你覺得，房價還會漲麼？_風聞

放開後，房價會怎麼走，是很多人關心的問題。對此，美國的房價走勢可以作為參考。2020年疫情衝擊下，一定程度得益於美聯儲降息、居家辦公需求增多的影響，美國房價依舊上漲。但2022年以來，在美聯儲加息、房價不斷上漲的情況下，美國房價相關指數、房屋銷售量、市場景氣度等均有所下跌。由此可見，疫情最初會刺激房價上漲，但房價與利率關係更大。

2020年-2021年，美國房價仍舊上漲

放開後，房價還會上漲嗎？

這是一個複雜的問題，好在國外已經經歷了三年疫情，它們的經歷會給我們帶來參考。

疫情衝擊下美國多個行業的發展都受到了影響。

從美國現價GDP（現價：用當時價格來計算的國內生產總值）來看，該折年季調數值在2020年3月後出現了較大幅度的下跌（折年：將目前已公佈的季度GDP數據折算成全年預測數據；季調：根據歷史數據的季節波動規律，把季節波動抹平後得到的數據）。

與此同時，其環比折年率（即以月或季度環比增速預測計算得到的年增速）也發生了大幅波動。

**☉**數據來源：國家統計局

進一步從當時的季調失業率來看，2020年3月後美國的失業率也不容樂觀。從2020年1月、2月的3.50%增至3月的4.40%後，2020年4月大幅上升至14.70%。

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可以説，當時美國經濟陷入了較大幅度的萎縮，旅遊業、交通運輸業、可選零售業、服務業等都受到了衝擊。

然而，在美國經濟萎縮下，其房地產行業並沒有出現明顯惡化反而繼續發展。

從美國房地產相關房價指數來看，2020年初往後，美國的房地美房價指數、標準普爾/CS房價指數（20個大中城市）均持續增長，並沒有下跌。

進一步從標準普爾/CS房價指數（20個大中城市）當月同比增速來看，2020年6月前後，該指數還出現了大幅增長，從2020年6月的3.51%增至2020年12月的10.17%並持續上漲，2022年9月及之前均位於10%以上。

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從美國房屋銷售數量來看，雖然2020年4-5月，美國的成屋銷售（建造完畢的房屋，更多是二級市場交易數據，二手房）與新建住房（簡單理解為一手房）銷售均出現了一定時間範圍內的下降，但很快反彈並大幅增長。

**☉**數據來源：Wind

整體無論從美國相關房價指數還是房屋銷售量來看，美國2020年、2021年的房地產形勢仍呈現較好的局面。

而在2021年，美國不少地方的租金也迎來了大幅增長。如美國最大的50個城市的房屋租金平均上漲了近20%，其中，邁阿密、波士頓、紐約分別上漲了49.8%、27%、22.8%。

這或許是由於疫苗接種持續推進、經濟開放，加之在家辦公的人羣又重新回到各自崗位，且持續上漲的房價也導致居民難以購買住房，租房需求增多帶動租金上漲。

而關於2020年後美國房價指數上漲、房屋銷售量大幅增多，可能在於當時居家辦公需求的增長及美聯儲降息等刺激的影響。

由於疫情衝擊，不少人居家辦公提高了對居家環境的要求，且許多人也逃離大城市而前往地廣人稀的地方居住，帶動了當地房價的增長。這一點，我們曾在《經濟下行、房價大漲的國家》中就提到過。

如此，美國的房屋空置率在2020年3月後也出現了較大幅度下跌，提高了房屋利用率。

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另一方面，由於美國降息操作，使聯邦基金目標利率維持在低位；2020年3月末至2022年3月中旬，每日聯邦基金利率也基本在0.1%以下，加上M2的增多，一定程度上刺激了經濟，資產價格普漲。

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從多方面看美國房地產快速降温，或已進入衰退

不過最近，不少媒體卻是由於房價指數、銷售數量、市場景氣度下跌等情況而對美國房地產的快速降温現象進行了關注。

依舊從已有的房地美房價指數、標準普爾/CS房價指數（20個大中城市）來看，與往年一直持續增長的趨勢明顯不同，該兩指數在2022年7月至10月都出現了持續下跌的現象。

其中，標準普爾/CS房價指數（20個大中城市）的當月同比也從2022年4月的高值21.30%下跌到2022年10月的8.64%。

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進一步從已有的美國成屋、新建住房銷售數量來看，除了2021年房屋銷售數量逐漸從2020年的高值基本回落至2019年底前的水平外，2022年初至2022年11月，美國的房屋銷售數量還出現了較大幅度的下跌，較低於2019年的水平。

