實探乳山樓市：買房就像買菜，6萬拿下一套海景房_風聞

【文章轉自時代週報， 作者 梁爭譽】

2月6日，山東威海乳山市潮湖路沿街兩排大部分商鋪依舊捲簾門緊閉。坐不住的老單，已經進入工作狀態。

下午兩三點，是一天中最暖和的時候。這個點幹活，不凍手。老單指揮兩名工人更換了門店招牌。説是招牌，其實只是一幅短短的橫幅，紅底，黃字，“鼎祥房產”四個大字打頭，“代租代售 房屋置換”和老單的手機號碼壓底。

“你瞅着這顏色正不？”老單問時代週報記者，“精氣神兒不能丟。”

老單來自黑龍江，在乳山銀灘經營房產交易生意已經有十六年，和這座海濱小城一同經歷了樓市的高低起伏。

光景好的時候，他一年能夠賣掉四五十套房，“那個時候，全國人民都來乳山買房，有人一買就是好幾套。”

潮起潮落，海景房熱情退卻，樓市也進入退潮期，乳山接連因為“跟團遊被強制購房”“房價跌破千元”等新聞，頻頻上熱搜。

那麼，真實的乳山樓市是什麼樣的？

僅有13套房源單價跌破千元

打開貝殼找房APP，將銀灘全部在售二手房按單價從低到高排序，可以發現，截至2月7日，銀灘一共有13套房子掛牌單價跌破千元，另有3套正好是1000元/平方米。

乳山最近一次被關注，是因為銀灘旅遊度假區的部分海景房，房價跌破千元。

最便宜的一套，單價僅795元/平方米，6.2萬元就能拿下這套約78平方米的兩室兩廳。可供對比的是，第一太平戴維斯統計數據顯示，2022年四季度，深圳新房季度成交均價約6.42萬元/平方米。

據時代週報記者瞭解，銀灘這套最便宜的海景房於2022年11月掛牌出售，初始報價為7.5萬元，曾先後經歷5次降價。最新一次發生在今年1月15日，業主降價1000元，報價6.2萬元。

負責維護房源信息的經紀人楊如意在“房源信息”一欄寫道——“房主因家裏孩子需要置換房屋，誠心出售，價格合理，隨時過户。”

老單的門店也有單價千元左右的海景房在售。

店裏張貼着房源信息的廣告牌顯示，海景花園一套約76平方米的兩室兩廳，報價12.5萬元，單價約1645元/平方米；大慶頤園小區一套約152平方米的複式，報價21.8萬元，單價約1434元/平方米。

“這種價格特別低的房子，條件一般比較差，比方説是樓梯房的頂層，或者是閣樓。大慶頤園小區的之所以便宜，是因為開發商原先賣房的時候就是買一層送一層，上邊那一層是沒有產權的，按實際使用面積計算，房價當然低了。”老單告訴時代週報記者。

根據老單的觀察，銀灘的房價大多在兩三千元，“獨棟別墅貴一些，5000元/平方米的有，10000元/平方米的也有。”

截至2月7日，銀灘目前在貝殼找房掛牌在售二手房有1805套，均價約3200元/平方米。成交價方面，今年至今，貝殼找房平台累計成交6套銀灘二手房，成交價在859-2453元/平方米之間。

曾吸引全國看房團

與很多城市出現一二手房價格倒掛不同，在銀灘，新房的價格遠遠貴過二手房。

這與銀灘的開發節奏有關。

銀灘自1992年開始開發，近30年的建設歷史形成了品類各異、價位不等的建築情況。

按距離海岸線遠近，銀灘海景房被分為一線、二線、三線三個等級，離海邊最近的小區，跨過馬路再穿過小公園就到海邊。

在銀灘，大部分越靠近海邊的房子，價格越便宜。

“靠近海邊的小區建得早，再加上大都是樓梯房，反倒是最便宜的。”乳山本地人孫銘告訴時代週報記者。

以距離海邊僅約200米的大慶頤園小區為例。

大慶頤園小區是為了安置為石油工業發展做出貢獻的大慶老職工所建，於2000年9月動工。小區佔地面積約23萬平方米，建築面積約16.6萬平方米，包括別墅、住宅樓99棟、1577户。

貝殼找房顯示，大慶頤園小區參考均價約4835元/平方米，目前有6套房源掛牌出售。因為建築類型不同，單套房源價格差異較大。最便宜的一套單價1394元/平方米，22.3萬元就能拿下一套約160平方米的大平層；最貴的是一套帶院子別墅，總價188萬元，單價9428元/平方米。

二線、三線的海景房主要是新近開發建設的樓盤，樓齡新、有電梯、集中供暖，價格較高。

乳山濱海新區管委會介紹，2015年至2019年，全市新建商品房成交均價數據顯示，銀灘新建商品房價格呈明顯上漲趨勢，同比上漲約42.4％；2020年以來，乳山房價上漲幅度趨緩，新建商品房成交均價在每平方米7500元左右。

