德國是怎樣控制房價的？_風聞

      德國經濟高速發展時期為什麼沒有造成房價暴漲？而東亞國家在經濟高速增長期，似乎都經歷了房價的快速上漲。

       東亞國家各有各的情況吧，也不是全都一樣的，不過德國的房價實際上最近10年內增長速度也還是挺快的，平均每年增長5%左右，只是相對於歐亞大陸的這邊，不那麼明顯罷了。不過有一説一，德國自萊茵河奇蹟時期，到本世紀初，房價都增長緩慢，一個德國平均水平的家庭，6.5年的收入（2018年）就可以購買一套住房，當然像慕尼黑這樣的中心城市，房子還是很貴的，差不多要20年。

       Ⅰ.德國人即使買得起房子，也不怎麼熱衷買房，他們更願意租房，所以沒有哪個德國人會為了房子發愁（曾經）。

        在整個戰後西德的歷史當中，公平與效率問題，都是頂層博弈的核心內容，從阿登納到默克爾，沒有一屆聯邦政府不為這個矛盾頭疼，所以民生問題對每屆聯邦德國政府來説，都是不可逾越的雷池，也正是因此，在制定有關衣食住行等產業的政策時，西德政府都無比謹慎，充分體現了中庸與保守原則，住房問題也自然是重點關注對象。早在西德成立之初，整個國家的住房短缺問題非常嚴重——雖然二戰當中德國損失了幾百萬人，但建築物的損失更多。為了解決這個問題，1950年阿登納政府就出台了第一部住房法。在6年的時間裏，西德政府共投入30億馬克建成240萬套住房，大大緩解了西德國民的住房緊張問題。最後在政策市場的雙重刺激下，戰後西德房地產行業高速發展。幾十年的時間內，西德共建設了超過1000多萬套社會住房，覆蓋了全國37%的人口，而且這些住房多數用於出租，使這些房源能高效的滾動起來，更進一步地增加了房屋的利用率，因此受益的西德國民超過全國人口的50%。這一系列舉措，是德國房地產市場的土地房源供應相對充足，房子在德國並不稀缺。

      Ⅱ.德國的房地產政策非常務實，房子的投資屬性被無限壓縮。

       在德國,房地產絕對不是支柱產業，它完完全全是社會福利體系的一部分，這對於戰後西德製造業的起點很高，從一開始高端製造業就能得到充分的發展，德國經濟根本沒有必要依靠房地產來貢獻增長動力，也不需要由房地產行業來解決就業問題，所以西德政府才敢將房地產福利化。為了實現房地產福利化的目標，歷屆西德政府動用了很多政策和市場手段來保持整個房地產市場的穩定。

       首先還是西德的先天優勢，就是其獨特的地理位置，確保了西德各州之間的條件沒有什麼太大差距，加上聯邦政府有意調整，使得整個國家各個地區的居民收入差距微乎其微，保持了全國上下較為均衡的發展，因此沒有出現東亞常見的全國人口像某些中心城市集中的現象，確保了全國住宅土地資源合理高效的利用。

      其次德國的房地產的發展模式是典型的“租購併重”，二戰後新建的住房有一大半都是用於出租的，這是政府的硬性要求，直到今天，開發商新建的住房也要有相當的比例讓渡給政府低價出租，達到一定年限後才交還給開發商，以市場價全價出租。這一方面保證了德國有充足的房源用於出租，另一方面也相當於用行政手段直接平抑房屋租金水平。

