“地產王中王”也不淡定_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密02-09 09:59

文|內幕君
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三年前的春天,全球被疫情初初肆虐,黑石集團董事長蘇世民開啓了個人首場中國直播。
助播嘉賓高瓴資本張磊説,最好的投資機會在中國,在當下。蘇世民同意:疫情之後的中國會非常有前景。
兩個抬手就是幾個億甚至上百億買賣的大佬,一捧一逗很像在説相聲。
另一個助播嘉賓是黑石的“小迷弟”鬱亮。萬科的跟投及合夥人機制,都是受黑石啓發。
直播中,鬱亮問知識資本和資金資本怎麼平衡,蘇世民解答完,鬱亮接過話:我明白了,先要找到人再找到錢。
狗蛋説,站在行業經理人巔峯的鬱亮,不會想不明白這事。
那次直播的主題叫“2020,市場破局與投資趨勢”,但嘉賓還是躲不過“帶貨”,幫蘇世民吆喝新書《我的經驗與教訓》。鬱亮讀了偶像的大作,提出了一些看起來不像困惑的困惑。
開通微博賬號,入駐抖音、今日頭條等中國社交媒體,緊接着就進行直播,網友説美國人蘇世民在中國“路演賣書”。
這本書前輔文有個「專家推薦」版塊,上列51位中外名人,有美國第56任國務卿基辛格、美聯儲首位女掌門珍妮特·耶倫、馬化騰、馬明哲、張一鳴、李彥宏等。
所有專家裏,排在首位的是許家印。當時的恒大還是一副如日中天的氣象。
許老闆的推薦語寫到“他(蘇世民)注重風險管理,堅持誠信做事,崇尚志存高遠”。
這51位專家多數來自政界、科技互聯網、教育、金融以及地產5個領域。其中地產圈除了許老闆,還有傅育寧、盧志強、徐念沙、王文學、鬱亮、張欣。
管理着全球最大規模房地產基金的黑石,有個稱號叫“地產之王”,三年前黑石資產管理規模達5500億美元,其中房地產的資產管理規模高達3250億美元。
蘇世民能吸引這麼多中國地產大佬搭台,狗蛋説,黑石應該叫“地產王中王”。
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事實上也是這樣的。
2019年,黑石收購普洛斯在美國的工業倉庫等物流資產,創下全球有史以來規模最大的私人房地產交易記錄,涉及物流資產總面積約1660萬平方米,相當於2325個標準足球場那麼大。
交易完成後,黑石躋身美國最大的倉儲物流業主之一。
與此同時,黑石還是“美國最大房東”,擁有最多的獨户物業,一些老舊公寓被黑石買下後會重新翻新出租,老舊辦公樓經過翻新,租客穩定後則可能被出售。
黑石還先後收購了英國第二大的學生公寓運營商、美國最大學生公寓運營商,從而分別在英美擁有2.8萬和11.9萬個牀位。
除此之外,黑石在全球擁有眾多商業物業、工業物業、酒店,收益來自運營期間的租金收入和管理費用。
黑石在中國擁有超500萬平倉儲項目,這些物流項目出租率超過90%,京東是其中最大的租户。
簡單來説,房地產業務給黑石貢獻了一半以上收入和資產管理規模,稱得上是黑石的基石。全球“私募之王”其實更像收租大户。
同樣從房地產身上撈錢,黑石花樣繁多,而中國房企好像只會一個體位:買地賣房。
對比起來,黑石可不就是隔壁王中王。
當年萬達、融創、富力握手,73個酒店和13個文旅項目交易價約630億,被成為是“世紀大交易”。收購英美兩大學生公寓運營商時,黑石分別花了423億和845億人民幣,收購普洛斯是187億美元,隨便一筆都是大交易,比過去大家眼裏財大氣粗的中國房企,更加財大氣粗。
然而,三年時間,滄桑鉅變。
許老闆已經不是那個可以排在首位的許老闆,就連黑石也不是那個輕鬆“買買買”的黑石了,甚至也需要“賣賣賣”來回血。
1月29日有消息確認,黑石轉手毗鄰倫敦塔橋的地標綜合體“聖凱瑟琳碼頭”,交易價為34億。
稍早之前的1月25日,黑石確認以2.4億歐元出售了巴塞羅那的一棟建築。
1月24日,另有消息稱,黑石正在洽談售出印度最大房地產投資信託公司一半股份,交易價或達4.8億美元。
更早之前的2022年12月,黑石轉讓了美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村49.9%的股份,售價12.7億美元。
2021年黑石認為美國住房市場會持續火爆,以60億美元代價收購美國獨棟住宅租賃公司Home Partners,當時黑石方面表示,期待攜手Home Partners後進一步投資房地產。
那時候疫情帶來居家辦公的興起,催生對大house的需求,同時美國當時抵押貸款利率低,房地產出現了自09年金融危機以來罕見的交易熱潮,黑石藉機補倉。
但僅僅過了一年,黑石就宣佈Home Partners停止在美國38個城市購房。
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美聯儲2022年持續加息,美國30年房貸利率持續上升,處在6%以上的高位,與2021年第三季度比翻了一番。
購房成本高的同時,美國人民也在擔心經濟衰退,雙重因素抑制美國樓市,房價最近半年來持續走弱。
市場信心不足已經衝擊到了黑石。
去年10月開始,黑石地產兩隻旗艦地產基金持續遭遇贖回。為了避免更多擠兑,黑石一度將月度贖回額度從資產淨值2%下調到0.3%。
雖然蘇世民對外解釋,主要是海外(亞洲)投資人在贖回,他們獲利了贖回補倉其它資產。但外界仍然更願意相信,那些搶贖投資者是在搶“止損”時機。
今年1月,黑石地產基金其中一隻旗艦產品BREIT,獲得40億美元戰略投資,蘇世民眼裏的拳頭產品,這一回竟然給出了保底收益的承諾。
黑石保證投資者在6年持有期內最低年化回報率11.25%,如果達不到,黑石注資的10億美元用來補償。
私募巨頭承諾保底收益,全球同頻寒涼。
這個來自大洋彼岸的私募巨頭,在中國房企陷入泥潭這兩三年,一度扮演了接盤俠角色。
2021年通過兩次交易,黑石全盤接過廣州國際機場富力綜合物流園,並且差一點收購SOHO中國。
媒體還説,黑石準備了500億美元抄底全球房地產。
外界發現,“接盤俠“黑石也沒那麼淡定自若了,去年下半年開始加大力度起訴欠款租客,目的是提高旗下地產基金的財務回報。
蘇世民曾説,判斷市場觸頂的指標是身邊賺到大錢的人數。狗蛋説,當那些習慣了賺大錢的公司開始珍惜每一個銅板,市場就差不多是觸底了。