市趨勢：2023年將是回暖之年_風聞

1月6日，波哥聊樓市之2023年十大趨勢發佈會在線上啓動。58安居客房產研究院分院院長張波以“沒有一個冬天不可逾越”為主題解讀“2023年樓市十大趨勢”。2022年，房地產行業經歷了諸多挑戰，相較於2021年的“緊”，2022年的關鍵詞基本以“松”為主，旨在推動樓市“寒冬”回暖。

2022年，我們經歷了較為嚴峻的疫情形勢，房地產行業也受到疫情的衝擊，但疫情其實是短期影響市場波動的因素，真正影響房地產的是長期因素改變。未來，隨着疫情管控精準化，疫情對市場短期影響越來越小，更多是市場自身影響。

正如四季輪迴，冬天過後春天就會到來，沒有一個冬天是不可逾越的。那麼，2023年市場會如何變化發展呢？讓我們從政策、房價、房企、租賃等層面，逐一透視2023年的行業圖景。

趨勢一：我國房地產行業進入新週期

“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，2022年是房地產的“政策大年”，我們看到的是降準降息、限購放鬆、三箭齊發、房企紓困、保交樓等熱詞，都是積極推動市場復甦的動作。

縱觀樓市，可以將2022年分成兩個階段，上半年通過“穩需求”來“穩經濟”，下半年通過“保供給”來“穩信心”。

通過金融調控的發力，推動房企解決資金問題，切實推進“保交樓”的實施效果，實現行業紓困。在需求側，地方穩樓市政策發佈頻次突破歷史極值，2022年以來樓市鬆綁政策涉及270餘個省市地方，三四線城市佔到近8成以上。各地共發佈政策頻次700餘次，在5月發佈頻次出現峯值。

在供給側，下半年後以優化土拍規則、放鬆預售標準、政府回購、組織團購等政策開始密集出台。公積金支持政策及信貸政策在各地運用作為廣泛，有50%以上的省市地方都出台了相關規定；尤其是公積金政策調整方式靈活多樣，在5月以後成為最主要的樓市鬆綁政策之一。

從落地情況來看，從“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放鬆。事實上，穩樓市政策對市場的影響也有所不同。

從三種不同市場來看，對於高潛力城市而言，政策放鬆力度普遍較小，市場受政策擺動影響因素低，內驅動力充足，回暖週期普遍較其他城市快，整體也起到壓艙石的作用；對於較高、中等城市潛力城市而言，政策放鬆力度普遍較大，對市場產生一定影響，但回暖週期需依靠城市自身韌性，表現不一；對於一般城市潛力城市而言，政策放鬆力度較大，部分城市由於本身購房政策較寬鬆，政策繼續放鬆力度有限，對市場產生一定影響，但這類城市回暖週期普遍較長。

2023年的政策方向，我們可以從四個層面進行預判：

1.住房雙軌制進一步完善

二十大後，在制度層面將完善住房雙軌制、逐步推進房產税，預計房產税出台時間可能會延至下輪市場上漲階段，即2024至2025年。

2.優化房企融資

各項融資渠道重新開閘，優質房企將重獲生機，整個行業可能會迎來一波重組併購潮，行業風險有望進一步緩釋。此外，增量資金對於項目端的支持和“保交樓”的落實，將有助於穩定居民預期。

3.需求端政策仍有下調空間

涉及“四限”、首付比例、二套認定等增量政策有望進一步出台，5年期LPR仍有下調空間。同時，對於存量首套高利率按揭貸款，利率也有望適度下調。優先覆蓋於政策還有下調空間且前期政策出台對市場作用較小的城市。

4.支柱產業帶動下游齊發展

在確定房地產仍然是支柱產業後，在2023年的各項鼓勵性政策會加快出現，包括房地產上下游企業，及政策提到的養老地產、智能家居市場等都會有長足的發展。

我國房地產行業會進入到一個新的週期，2022年我們面臨了很多的考驗，但是政策上也給到了許多的指引方向。

趨勢二：房價快速兩極分化

“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風”，房價的變化和趨勢是老百姓普遍關心的話題。從統計局的數據來看，截至2022年11月，70個大中城市有超過62個城市的二手房房價下跌。房價現在正在進入一個K型的分化，部分城市的房價還是繼續往上走，另有一部分城市的房價在下行。