具體來看。銀灘在售新盤藍城·威海桃花源，與海邊的直線距離約2.6公里，均價約9800元/平方米，另一新盤金鼎璽悦，均價約9500元/平方米。

“看房團你知道吧？開發商用大巴車把全國各地的老人一車一車拉過來，他們手上多少有點積蓄，又嚮往‘面朝大海，春暖花開’的退休生活，再加上不熟悉這裏的情況，很容易被忽悠高價買房。”孫銘表示。

銀灘一售樓處懸掛着“歡迎全國購房團光臨”的橫幅，時代週報記者攝

關於一二手房價價差巨大，乳山市房地產交易中心曾表示，隨着建築成本的逐年上漲、可開發海景房資源的稀缺、新房建築質量和配套服務的大幅提升，銀灘新建商品房價格較高，與二手房價格偏低形成明顯反差。

簽約當天即可拿證

在銀灘，買房賣房是一件很簡單的事情。

不同於北上廣房東更為熟悉的鏈家、中原、我愛我家、麥田房產，維持房產交易正常運轉的是這裏大大小小上千家中介門店。僅是老單門店所在的潮湖路，短短600米的沿街商鋪，錯落分佈着15家中介門店。

銀灘的生意，不是賣海產，就是賣房產，時代週報記者攝

2月6日下午，海景花園業主王力來到老單的店裏，他準備把現在住的房子賣掉，置換一套大點的。“女兒女婿一家四口人，他們逢年過節過來，再加上我們兩口子，兩室住不開，我尋思着得換一套100平方米的才夠住。”

王力在一本筆記本上登記了小區名字、樓棟、房號和裝修情況，再帶上老單到家裏摟一眼房子，“單大哥，房子就麻煩多費心了。”至此，一套房子的委託就算完成了。

和一線城市的委託、勘驗、拍攝、簽約等一系列繁複流程相比，在銀灘，人情世故比商業邏輯更吃得開。

交易流程同樣絲滑——當天簽約，當天過户，當天拿證。

“錢財都到位，一會就完事，全國各地都一樣。只不過大城市資金數額比較大，有貸款，不貸款當時都辦了，”在銀灘開中介門店的程姐，讓時代週報記者記者見識到了什麼叫“乳山速度”。

銀灘的很多房產交易是在網上完成的，“二三十萬一套房，對北上廣的人來説，可不就跟買菜一樣嗎？”程姐説。

在蘇州的黎越通過視頻看房的方式，全款買下一套銀灘海景房。“中介小哥跑了好幾棟樓幫我們遠程實時看房，最後買的這套，不管是位置、格局還是內部裝修都算滿意，所以就直接網上籤約付定金了。”

去年11月，黎越打飛的來到銀灘房管局辦理過户手續，全程30分鐘，“還沒看到房，房本先到手了。”

“海邊鶴崗”熱度不再

“銀灘，就是海邊的鶴崗。”因為房價低，銀灘得到一位乳山本地人的這樣評價。

和鶴崗一樣，乳山為全國人民所知，也是因為低到驚人的房價。除了房價低，海景的加持，也為乳山增添了談資。

乳山的海景房集中在銀灘。銀灘因綿延21公里的銀色沙灘而得名，灘平坡緩，海沙柔軟細膩，有“天下第一灘”“中國最美海岸線”“東方夏威夷”之稱。

1992年，銀灘開始發展房地產，開發高峯期在2000年之後。

乳山年鑑顯示，2000年-2005年，乳山房地產行業發展迅猛，房地產投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。

《乳山年鑑2006》指出，2005年，乳山房地產開發銷售格局呈現新變化，開發中心由市中心區轉移至銀灘旅遊度假區，住房消費主體由本市市民轉為外地客户，房地產銷售市場輻射全省及全國各地。

來自全國各地的購買力湧進銀灘，房地產開發更是開足馬力。2007年-2010年，乳山房地產竣工總面積高達562萬平方米。

銀灘樓市起飛之際，老單從東北來到銀灘，迎來事業高峯。

“那時候，我在裏邊租門市的，小區門口，最好的位置，進出的房主都能看到。最早的租金是一年兩萬塊錢，第三年漲到三萬塊錢，我又租了5年，總共租了7年。”老單告訴時代週報記者，他當時主要是代理新盤，沒有二手房，行情好的時候一年能賣掉四五十套房子。

“後來就不行了。我一看形勢不對，房租三萬塊錢，水電費、管理費也高，我就不租了。”現在，老單的店開在路口，走到小區門口要5分鐘。“以前生意好，3萬元想租都租不到，現在沒生意了，2萬元也沒人租，租來幹啥？”

去年，房地產市場更冷了，老單就掙了幾萬塊錢，隔壁兩家同行先後結束營業。

“高鐵10月就通車了，遊客多起來，今年應該會好點。”老單説，“但也不會大好。”

（應受訪者要求，王力、孫銘、黎越為化名）