有些二線城市，也快沒剛需了_風聞

真叫盧俊的地產觀

2023年02月02日 07:14:00 來自北京

今年回家聽到各種關於房子的故事，給我的觸動挺大的

我的老家在一個弱二線城市，去年經歷了各種樓市的起伏，再結合今年樓市的一些現象之後

我猛然驚覺，連這個二線城市，都快沒剛需了

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給我最大感觸的，是身邊兩個朋友很着急賣房的故事

而正是他們分別代表的兩種人，撐起了這個城市的剛需市場

第一種叫做，賺深圳的錢，買南寧的房

這種剛需買房的邏輯在如今的二線尤其是弱二線城市非常受用

我有一個朋友，叫做阿豔，大學畢業之後就開始在深圳打拼

三年之後，攢到畢業第一桶金的她，正好碰上了自己老家南寧房價狂漲的時代，從平均6000元/平，漲到1萬/平以上

那時候在南寧流行一句話：買到就賺，早買早賺

這時候，很多像阿豔一樣的客户入場了，他們既是剛需客，同時也是投資客

心理想法是，或許哪一天會回老家發展，或許哪一天老家房價漲了再賣掉賺一筆

當初的搖號現場還是我陪着阿豔去的，幾百號人的場子人擠人，人人都生怕自己空手而歸

她非常幸運的搖中最後一個號，選到最後一套房，價格8000元/平，這在深圳想都不敢想

但是今年我回老家，阿豔是這樣跟我説的：最近想把房子賣掉，置換到深圳，發現這筆投資，五年虧了20萬

房價越低，她越着急賣，生怕最後自己湊不齊首付，還得借錢

在我身邊像阿豔這樣的朋友不少，一線買不起，先上車二線，沒過幾年都得置換掉

像阿豔這樣的剛需投資客，正在撤離這個城市

另一個故事，是我的姐夫，連本地客户都在賣掉多餘的房子

二線城市漲得最瘋狂的時候，還有一部分是來自縣城的入場

縣城先富起來的一批人，買房都會往省會城市走

為了下一代發展，也為了資產增值，於是姐夫前前後後在南寧，一口氣買了兩套房

剛開始，他們視為一筆家庭資產的投資，但是現在發現，房子，是真的是不好租

也是在主城區的位置，三室的面積，一個月頂多能夠收入兩三千

這就是二線城市的樓市現實：租售比太低，低到可以忽略不計

因此家裏長輩春節謀劃着，要把南寧其中的一套房子賣掉，置換到縣城老家養老

為此兩代人還產生了關於房產問題的溝通摩擦，這類在二線城市買了多套房產的人，正在着急拋售掉自己其中一套不住的房子，然後手上還可以多出幾十萬的現金

聽完這兩個故事，我最大的訝異是，三年前，我聽到最多的故事是，人人都在想着買房

如今三年後，身邊人人都在説，我應該怎麼最不虧錢的把手上多餘的房子賣掉

因為，他們意識到，短期內這個城市的房價不漲了，很有可能還會跌的更多

聽完這兩個故事後，我猛然意識到

這個二線城市，不僅投資客在撤退

那些有多套房子的人，現在也着急賣房了

02

為什麼會在這個時候，他們選擇賣掉二線城市的房子？

首先是投資客不敢往這種弱能級的二線城市裏投錢了

無論是新區還是老城區，二線城市多數板塊的購買力畢竟有限，又沒有外來人口補充

城市居民每月四五千的收入，終究支撐不起上萬元的房價

因此房價達到萬元以上的高峯後，價格就再也漲不動了

而對於投資者來説，更為糟糕的情況是，經過連續幾年大規模的城市拆遷改造後，二線城市的居民基本上家家都有了房子

來源：貝殼研究院

經濟條件好的家庭甚至持有好幾套房，導致很多新建小區的入住率不足20%

那麼在大家普遍都不缺房的情況下，樓市經過幾年的嚴格調控後進入平穩期

房價不像過去那樣瘋漲了，投資所能獲得的收益也就減少了很多，投資者不得不更加謹慎，有錢也不敢輕易往裏投了

投資客離場後，照理説應該來到了剛需的天下

但是，現在在樓市行情不好的時候，剛需下手就會越謹慎，越不敢買

為了證實我的猜想，還是需要更加真實有力的數據

大家可以看下我老家這個二線城市的新房成交面積，感受一下剛需是如何大撤退的

數據上來看，從2019-2022年，統計局公佈這個城市，分別成交了1530.6萬、1279.6萬、1084.1萬、764.2萬方的商品房

以一套100平來計算，這幾年，成交套數已經從15萬套跌到了7.6萬套左右

從更宏觀的數據上看

很多人以為庫存最多的是三四線城市，但統計局的數據顯示，庫存最多的是二線

從國家統計局公佈的全國各線城市新建商品住宅面積庫存

目前全國商品房待售面積為5.4億平，而一、二、三四線城市的狹義庫存水平分別為0.4、2.8、2.0億平