1.豪宅化趨勢將會在一二線城市長期延續

高端住宅每年的成交佔比都在逐步增長，而在2022年更是出現明顯上漲，樓市調整對其影響較小；高端住宅需求主要集中在一二線城市，如2022年長沙的大户型成交佔新房近一半比例。長遠來看，高端需求依舊為這些城市需求主力，而其他需求逐步會擠壓到保障性住房和二手房市場中去。

2.三四線城市中低價位住宅佔比或持續提升

中低價位住宅主要存在四五線城市，隨着房價出現調整，這部分城市的中低價位住宅佔比出現急劇攀升；從中低價位住宅成交佔比相對較高的城市來看，都是人口相對流出，經濟體量不大，未來發展潛力較弱的城市。

3.受限於收入預期及剛需消失，中端改善也會減少

居民儲蓄額快速增長，相比10年前的收入增長帶動的儲蓄增長不同，主要是對未來預期不足而導致的儲蓄增長；20年高速增長的房地產交易量已完全透支剛需，當前房地產需求逐步會從剛需向改善轉變，那麼預期不足將會促使這部分需求延期或消失。

4.搖號搶房短期或將逐步減少，新房限價依舊是房價倒掛的主要因素

對於新房的限價，核心40城市的掛牌價格開始下跌，是多數城市一二手倒掛現象出現緩解的主要因素；從倒掛現象緩解和嚴重的兩類城市中抽象樣本城市來看，基本上二手房價格下跌城市倒掛現象緩解，二手房上漲城市倒掛現象嚴重。限價政策不取消，倒掛現象也不會消失。

趨勢三：既要保交樓也要保房企

“魚，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我們應該“保交樓”還是保房企？2022年各地樓盤停工引發關注。7月開始，全國性“保交樓”發聲，防範金融性風險、穩民生、穩經濟。“保交樓”其實是在2022年非常關注的一點，不只是2022年，在2023年也是受到特別關注的，中央經濟會議明確提到了，“保交樓”是穩民生重要的前提。各地方性落地細則，緩解房企資金壓力的當務之急。

 01保房企迫在眉睫

1. 實力品牌房企項目更有保障

58安居客房產研究院結合“樓盤交付信心指數”研究模型，通過項目交房保障力、房企健康保障力、市場熱度保障力三個維度對部分城市的交付能力進行了綜合測評，並形成“樓盤交付信心指數榜”。在11月榜單中，鄭州的萬科、保利和華潤的項目共佔據15席，這三家房企在鄭州深耕多年，實力不容小覷，2022年已逐漸形成“三足鼎立”之勢。由此可見，當前實力品牌房企的項目“交付力”相對來説會更有保障。

2.時隔20年再明確，房地產是支柱產業

近期，高層頻頻表態房地產業的重要性。2022年12月15日，國務院副總理劉鶴更是直接強調，房地產是國民經濟的支柱產業。2003年以來，房地產被稱作是支柱行業，高層僅有寥寥數次表態。此次重提，也可以對來年房地產政策的大致走向窺見一二。

3.土地收入對財政的貢獻度穩中有升

根據財政部公佈的各年度年財政收支情況，國有土地使用權出讓收入，近年已達到30%左右。土地財政的依賴度，呈現穩中有升的態勢。

4.2022年房地產底部徘徊，房企面臨生存挑戰

2022年，作為國民經濟支柱的房地產業，在防炒作、去產能、降槓桿等系列政策的影響下，疊加疫情防控和內外部其他因素的影響，房地產步入了底部區間，市場持續冰凍。房地產開發企業，也迎來了最嚴峻的生存挑戰。一方面，市場信心低迷，商品房交易走低，企業經營運轉困難；另一方面，資金回籠週期延長，保交樓任務壓力加大；第三是房企的債務暴雷，引發連鎖負面反應，加劇了觀望的情緒。