      然而德國政府覺得這還不夠，地方政府還會與當地中介和行業協會一起，每年更新《房租合理價格表》，給租房市場強行框定租金價格範圍，超過指導價20%的房東就要承擔法律責任，超過50%就會被認定為利用房產牟取暴利，很有可能會入獄，而且指導價可不一定是每年都上漲的，甚至有些年份還會進行下調，作為房東一定要緊張起來，萬一哪年指導價下調了你沒注意沒有下調房租，很有可能就犯法了。如果你覺得太麻煩，這房子我不出租了，直接收回不就行了嗎？不好意思呢，不行。德國《住房租賃法》規定，房屋合同以無限期形式為主（也可以有限期），説白了一旦簽訂了（無限期）租房合同以，依法就可以無限續租，除非房客同意解約，否則房東不能終止合同，意味着理論上房客想住多久就住多久。即使房客付不起房租了，《驅逐保護法》也規定，房東只能通過訴訟來解決，耗時耗力耗材，所以在德國一旦簽訂了（無限期）租房合同，除非房客主動不住了，基本是不會被房東趕走的。

       不過在德國租房也不是十全十美的，上面的那些只是對租客基本權利的保障，在租住過程中，與合同解約時，房客也難免會遇到些糟心事，比如房屋滲水，傢俱家電損壞後，房東維修不及時，或者在退租時，房東以各種藉口剋扣押金等等。這完全是要看運氣或者是耐心，運氣不好讓你碰到了，要麼費時費力的跟他死磕到底，報保險走法律程序，要麼就只能吃點啞巴虧了……不過總體上基本權利還是有所保障的，那麼如果你在德國你是會選擇買房還是租房呢？

       在德國買房也是完全沒有問題的，而且如果是買房自住的話，也並沒有什麼購房障礙，只要參與“住房儲蓄貸款”，就是自己先在銀行賬户裏連續兩年以上存入購房專用金，當金額達到房價的40%~50%時，這筆錢就可以拿來買房了。同時還能以較低利率向銀行貸款，還會得到政府的購房補貼，購房後如果只有這一套住房，還免徵房產税，所以自購房也並不困難，工作過五六年買套房，也沒什麼壓力。

       但如果在德國炒房的話，難度太高。在德國炒房賺不了什麼錢，大家買房的意願不高，二手房出售困難，同時風險卻不小，畢竟房價上漲緩慢（曾經），所有的資金成本，税務成本都需要購房者自己承擔的，持有非自住房產要交房產税、物業費，出售時還要交交易税和增值税等一大堆税；如果出租當房東的話，房子啥時候能賣，自己説了不算，那就失去了炒房的意義。德國從艾哈德時代，金融政策都相當保守穩健，對於房地產融資渠道卡的非常緊，對銀行的按揭貸款抵押債券化控制的非常嚴格，銀行很難將貸款合同打包抵押，也就在控制槓桿的同時，極大程度地限制了房地產的資金來源，房地產很難成為資金密集的暴利行業，房地產的投資屬性被壓到最低，像美國的那種次貸危機，也不可能在德國爆發。也正是因此，德國的房市，既不像東亞也不像北美，失去了大起大落的基本條件。

       有人可能會説德國的房產政策太保守了，就限制了整個國家的基礎設施更新速度，限制了金融創新，資本活躍程度不足，也間接影響了新興行業的資金來源，可能會一步落後，步步落後。這個確實是個問題，德國的產業保守與日本相比有過之而無不及，這是德國經濟面臨的重大挑戰之一，凡事都有正反兩面，德國的房地產也是一樣。保守的金融政策確實有利於房地產福利化，但我們也不能只看到優點。實現人人有房住的德國，實際上是做出了很多取捨的，是降低了一部分國家和產業的競爭能力的。在與東亞和北美的比拼中，吃了不少的虧，能守住自己祖傳的優勢已經很不容易了。當然這是多方因素共同作用的結果，不僅僅是房地產金融的問題。至於這種房產政策對國家的影響，這真是見仁見智，不能單純用好與壞一概而論。

       總之房地產作為一個重要的基礎產業，在每個國家的定位是不同的，這還是要根據國家的體量、經濟發展階段，人口產業結構等各國的特殊條件來具體情況具體分析。德國的房地產狀況，我們吶，看看，也就好了。