“只有開發商賺錢的項目，我才敢買”，這話沒説錯吧？_風聞
北海湾拐角-02-03 07:37
一直有個判斷，可能説出來有點刺耳，但是我真的是這麼覺得的
特別是在當下
作為一個購房者，如果在2023年有很多標準的話，那麼其中一條就是
你選的項目，一定是開發商也賺錢的項目
讓開發商賺錢的項目不一定好，但是開發商自己都在虧錢，那麼一定不是好項目
絕對的
這其實是和一個開發商酒後閒聊説起來的
那朋友的原話是：只有開發商賺錢的項目，我才敢買
後面還接了一句：
如果我推薦朋友買同行的項目，也只會推薦那些能讓房企贏利的項目
這是一個老地產人看過行業發展之後的一句肺腑之言
在這句話背後，其實藏着很多故事和道理
01
會有讓開發商不賺錢的項目麼
有
而且太多了
其實這是行業在過去20年發展一個很特殊的現象
房地產過去浩浩蕩蕩這二十年的時間，因為龐大向上的動力，從而衍生出很多奇怪的現象
其中一個就是，很多房企迫不及待的拿項目，不是為了賺錢，而是為了做規模
只要規模一直在變大，企業就可以通過各種槓桿實現企業的膨脹和發展
也就是在這樣的背景下，在拿地的時候更多的考慮就是如何把錢花掉
如何拿到更多的地
這也是很多人説的，男人有錢就變壞
而在後期因為調控的原因，大量城市的一手房價都被管控，但是土地售價每個城市又都希望儘可能的高
也因為如此，開發商保平甚至虧損的項目
這其實非常非常的普遍
這樣邏輯下拿到的地塊，後面變成的房子，最大的問題就是：拿地可能一開始就錯了
不以盈利為目的的拿地，也就少了對於未來房價的預判
房價預判本身代表着對於未來地段發展的預判
房地產企業做大之後內部最大的資源其實是人才，這批人擁有極高判斷區域發展的能力
如果選對了地塊不僅對企業有利，未來的地段長線發展對於購房者來説也會帶來巨大的紅利
但是如果當企業的核心不是為了拿到盈利地塊，只是為了拿到地塊
這樣的專業能力也就徹底的喪失
這種非理性拿地也就使得很多區域變得不值得
當下很多房企內部之所以有大量的存量資產賣不掉，甚至打折都賣不掉，就是因為很多城市的後續發展沒辦法兑現預期
這才是根本
這是關鍵的，雖然不能一概而論，但卻極有可能
02
而當一塊地不賺錢，但是又已經拿到手之後，後續的一些變化可能也就更加清晰了
首先對於這家企業，拿到地本質上是為了擴大規模
所以這家房企肯定不會在產品層面有太多的成本投入
因為這個時候投入的越多也就虧的越多
對於他們來説，也就失去了造好房子的預期和動力
降標、減配甚至毛坯，很多都是在這種情況下發生的
當然除此之外，更加需要重視的是，因為項目產生不了收益，整體的開發週期就會被大幅度壓縮
因為前期成本已知，開發週期拉長會導致財務成本的提升
快，成為了拿到地塊之後最重要的事情
迫不及待的拿到地，但是拿到之後儘快的脱手，就是這麼一個節奏
所以前段的產品標準化，中間的產品施工建造，後期的推廣，一切都秉持着時間最短的方式來推進
這樣的社區除了產品品質下滑，而且極有可能出現質量問題
這兩年房子維權事件很多，本質上就是這兩年大量房企都在處理那些不賺錢的項目導致了產品質量集體下滑
當然，很多人會説，能夠遇到這些問題可能還是幸運的
因為起碼説明了你的房子還能正常交付
很多時候我們發現，可以接受不賺錢還拿地，眼裏只有規模的企業，可能公司本身就是有問題的
我們想象一下最近暴雷的那些公司
時間軸往前推三到五年，是不是都是清一色的行業黑馬，規模快速壯大
這二者之間很難直接劃等號，但是對於一家商業企業，如果做項目都不為了賺錢，那麼企業背後可能就隱藏着大量的問題
這種問題不是不存在，而是因為規模大被蓋住了