5.開發商銷售不暢，業績普遍縮水

2022年，受整體市場持續低迷影響，房企的銷售業績普遍下滑。2022年1-11月，千億房企減至19家，去年同期這一數據為35家，2021整年千億房企41家。而排名前三十的房企中，僅有三家開發商的業績正增長，其餘均出現不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。

6.“保房企”迫在眉睫

2021年年底，全國房地產開發投資增速自2017年來首次低於固定資產投資增速，且2022年增速差距不斷擴大，固定資產投資更多由基建帶動。2022年1月開始房企到位資金增速一直處於負增長。投融資規模持續下滑，當前市場環境下開發商投資意願及能力均較弱。

2022年，房企受困於資金回籠放緩，疊加融資環境收緊，債務違約風險加大，展期和實質違約的金額，以及涉及房企的數量，均較往年大幅增加。2022年展期的房企多達23家,發生實質違約的房企共9家。

7.只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環

只有直接作用在房企身上，才能穩經濟、防風險，打通市場循環，更有利於消費者信心的恢復，而非“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。

失速之下，救市提振信心已成共識。2022年以來，房地產市場逐漸步入失速的通道中，調控政策的風向也發生了轉變，重心從降產能、去槓桿、防炒房，轉移到提信心、化風險、促需求等方面。近期，刺激政策更是利好迭出，至少釋放了三大信息：

①擴大內需提升至戰略高度，住房改善需求予以重視和支持；

②不發生系統性風險是底線，優質頭部房企風險優先化解；

③房地產業的前進目標，是向新發展模式平穩過渡。

02哪些房企能活下來？

目前政策的變化，對於房企，尤其是供應側房企融資端的修復，已經做的非常到位了，金融“十六條”、三箭齊發，既能通過股權融資，又能通過債券融資，又能向銀行做一些信貸，三箭齊發，整個融資渠道應該能開盡開了。

哪些房企在新的發展模式下，更能有優勢的存活機會？

1.優質的頭部房企。這是在中央層面明確表態要支持優質的頭部房企的，中央經濟會議上也明確説了，從這個鏈路上來説，優等生肯定是被優先救助的，包括五大行在內的銀行，都是先授信給碧桂園、萬科、龍湖、金地、招商等優質頭部企業。

2.“三道紅線”綠檔房企。2021年1月1日，全面實行的“三道紅線”政策，是針對所有開發商劃出的三個指標，分別為：①剔除預收款後的資產負債率大於70%；②淨負債率大於100%；③現金短債比小於1。其中，一道都沒踩中的房企，被歸為綠檔。當前，雖然該政策的執行度和關注度逐漸淡去，但仍不失為房企穩健發展的一個參考指標。

3.拿地補倉未來有貨可賣的房企。2022年，雖然不少房企在土地市場表現出“躺平”的姿態，但是也有不少房企積極補倉，加之去年的拿地動作，2021-2022買地前五的房企新增土地貨值均超5000億。其中，保利發展、碧桂園近兩年累計新增的土地貨值均超6000億；萬科、中海、華潤的新增貨值分別達5518億、5159億和5109億。此外，綠城中國、招商蛇口、龍湖集團等房企的新增土地貨值，均在3000億以上。對於這類的房企來説，可能更有多的機會。

    4.聚焦主航道，穩紮穩打不激進的房企。這方面的正向典範，如萬科、綠城、龍湖等優質的民營成分房企，以及保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口等為代表的國央企。發展腳步邁的太快，抑或是產業佈局上過於多元化，容易發生暴雷等風險，最終難在經濟產業升級轉型的大潮中深耕下去。

趨勢四：租賃業務快速發展，營收難頂半邊天

“長安米貴，居大不易”，對於很多新青年來説，到一個城市最先選擇的就是租房。那麼，未來是不是很多人要租一輩子的房子呢？租賃是不是能撐起半邊天呢？人們會不會改變對於租房需求的認識呢？

1.行業生態優化，市場進入規範化發展階段

整個房地產的推進，一定不只有商品房和買賣房交易，租賃也是一個最重要當中的一環。2022年住房租賃政策端以完善監管、支持推進保障性租賃住房落地為主要方向，對住房租賃企業、經紀機構、中介機構、承租人等市場主體權益進一步規範完善，有利於行業長期健康發展。

