有些二線城市,也快沒剛需了,大家感覺到沒?_風聞
北海湾拐角-02-02 07:49
今年回家聽到各種關於房子的故事,給我的觸動挺大的
我的老家在一個弱二線城市,去年經歷了各種樓市的起伏,再結合今年樓市的一些現象之後
我猛然驚覺,連這個二線城市,都快沒剛需了
01
給我最大感觸的,是身邊兩個朋友很着急賣房的故事
而正是他們分別代表的兩種人,撐起了這個城市的剛需市場
第一種叫做,賺深圳的錢,買南寧的房
這種剛需買房的邏輯在如今的二線尤其是弱二線城市非常受用
我有一個朋友,叫做阿豔,大學畢業之後就開始在深圳打拼
三年之後,攢到畢業第一桶金的她,正好碰上了自己老家南寧房價狂漲的時代,從平均6000元/平,漲到1萬/平以上
那時候在南寧流行一句話:買到就賺,早買早賺
這時候,很多像阿豔一樣的客户入場了,他們既是剛需客,同時也是投資客

心理想法是,或許哪一天會回老家發展,或許哪一天老家房價漲了再賣掉賺一筆
當初的搖號現場還是我陪着阿豔去的,幾百號人的場子人擠人,人人都生怕自己空手而歸
她非常幸運的搖中最後一個號,選到最後一套房,價格8000元/平,這在深圳想都不敢想
但是今年我回老家,阿豔是這樣跟我説的:最近想把房子賣掉,置換到深圳,發現這筆投資,五年虧了20萬
房價越低,她越着急賣,生怕最後自己湊不齊首付,還得借錢
在我身邊像阿豔這樣的朋友不少,一線買不起,先上車二線,沒過幾年都得置換掉
像阿豔這樣的剛需投資客,正在撤離這個城市
另一個故事,是我的姐夫,連本地客户都在賣掉多餘的房子
二線城市漲得最瘋狂的時候,還有一部分是來自縣城的入場
縣城先富起來的一批人,買房都會往省會城市走
為了下一代發展,也為了資產增值,於是姐夫前前後後在南寧,一口氣買了兩套房
剛開始,他們視為一筆家庭資產的投資,但是現在發現,房子,是真的是不好租
也是在主城區的位置,三室的面積,一個月頂多能夠收入兩三千
這就是二線城市的樓市現實:租售比太低,低到可以忽略不計
因此家裏長輩春節謀劃着,要把南寧其中的一套房子賣掉,置換到縣城老家養老
為此兩代人還產生了關於房產問題的溝通摩擦,這類在二線城市買了多套房產的人,正在着急拋售掉自己其中一套不住的房子,然後手上還可以多出幾十萬的現金
聽完這兩個故事,我最大的訝異是,三年前,我聽到最多的故事是,人人都在想着買房
如今三年後,身邊人人都在説,我應該怎麼最不虧錢的把手上多餘的房子賣掉
因為,他們意識到,短期內這個城市的房價不漲了,很有可能還會跌的更多
聽完這兩個故事後,我猛然意識到
這個二線城市,不僅投資客在撤退
那些有多套房子的人,現在也着急賣房了
02
為什麼會在這個時候,他們選擇賣掉二線城市的房子?
首先是投資客不敢往這種弱能級的二線城市裏投錢了
無論是新區還是老城區,二線城市多數板塊的購買力畢竟有限,又沒有外來人口補充
城市居民每月四五千的收入,終究支撐不起上萬元的房價
因此房價達到萬元以上的高峯後,價格就再也漲不動了
而對於投資者來説,更為糟糕的情況是,經過連續幾年大規模的城市拆遷改造後,二線城市的居民基本上家家都有了房子
來源:貝殼研究院
經濟條件好的家庭甚至持有好幾套房,導致很多新建小區的入住率不足20%
那麼在大家普遍都不缺房的情況下,樓市經過幾年的嚴格調控後進入平穩期
房價不像過去那樣瘋漲了,投資所能獲得的收益也就減少了很多,投資者不得不更加謹慎,有錢也不敢輕易往裏投了
投資客離場後,照理説應該來到了剛需的天下
但是,現在在樓市行情不好的時候,剛需下手就會越謹慎,越不敢買
為了證實我的猜想,還是需要更加真實有力的數據
大家可以看下我老家這個二線城市的新房成交面積,感受一下剛需是如何大撤退的
數據上來看,從2019-2022年,統計局公佈這個城市,分別成交了1530.6萬、1279.6萬、1084.1萬、764.2萬方的商品房

以一套100平來計算,這幾年,成交套數已經從15萬套跌到了7.6萬套左右
從更宏觀的數據上看
很多人以為庫存最多的是三四線城市,但統計局的數據顯示,庫存最多的是二線
從國家統計局公佈的全國各線城市新建商品住宅面積庫存
目前全國商品房待售面積為5.4億平,而一、二、三四線城市的狹義庫存水平分別為0.4、2.8、2.0億平