而當行業本身降速，企業沒辦法繼續做大的時候，問題就開始陸陸續續顯現
03
所以讓開發商賺錢這件事有多重要
甚至我覺得房企對待一個項目的第一原則就是要實現盈利
不以盈利為目標的拿地以及開發，其實都是耍流氓
一個具備盈利能力的項目，最核心的作用，就是可以吸引企業內部的****專注度
各位，永遠不要低估地產人的智慧
幾乎每一家房企都籠絡了大量的人才，這些人才某種程度上就決定了客户未來二十年的生活品質
所以引起這羣人對於每塊地的重視，是至關重要的
這些與開發商願意在後期投入多少成本沒關係，一個社區的硬件成本投入本質上都是差不多的，再好也是景觀、立面、精裝、建安這些固定成本
但是腦庫的力量是無限大的
前期在拿地階段足夠的專注和判斷，這樣拿到的土地就會有足夠的潛力
產品研發的時候技術層面有足夠的投入，那麼在社區內的體驗和室內的居住感受，都是極大的提升
另外對於行業來説，很多創新是要有代價的
不論是新產品研發還是一些持有運營的項目，短期內都不會產生利潤，甚至有犯錯的可能
但是如果大量的項目都不存在賺錢的可能，那麼對於一家企業來説當然也就不會有創新的可能
那麼整個行業也都會如此
其實很難想象如今在房地產還有這樣的情況，換到另外一個賽道，幾乎所有成熟賽道的商品都是保持盈利為核心，哪怕是薄利背後也是以多銷為目的
哪怕是一些新鮮賽道初期沒辦法贏利，但是另一塊也能拿到大量的政策補貼的反饋
當下也只有房地產這行，利潤率越來越低
倒不是説這裏為了開發商説些什麼
為了行業的健康發展，也要支持開發商能夠在每一個項目的開發過程中獲得合適的利潤
所以在這邊有一個真誠的呼籲，就是讓開發商賺錢，這是商業的根本，也是行業可持續發展的根本
04
而對於購房者來説，我也支持你買房子，開發商在賣給你的時候是賺錢的
雖然賺錢的不一定就是好的，但是不賺錢背後的坑就實在太多了
那怎麼判斷一個項目到底在開發階段是不是盈利，大概有幾個規則
第一，可以在土地端看看出讓樓板價
現在購房者真的需要知道的越來越多
可以去查一下土地的出讓價格，雖然測算過程可能比較複雜，但是如果地價8萬售價10萬的房子，那鐵定就是虧本啊
腦子裏大概有這樣的價格判斷
第二、去看看樣板房售樓處做的好不好
不要覺得這些空間做的好就是來忽悠你快點買房的
如果一個地方售樓處和樣板房這麼重要的載體都隨便做做，那麼本質上對於產品投入就已經放棄了
沒有一個項目存在售樓處不好好做但房子好好蓋的情況
第三、就看開發商敢不敢説****細節
樓盤和人一樣，表面可以做的冠冕堂皇，但是細節不會騙人
任何形式上的概念其實幾乎每個項目都差不多，但是一個房企對於細節的解讀程度以及拍胸脯程度就説明了他們對產品的投入度
各位要堅信，一個項目可能會存在誇張的地方，但一定不敢去撒謊
所以細節就可以看出來
如果一個項目，整個團隊的投入度都足夠，那麼細節一定會有很多值得看的地方
比如售樓處就去看衞生間，衞生間乾淨的説明操盤團隊對於項目是很愛護的，比如就去看工地，工地如果整潔的，一定是在產品投入上是充沛的
諸如此類的細節
當然，如果還不是特別清楚，也可以來問問@真叫盧俊，關注我們的，判斷力基本都可以，然後運氣也特別好，樓盤買到的都特別好
05
差不多就是這樣
總而言之，對於房地產來説，很多過去的事情存在的並不是有道理的，如今這個賽道正在慢慢的迴歸常態
房住不炒如此
讓開發商的項目能贏利，其實也是如此
（不過補一句，那種明顯的一二手倒掛盤不在今天討論範圍之內，但我也認為，這種一二手倒掛也不是常態，未來一定會消失）
以上為正文，來自真叫盧俊