從全國來看，安居客全國40城的租賃價格指數顯示，40城租金漲跌各半，平穩中有分化。人口規模穩定及產業支撐較強城市，價格表現更強，如北上廣杭；人口輸入型及旅遊型城市，受疫情影響更顯著。

2.下半年租賃轉弱，市場信心不足

2022年，受到國內多地疫情反覆的影響，畢業租賃旺季缺席。三季度開始市場供需持續走弱，市場掛牌持續縮量，在一定程度上對掛牌價格起到了支撐作用。

從各城市租賃市場情況來看，北京、上海、廣州2022年租賃價格表現相對平穩，深圳市場供需持續低迷影響，價格表現較弱，月度波動幅度更顯著。二線城市中，房價更高的杭州、成都租賃價格表現相對更強，重慶、西安價格走勢整體趨弱。疫情後成都供需回升，其它城市二季度供需持續低迷。

從需求端來看，一二線城市，中低價格需求仍是主力，均呈現中低需求佔比下降，而以白領為主的中端需求相對穩定，佔比小幅上漲。

3.租賃業務快速發展，但營收難撐半邊天

一些房企自2017年開始佈局租賃住房業務，並將其定位為主航道業務。經過五年發展，對於目前營收保持在千億級別的房企而言，租賃業務的體量及營收貢獻仍相對較小，中短期內難以對沖主營業務下降帶來的影響。

租賃只有讓大家更安心、租金更穩定，整個租賃市場未來才會發展得越好，這也是我國未來不斷推進的重點方向之一，2023年還是保障性租賃房源快速增加的年份。

趨勢五：保障房，保障中低收入羣體

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，我們每個人都想擁有自己的小窩，哪怕不是我自己的，也希望能夠租一個比較好的小窩。保障房其實是國家保障很多人住房的一個重要的方式，那保障房到底保障了誰呢？

2021年7月，國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，確立了今後我國要以“公租房、保障性租賃住房和共有產權住房”三位一體的住房保障體系，主要由租賃類住房承擔保障性居住問題的解決。

“三位一體”是兩種方式，一個是租房解決，一個是產權買房解決，但是租房解決裏面又分成兩塊，一個是叫公租房，一個是叫保障性租賃住房。

不同城市各有差異，我們可以從2個城市來看：

1.上海：“四位一體”租購併舉住房

“四位一體”租購併舉住房制度體系下，住房保障體系以保障性租賃住房、共有產權保障住房為重點。

在這一保障體系裏，租賃的比例高於產權比例，“十三五”期間，租賃房佔比是53%，半壁江山，到“十四五”期間佔比依然達到了42%，也是將近一半的格局。租賃的體系是通過租賃解決大家保障的問題，是上海的思路所在。

2.深圳：“4+2+2+2”住房供應和保障體系

深圳“二次房改”構建“4+2+2+2”住房供應和保障體系，由商品房供應為主的住房體系，轉向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）為主導的供應體系。

深圳土地供應向公共住房傾斜，但結合2017年-2022年公共住房及自持租賃住房用地供應情況，可售佔比更高，達到六成。凡是對於人才有需求的城市，這個是比較值得借鑑的模式。

從未來發展方向來看，“十四五”期間，保租房一定是政府重點推進的大力的方向，從住建部的規劃來看，“十四五”期間保障性租賃住房為900萬套。大城市為主的，佔各城市新增供應量的20%-45%。一線城市大約是佔到了整體24%，規模在40萬套以上；從總量來看，二線城市數量多，所以二線城市整體佔比58.9%左右，強二線省會規模15萬套以上，與一線城市單個城市40萬套以上差別還是有點大的。

從供應來看，五大渠道保供應，公募REITs金融支持。人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，主要通過新建①集體經營性建設用地；②企事業單位自有土地；③新供應國有建設用地；配建④產業園區工業配套用地；改建⑤閒置商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋這5大渠道擴大供應。