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從不同的區域看，美國各個地方的成屋或新建住房的銷售數量下跌情況有所差異。

2011年或者往前更早的時候，美國南部的成屋、新建住房銷售量都高於西部地區、中西地區、東北部地區，此次南部地區的銷售數量顯然減少差額更大，其次是西部或中西部、東北部。

**☉**數據來源：Wind

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整體而言，無論從南部還是中西部、西部、東北部，美國的房屋銷售數量都出現了較大幅度的波動下跌。

而從美國成屋銷售的中位價變化來看，雖然一段時間以來整體仍呈現上漲的趨勢，但2022年下半年，美國成屋銷售的中位價仍出現了較為明顯的下跌，南部、中西部、西部、東北部地區也一樣。

不過從新建住房銷售中位價來看，整體並沒有出現明顯的下跌現象，依舊是小幅波動增長。

**☉**數據來源：Wind

但從已開工的新建私人住宅數量來看，2022年4月之後，其開工數量還是出現了一定幅度的下跌。從2022年4月的180.5萬套持續下跌到了2022年11月的142.7萬套。

**☉**數據來源：Wind

進一步從美國的全美住宅建築商協會（NAHB）/富國銀行住房市場指數對美國房地產形勢進行觀察。

這一指數是基於對建築商的調查製作而成的數據，通過衡量建築商對未來房地產市場的看法來預測美國未來的房地產市場走勢，作為一個領先性指標，有時候也會影響到市場走勢。

從該數據上看，2020年3月由於疫情衝擊該指數出現一定時間範圍的下跌，但經過近半年的發展，該指數逐步回暖至80以上。

但2022年初開始，該指數又再次發生了持續性下跌，從2022年1月的83一直跌至2022年12月的31。若排除2020年4月跌至的30外，該數值可以説是2012年7月以來的最低值了。

**☉**數據來源：Wind

這意味着，美國建築商甚至市場對美國房地產的走勢並不看好。

綜合房價指數走勢、住房銷售數量變化及全美住宅建築商協會（NAHB）/富國銀行住房市場指數來看，美國的房地產行業已迅速降温，一些研究甚至認為其已經進入了衰退階段。

利率提高，房價持續上漲等或是主要原因

與2020年美國房地產仍舊向上發展類似，2020年美國房地產的堅挺離不開美聯儲降息的刺激，此次美國房地產的迅速降温大概率也離不開美國的多次大幅度的加息操作。

在美國2020-2021年的低利率及經濟刺激等操作的影響下，2021年4月開始，美國核心CPI當月同比迅速上升。2022年以來，該指標基本維持在6%上下，可以説是美國上世紀80年代後半期以來的最高值了。

**☉**數據來源：Wind

於是，在美國物價不斷上升、通脹加劇的背景下，2022年3月開始，美國開始了加息操作。

從美國聯邦基金目標利率來看，2022年3月，該指標上升至0.5%，經過多次加息，2022年12月，該指標上升到了4.5%，為2008年以來的最高水平。

**☉**數據來源：Wind

相應地，美國每日聯邦基金利率也從2020-2021年的基本0.1%以下逐步增到2022年12月末以來的4.33%。

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在聯邦基金利率上升的同時，2022年開始，美國30年期抵押貸款固定利率整體也呈現上升的趨勢。2022年10月至今，該指標均保持在6%以上，2022年10月27日達到7.08%，為2002年5月以來的最高值。

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30年期抵押貸款固定利率的持續升高意味着房屋購買者或者潛在購買者購房時往往需要付出更高的成本，結果便是削弱了居民的房貸負擔能力而增大了購房壓力。

再加上房屋價格方面，雖然美國成屋、新建住房銷售中位價近期略有下降，但整體仍是上升態勢，價格位於較高的水平。貸款成本的上升疊加高房價的壓力，如此不免會使得一些潛在購買者放棄購房計劃。

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實際上，作為測量國民家庭購買住宅的財務能力的一個指標，從美國住房購買力指數來看，2022年11月，美國的住房購買力指數（固定指數）已經降到了95.5。

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如此，美國居民購房的財務能力越弱，購買房屋的可能性越低，當地的房地產市場行情就會受到影響或衝擊。

另外，受高通脹以及租金成本上升的影響，美國房屋租賃市場發展也出現了一定程度的弱化現象。由於租金成本過高，不少房客選擇與室友或者家人合租以分攤租金，一定程度提高了出租房的空置率，但也使得房東控制房租上漲。