二線城市的新房庫存量,佔全國的一半,這些年的城市基建,二線城市的步子邁得太大了
開發的新區太大,庫存太多了,甚至還把周邊縣級市並進來,導致二線城市的面積越來越大
新房不斷賣地,最後的結果就是新房越來越多,對於二線城市,遠郊的那些新房,基本都賣不動了
所有一切現象,都在佐證這個事實
二線城市,剛需購買力已經嚴重不足了
03
所以大家知道現在在二線城市,最好賣和最難賣的房子分別是什麼嗎
越是剛需的盤反而在降價,反倒是改善盤在被搶
這兩件事越來越多的發生在二線城市

在老家的二線城市,一個郊區文旅盤主打剛需和外地投資客的,價格8000元/平左右的盤
在短短半年時間內,可以降價到5000多一平,這幾乎和腰斬沒什麼區別
這個價格也是這個城市房價的地板價了,但是還是賣不出去,只能一直降價
照理説,買這個盤的要不就是那種真的預算不足的剛需,因為買不到核心區,所以買到這裏,但是事實證明,這部分剛需已經消失了
後來我查了下資料,去年一年以來,降價的都是剛需盤
反觀改善盤呢,尤其是高端盤和豪宅盤,成為了二線城市僅存的需求
二線樓市,分化越來越嚴重
大家心裏想的都是,“如果買不到核心資產,還不如不買。”
所以,熱門區域、熱門樓盤往往得到的關注度會更高,而冷門區域瞭解的人卻寥寥無幾,有的冷門樓盤即便是降價也無人問津
同樣的現象也出現在了蘇州這樣能級的城市
小户型都賣不掉,賣得好的都是大户型

在蘇州,這兩年出現了大平層熱,2022年開始,蘇州入市的新盤面積越來越大,總價越來越高,買的人也越來越多
蘇州新盤的搖號現場出現了以往從來沒有過的“怪象”,大户型第一時間被搶光,反倒是小户型剩下不少
去年蘇州入市的幾個新盤,基本都是大户型,比如留雲軒户型只做了143㎡,桃溪瀾園户型做了143/204㎡,蘇州新房市場,目前已是大户型當道

(來源:蘇州真有好房)
在二線城市,現在是大户型當道,大户型賣的好
產品的冷熱差異,本質上就是由客户購買力決定的
當一個市場裏剛需充沛,那麼小户型,緊湊型户型肯定更吃香,畢竟以後還有更多人接盤
現在是二線城市大户型,改善產品熱度更好,這就意味着置換客户在減少,改善當道的時代來臨
不僅是蘇州,我們在其他強二線城市鄭州、重慶、杭州踩盤的時候也感受了市場微妙的改變
如今二線城市的購房者的改變,賣房的都想要置換到更核心的板塊,更大面積的房子裏
二線城市,已經全面進入置換賽道
04
去年二線城市出台的政策邏輯
都在朝着鼓勵換房的方向出發
樓市基本都是給有房子的人在放鬆政策,刺激改善客户置換
為了讓有購買力的客户,更容易賣房或者更快賣房
去年,瀋陽、無錫出台的樓市鬆綁政策,將個人住房轉讓增值税的免徵年限,由5年調整為2年,這實際上就是降低了二手房的交易成本
同時蘇州的二手房限售也由5年改為了3年,也是為了讓有房子的人,可以更快賣房

去年上半年,蘇州、蘭州、無錫、瀋陽有不少政策都是針對改善客户進行了放鬆,希望能進一步挖掘出已經有房子的人的購房需求

這是相對還比較婉轉,還有更直接的是,讓買第二套的門檻變得更低

比如,南寧在去年降低了二套房商貸和公積金貸的首付比例,統統降低到30%,連一線城市首套首付都不到

無錫二套房首付比例(未結清)由5成降為4成
蘇州和南京也同步跟進了,有商貸未結清的二套房首付比例,降低為4成
可以看到,去年以來,針對改善客户的放鬆政策越來越密集的出現在二線城市,讓手上有多套房產的人能更好賣房的同時,也讓置換的門檻變得更低
這些政策,都是傾向於有房子的人去做改善、去做置換的
這説明當剛需慢慢減少,只能夠出台更多政策,刺激改善客户的換房需求,讓他們換房
05
這也讓我認識到了現在二線城市,真正的需求是什麼
在多數有着大量庫存,人口外流的二線城市
購房主力來自於已經擁有房產的本地客户的時候,大部分房子可能都沒有投資的價值了
未來在二線城市,我們應該朝着真正居住的需求出發
如果你未來長期在這個二線城市居住,它才有買入的價值,這件事現在不管是在強二線如蘇州杭州,還是弱能級一點的城市,都有出現
很多二線城市現在沒有那麼多人在投資的原因就是,接盤的剛需正在變少
所以對於這些城市現在的買房邏輯也好,產品選擇邏輯,都需要重新去審視
以上為正文,來自喬不絲