未來，公募REITs金融支持將打通“投、融、建、管、退”有效貫通的閉環發展模式。2022年發了4只REITs，包括中金廈門安居、紅土深圳安居、華夏北京保障房和華潤有巢，預計現金分派率都在4%以上，市場關注度非常高。

趨勢六：Z世代職業追求性價比

“長江後浪推前浪，浮事新人換舊人”，樓市也在不斷迎來新的人羣，Z世代是指1995年-2010年生人，他們是網絡的原住民，而且是互聯網、移動互聯網的原生代，自主性非常強。那麼，Z世代到底有什麼購房偏好？

1.年輕且有規劃

通過調研顯示，對於買房這個事情，Z世代有明確的規劃及目的性。72.8%的Z世代青年在5年內有置業計劃，其中95後的青年購房需求較為迫切。超六成00後青年在5年內有購房計劃，另有1/3的00後青年尚無購房打算。

38.8%的Z世代青年購房是為了追求穩定居所，27.1%的Z世代青年購房是為了結婚。00後青年購房的主要原因是為了追求穩定居所，佔比44.4%，為子女教育購房的00後青年佔比22.2%。

對於置業城市的選擇，72.1%的Z世代青年都傾向在工作城市（包括家鄉城市與工作城市相同）買房，其主要原因是追求工作城市生活條件的便利性、職業發展及子女教育等。另有11.6%的Z世代青年選擇在工作城市周邊購房，16.3%的Z世代青年選擇回家鄉城市置業， 促使他們離開工作城市購房的首要原因是房價問題。

2.追求性價比

Z世代青年傾向於購買90-120平方米、三居室的房源，一線城市中，選擇90平方米以下、120平方米以上房源的青年佔比高於新一線城市青年。總價範圍在100-200萬的房源最受Z世代青年們的歡迎。00後青年更傾向選擇總價在50-100萬的房源，95後青年更傾向選擇總價為100-150萬的房源。一線城市的95後青年則更關注200-300萬房源；新一線城市的95後青年對100-150萬房源更感興趣，00後新一線青年則更為在意50-100萬的房源。

Z世代青年在選擇房源時，主要的考慮因素是生活的便利性，其次是小區的整體環境。00後青年除生活便利性外，對於房源的價格、與上班地點的距離也是主要考慮的因素；95後則更追求性價比，對於生活便利性、小區環境、價格都較為關注。

3.務實、獨立、樂於奮鬥

Z世代青年中有35.7%的人選擇購房時首付三成，有43.5%的Z世代青年選擇二十年的還貸年限。首付資金的來源，41.1%的Z世代青年表示應與另一半共同承擔，30.6%的青年首付靠自己攢錢，選擇靠父母支持的Z世代青年佔比僅24.2%。00後青年獨立意願更強，選擇靠自己，及與另一半共同奮鬥的佔比基本相同。

還款方式方面，54.0%的Z世代青年傾向選擇等額本息（每月還款金額相同）的還款方式。60.4%的Z世代青年傾向每月的房貸佔收入的比例在30%-40%左右。四成00後青年月供與收入的最佳佔比為30%。而青年整體由於年齡的增長及收入水平的提高，能接受更高的還貸金額及更大的月供收入佔比。

趨勢七：全面推進以人為核心的新型城鎮化

“擇一城終老，攜一人白首”，每個人都希望在一個適合自己的城市生活。在各城市人才政策頻出，“搶人大戰”的背景下，人們可以選擇的居住範圍越來越大，不過人們選擇的依據是什麼呢？

我們從城市、社區層面梳理了一個理想居住生活評價框架，由此劃分出三個城市梯隊，第一梯隊裏是一線城市和強二線城市，以省會城市為主；第二個梯隊是風景秀麗、較為宜居的中小城市；第三梯隊則是競爭力與生活壓力都較低城市，房價也較前兩個梯隊更低。城市沒有好壞之分，只有適不適合自己的差異。在這個理想居住生活情況下，可以自由選擇適合自身的城市。