二線城市的新房庫存量，佔全國的一半，這些年的城市基建，二線城市的步子邁得太大了

開發的新區太大，庫存太多了，甚至還把周邊縣級市並進來，導致二線城市的面積越來越大

新房不斷賣地，最後的結果就是新房越來越多，對於二線城市，遠郊的那些新房，基本都賣不動了

所有一切現象，都在佐證這個事實

二線城市，剛需購買力已經嚴重不足了

03

所以大家知道現在在二線城市，最好賣和最難賣的房子分別是什麼嗎

越是剛需的盤反而在降價，反倒是改善盤在被搶

這兩件事越來越多的發生在二線城市

在老家的二線城市，一個郊區文旅盤主打剛需和外地投資客的，價格8000元/平左右的盤

在短短半年時間內，可以降價到5000多一平，這幾乎和腰斬沒什麼區別

這個價格也是這個城市房價的地板價了，但是還是賣不出去，只能一直降價

照理説，買這個盤的要不就是那種真的預算不足的剛需，因為買不到核心區，所以買到這裏，但是事實證明，這部分剛需已經消失了

後來我查了下資料，去年一年以來，降價的都是剛需盤

反觀改善盤呢，尤其是高端盤和豪宅盤，成為了二線城市僅存的需求

二線樓市，分化越來越嚴重

大家心裏想的都是，“如果買不到核心資產，還不如不買。”

所以，熱門區域、熱門樓盤往往得到的關注度會更高，而冷門區域瞭解的人卻寥寥無幾，有的冷門樓盤即便是降價也無人問津

同樣的現象也出現在了蘇州這樣能級的城市

小户型都賣不掉，賣得好的都是大户型

在蘇州，這兩年出現了大平層熱，2022年開始，蘇州入市的新盤面積越來越大，總價越來越高，買的人也越來越多

蘇州新盤的搖號現場出現了以往從來沒有過的“怪象”，大户型第一時間被搶光，反倒是小户型剩下不少

去年蘇州入市的幾個新盤，基本都是大户型，比如留雲軒户型只做了143㎡，桃溪瀾園户型做了143/204㎡，蘇州新房市場，目前已是大户型當道

（來源：蘇州真有好房）

在二線城市，現在是大户型當道，大户型賣的好

產品的冷熱差異，本質上就是由客户購買力決定的

當一個市場裏剛需充沛，那麼小户型，緊湊型户型肯定更吃香，畢竟以後還有更多人接盤

現在是二線城市大户型，改善產品熱度更好，這就意味着置換客户在減少，改善當道的時代來臨

不僅是蘇州，我們在其他強二線城市鄭州、重慶、杭州踩盤的時候也感受了市場微妙的改變

如今二線城市的購房者的改變，賣房的都想要置換到更核心的板塊，更大面積的房子裏

二線城市，已經全面進入置換賽道

04

去年二線城市出台的政策邏輯

都在朝着鼓勵換房的方向出發

樓市基本都是給有房子的人在放鬆政策，刺激改善客户置換

為了讓有購買力的客户，更容易賣房或者更快賣房

去年，瀋陽、無錫出台的樓市鬆綁政策，將個人住房轉讓增值税的免徵年限，由5年調整為2年，這實際上就是降低了二手房的交易成本

同時蘇州的二手房限售也由5年改為了3年，也是為了讓有房子的人，可以更快賣房

去年上半年，蘇州、蘭州、無錫、瀋陽有不少政策都是針對改善客户進行了放鬆，希望能進一步挖掘出已經有房子的人的購房需求

這是相對還比較婉轉，還有更直接的是，讓買第二套的門檻變得更低

比如，南寧在去年降低了二套房商貸和公積金貸的首付比例，統統降低到30%，連一線城市首套首付都不到

無錫二套房首付比例（未結清）由5成降為4成

蘇州和南京也同步跟進了，有商貸未結清的二套房首付比例，降低為4成

可以看到，去年以來，針對改善客户的放鬆政策越來越密集的出現在二線城市，讓手上有多套房產的人能更好賣房的同時，也讓置換的門檻變得更低

這些政策，都是傾向於有房子的人去做改善、去做置換的

這説明當剛需慢慢減少，只能夠出台更多政策，刺激改善客户的換房需求，讓他們換房

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這也讓我認識到了現在二線城市，真正的需求是什麼

在多數有着大量庫存，人口外流的二線城市

購房主力來自於已經擁有房產的本地客户的時候，大部分房子可能都沒有投資的價值了

未來在二線城市，我們應該朝着真正居住的需求出發

如果你未來長期在這個二線城市居住，它才有買入的價值，這件事現在不管是在強二線如蘇州杭州，還是弱能級一點的城市，都有出現

很多二線城市現在沒有那麼多人在投資的原因就是，接盤的剛需正在變少

所以對於這些城市現在的買房邏輯也好，產品選擇邏輯，都需要重新去審視

以上為正文，來自喬不絲