資料顯示，從美國房地產數據庫Zillow公佈的觀察租金指數來看，2022年11月，美國的房屋租金價格出現了至少7年以來的最大單月跌幅——0.4%，相比之下，以往同期租金的跌幅均位於0.1%以下。

可以説，在通脹、加息以及不斷上漲的房價下，美國的房屋銷售市場及租賃市場都受到了一定程度的衝擊。

房地產衰退或加大美國經濟衰退擔憂

如上所言，隨着美國房屋銷售量的下跌，美國已開工的新建私人住宅數量已有所下降。

**☉**數據來源：Wind

加上30年期抵押貸款固定利率的持續上升，利率敏感的美國私人投資住宅總額及其增速也出現了下降。

2021年3月，美國私人投資住宅總額達到高值7320.21億美元，其後便開始一直下降至2022年9月的6199.81億美元，其季調環比折年率也從2020年9月的高位值61.60%下跌至2022年9月的-27.10%。

**☉**數據來源：Wind

而在美國房地產的迅速降温下，不僅大宗商品、耐用消費品等消費需求有可能下降，與房地產相關聯的行業如建築業、製造業、金融業的發展也容易受到影響。其中，建築業、製造業這兩個行業的就業不穩定性也會加劇，進而導致勞動力市場需求下降。

而關於美國房地產對美國經濟發展的影響，不少研究指出，房地產可以被視為經濟衰退的風向標，這主要在於美國歷史上住宅投資的疲軟往往會對經濟衰退造成很大的“貢獻”。

另外，在美國通脹壓力的持續下，不少美國專家與銀行等金融機構普遍預測美聯儲將進一步加息，2023年美國出現經濟衰退的可能性極高。如此一來，房地產的迅速降温或者説衰退跡象無疑將加劇美國經濟衰退的擔憂。

而關於美國房地產市場的衰退，或許目前可以做的是保持警惕房地產房貸違約風險的惡化，雖不至於再次出現“次貸危機”此類事件，但房地產的違約風險一旦大增也會危害到其他相關行業乃至整個市場的經濟發展。

如在未來美國經濟可能步入衰退的情況下，關注貸款人的還貸能力、還貸意願以及其抵押品質量至關重要。

與之相比，國內2022年房地產業GDP也出現了下跌，2022年第四季度房地產業GDP為18466億元。從增速來看，2021年第三季度以來，國內房地產不變價GDP（用某一時期同類產品的平均價格作為固定價格來計算各個時期的產品價值，消除價格變動的影響）當季同比一直為負，還遠低於GDP當季同比。

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不過，去年11月，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會公佈了16條金融舉措，來促進房地產市場平穩健康發展。中國證券監督管理委員會也公佈了5項調整優化措施以支持房地產股權融資。

從目前國內房地產的發展來看，未來發展中穩定健康將會是重點。

疫情本身會加劇人們對房屋的需求，從而推高房價乃至房租。然而未來中國房價走勢，還會和接下來刺激經濟的寬鬆政策有關，回顧美國的情況，具體來説，就是未來央行對利率的調節，會影響到房價波動。較為寬鬆的貨幣政策會刺激房價上升，而收緊貨幣政策則會讓房價承壓。

而具體到國內某一地區的房價情況，還要結合當地人口流動情況、經濟發展情況和限購政策來具體分析。

參考資料：

債市啓明系列：美國房地產衰退的影響幾何？__新浪財經_新浪網 http://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/lastest/rptid/723723448345/index.phtml

宏觀金融日報：國內房地產支持政策持續放鬆_宏觀研究_新浪財經_新浪網 https://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/macro/rptid/723894646480/index.phtml

美國房屋價格繼續下挫 美聯儲瘋狂加息致樓市持續降温

https://api3.cls.cn/share/article/1224058?os=web&sv=698

飆漲的不只是房價！美國5月房租漲幅也創了歷史記錄！ - 華爾街見聞

https://wallstreetcn.com/articles/3631592

通脹加劇，2021年美多地房租價格飆升 _ 每經網

http://www.nbd.com.cn/articles/2022-02-23/2135781.html

美國11月房屋租金價格出現七年來最大單月跌幅 - 封面新聞

https://www.thecover.cn/news/10077705

各大銀行預測稱美國經濟衰退在即_World湃_澎湃新聞-The Paper

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_21611750

中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會 關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1082913&itemId=915&generaltype=0

證監會調整優化5項措施 支持房地產企業股權融資--經濟·科技--人民網

http://finance.people.com.cn/n1/2022/1128/c1004-32576267.html

文章用圖：圖蟲創意，壹圖網

本回完