因此，未來將全面推進以人為核心的新型城鎮化，大中小城市因城施策，完善宜居宜業功能。一線、二線、三四線城市全面佈局試點；機制、可持續、配套制度全面發力。

城市更新是下一步非常重要的話題，目前高能級城市已圍繞制度細化、規劃可持續、垂直配套措施，進行全面推進。現階段，全國城市發展進展各異，城市更新更要因地制宜，因城施策。

例如，上海強調行政區統籌、加大市場參與度，注重生活綜合配套供給和制度健全；廣州強化政府主導，精細化運營，注重產業導入，資源整合；滁州則是政府強主導、片區大規模改造為主；老舊小區、基建為主，完善綜合性服務中心功能。

不同城市更新改造的路徑會各有差異，人們選擇哪種類型的城市，就更能享受到對應城市未來發展紅利所賦予的機遇。

趨勢八：經紀公司佈局向核心城市聚集，經紀人學歷水平提升

“窮則變，變則通，通則久”，樓市變動勢必會帶動房產經紀行業的變動，那麼，整個行業經紀人開始內捲了嗎？

從調研數據來看，疫情期間，房地產經紀人主要業務來源以租賃業務和其他業務收入為主，二手房買賣業務的收入下降21.2個百分點，二手房租賃業務的收入佔比有明顯提升，説明疫情期間租房的客户佔比相對增多，房地產經紀人也把精力向租賃業務進行轉移。

疫情期間網絡端口是房地產經紀人主要的線上作業工具，選擇此項的經紀人佔比75.9%。在目前市場情況下，房地產經紀人愈發求穩，更願意選擇穩定且使用操作熟練的工具。私域流量、短視頻及直播等方式也在越來越多的被應用。

在此背景下，房產經紀行業呈現一下六大趨勢變動：其一，經紀公司佈局向核心城市聚集、降低收費標準；其二，經紀公司擴大租賃業務，經紀人重心向租賃傾斜；其三，經紀公司多元業務佈局增強社區粘性；其四，經紀人學歷提升，校企合作提升從業人員素質；其五，經紀人深化維繫客户，提升客户滿意度；其六，經紀人深化線上，加強多渠道獲客。

預計到2025年，經紀行業服務規模將在3400-4000億元左右，整體行業未來仍有較大增長空間，伴隨機遇，從業者也將面臨不小的挑戰。

趨勢九：物管、代建、租賃，房企的第二曲線

“山重水複疑無路，柳暗花明又一村”，對於房企而言，近些年從業者紛紛在尋求第二曲線。整體覆盤下來，能夠做成功或者目前來看做得相對不錯的第二曲線基本還是與主業相關。

1.物管行業營收持續增長，商管盈利能力更強

物管是一條非常確定的一條賽道，也是房企在第二曲線上面做的相對來説駕輕就熟的賽道，物管是整個以住宅+“四保”為主的服務體系，基礎服務包含保潔、保綠、保安、保修，增值服務包括社區增值、商業資管、城市服務等。

多數物管企業的主營收入以基礎物管收入為主，但增收不增利。僅有華潤萬象和越秀服務兩家企業的收入中，商業資管的佔比能達到30%左右的水平，其業績表現還是相對穩定；多數物管企業都在2022年上半年營業收入都出現正增長，但是其利潤率卻出現下滑，增收不贈利在行業中成為普遍現象。

而商管由於門檻高、稀缺性強，相比住宅物管利潤率會更高，並且受政策利好的之下，不受週期性影響。

2.房企佈局代建行業，輕資產、高利潤是關鍵

代建行業屬於起步階段，主要參與者都是近5年內進入這一行業，企業的地域性發展是其主要優勢，並且母公司的品牌優勢能為其帶來品牌溢價。同時，代建也將成為房企品牌輸出的重要路徑，中小房企和政府需求使其主要發展驅動力。此外，代建業績和樓市波動關聯性不強，能夠成為房企對抗行業週期的又一手段。

3.萬億租賃市場，或將成為下一個政策紅利

未來隨着流動人口不斷增多，城鎮化率不斷提升，租賃人口占比勢必增多。中長期租房人口約3億，按其租金佔收入比重30%，並且可支配收入增速保持和GDP一致，預計租賃市場規模達5萬億元。背靠萬億級租賃市場，銷售型租房或將成為房企新賽道。

趨勢十：房企轉型數智化營銷

“待到山花爛漫時，她在叢中笑”，誰在山花爛漫呢？説的是數智化營銷。“數智化”是指數字化+智能化的合音，今年來被頻繁提及。那麼數智化對房地產企業來説意味着什麼？

2021年12月，國務院發佈的《“十四五”數字經濟發展規劃》，明確提到整個數字經濟核心產業增加值佔GDP比重達到10%，重要性毋庸置疑。從規劃到建立試點，從制定標準到企業轉型，數智經濟已進入高速落地階段。

2022年國務院發佈的《關於加強數字政府建設的指導意見》裏面也都提到了，如何提高數字化在重點領域當中的應用。2022年數字化也經歷過不同的發展脈絡。

2022年1月，網信辦等十六部委聯合發佈的國家區塊鏈創新的應用名單，從區塊鏈方面推動。2022年2月，發改委在五大主要城市羣中推動了全國一體化算力網絡國家樞紐節點，通過國家層面在推進。2022年3月份，網信辦發佈《2022提高全民數字素養與技能工作要點》，再次強調數字化。2022年7月份，國務院同意建立數字經濟發展部際聯席會議制度由國家發改委、住房城鄉建設部等20個部門共同組建，共同推進數字化發展。2022年11月份工信部印發《中小企業數字化轉型指南》，更是闡述如何做數字化轉型。

從房地產領域來看，與數智化相關有哪些？2022年2月份，住建部明確通過5個方面推動智能建造與新型建築工業協同發展，這是建築業數智化的發展。2022年4月，市場監管總局印發《“十四五”廣告產業發展規劃》，提到了廣告行業推進數字化產業的轉型，支持互聯網、人工智能、區塊鏈、大數據、雲計算等技術在廣告產業廣泛應用，就是跟房地產廣告相關的，未來也要數據化的發展。2022年8月，全國涉税房地產價格認定數字化轉型試點工作區域開始，未來的房地產相關的税種認定也跟數智化相關的。

2022年11月份，住房和城鄉建設部公佈智能建造試點城市名單，選取北京、天津、重慶等24個城市開展智能改造的試點，整個房地產數智化進行了全面推進，但是我們比較關注的是整個房地產的數智化到底是在哪些趨勢方面發展？

1.房企數智化營銷理念的升維

我們將數智化變革歷程定義為金字塔式的發展格局。小程序等獲客流量的興起，讓人們對數字化的認知從產品思維升級到流量思維；再往上走一步，組建數字營銷部門，進行數字資產沉澱，則是由流量思維升級到留量思維；再往上走一步，便是融合技術於內外業務場景，對數字資產進行激活與管理，正式升級至數據思維。

2.安居客數智化營銷

近兩年，安居客用數據思維構建了更高效的數字化營銷服務平台，賦能房企實現數字化營銷轉型。

安居客以用户體驗為根本，通過3D沙盤、VR帶看、智能評測、實景航拍等數字基建，打造一體化沉浸式購房場景。實踐證明，在不同基建程度下，線上留客效率至少帶來40%線索差別空間。

在數字基建的基礎上，安居客通過雲聚客、智客投等數字獲客方式，幫助不同的企業獲得與其匹配度更高的客源，並進一步通過運營專家、案場顧問培訓等數字服務，提升顧問服務能力，結合品牌雲店通、合作效果案板、數字房產洞察等數字管理提升團隊轉化能力。

根據2022年數智化營銷全國排名榜單，我們看到像萬科、保利、碧桂園、龍湖、中海等數智化程度較高的企業名列前茅。希望能夠通過安居客在數智化方面的開拓能力，引領行業更快、更高效地發展。

 我們相信，隨着整個疫情管控政策的調整，及整個中國經濟的逐步走向正軌，未來市場一定會越來越好，我們對於這個市場是足夠有信心的。在2023年，我們要做的一件事情就是好好地恢復經濟，好好地做好自己的本職行業，相信2023年一定會給到我們更多的不同，更多的精彩。