“地產王中王”也不淡定_風聞

文|內幕君

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三年前的春天，全球被疫情初初肆虐，黑石集團董事長蘇世民開啓了個人首場中國直播。

助播嘉賓高瓴資本張磊説，最好的投資機會在中國，在當下。蘇世民同意：疫情之後的中國會非常有前景。

兩個抬手就是幾個億甚至上百億買賣的大佬，一捧一逗很像在説相聲。

另一個助播嘉賓是黑石的“小迷弟”鬱亮。萬科的跟投及合夥人機制，都是受黑石啓發。

直播中，鬱亮問知識資本和資金資本怎麼平衡，蘇世民解答完，鬱亮接過話：我明白了，先要找到人再找到錢。

狗蛋説，站在行業經理人巔峯的鬱亮，不會想不明白這事。

那次直播的主題叫“2020，市場破局與投資趨勢”，但嘉賓還是躲不過“帶貨”，幫蘇世民吆喝新書《我的經驗與教訓》。鬱亮讀了偶像的大作，提出了一些看起來不像困惑的困惑。

開通微博賬號，入駐抖音、今日頭條等中國社交媒體，緊接着就進行直播，網友説美國人蘇世民在中國“路演賣書”。

這本書前輔文有個「專家推薦」版塊，上列51位中外名人，有美國第56任國務卿基辛格、美聯儲首位女掌門珍妮特·耶倫、馬化騰、馬明哲、張一鳴、李彥宏等。

所有專家裏，排在首位的是許家印。當時的恒大還是一副如日中天的氣象。

許老闆的推薦語寫到“他（蘇世民）注重風險管理，堅持誠信做事，崇尚志存高遠”。

這51位專家多數來自政界、科技互聯網、教育、金融以及地產5個領域。其中地產圈除了許老闆，還有傅育寧、盧志強、徐念沙、王文學、鬱亮、張欣。

管理着全球最大規模房地產基金的黑石，有個稱號叫“地產之王”，三年前黑石資產管理規模達5500億美元，其中房地產的資產管理規模高達3250億美元。

蘇世民能吸引這麼多中國地產大佬搭台，狗蛋説，黑石應該叫“地產王中王”。

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事實上也是這樣的。

2019年，黑石收購普洛斯在美國的工業倉庫等物流資產，創下全球有史以來規模最大的私人房地產交易記錄，涉及物流資產總面積約1660萬平方米，相當於2325個標準足球場那麼大。

交易完成後，黑石躋身美國最大的倉儲物流業主之一。

與此同時，黑石還是“美國最大房東”，擁有最多的獨户物業，一些老舊公寓被黑石買下後會重新翻新出租，老舊辦公樓經過翻新，租客穩定後則可能被出售。

黑石還先後收購了英國第二大的學生公寓運營商、美國最大學生公寓運營商，從而分別在英美擁有2.8萬和11.9萬個牀位。

除此之外，黑石在全球擁有眾多商業物業、工業物業、酒店，收益來自運營期間的租金收入和管理費用。

黑石在中國擁有超500萬平倉儲項目，這些物流項目出租率超過90%，京東是其中最大的租户。

簡單來説，房地產業務給黑石貢獻了一半以上收入和資產管理規模，稱得上是黑石的基石。全球“私募之王”其實更像收租大户。

同樣從房地產身上撈錢，黑石花樣繁多，而中國房企好像只會一個體位：買地賣房。

對比起來，黑石可不就是隔壁王中王。

當年萬達、融創、富力握手，73個酒店和13個文旅項目交易價約630億，被成為是“世紀大交易”。收購英美兩大學生公寓運營商時，黑石分別花了423億和845億人民幣，收購普洛斯是187億美元，隨便一筆都是大交易，比過去大家眼裏財大氣粗的中國房企，更加財大氣粗。

然而，三年時間，滄桑鉅變。

許老闆已經不是那個可以排在首位的許老闆，就連黑石也不是那個輕鬆“買買買”的黑石了，甚至也需要“賣賣賣”來回血。

1月29日有消息確認，黑石轉手毗鄰倫敦塔橋的地標綜合體“聖凱瑟琳碼頭”，交易價為34億。

稍早之前的1月25日，黑石確認以2.4億歐元出售了巴塞羅那的一棟建築。

1月24日，另有消息稱，黑石正在洽談售出印度最大房地產投資信託公司一半股份，交易價或達4.8億美元。

更早之前的2022年12月，黑石轉讓了美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村49.9%的股份，售價12.7億美元。

2021年黑石認為美國住房市場會持續火爆，以60億美元代價收購美國獨棟住宅租賃公司Home Partners，當時黑石方面表示，期待攜手Home Partners後進一步投資房地產。

那時候疫情帶來居家辦公的興起，催生對大house的需求，同時美國當時抵押貸款利率低，房地產出現了自09年金融危機以來罕見的交易熱潮，黑石藉機補倉。

但僅僅過了一年，黑石就宣佈Home Partners停止在美國38個城市購房。

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美聯儲2022年持續加息，美國30年房貸利率持續上升，處在6%以上的高位，與2021年第三季度比翻了一番。

購房成本高的同時，美國人民也在擔心經濟衰退，雙重因素抑制美國樓市，房價最近半年來持續走弱。

市場信心不足已經衝擊到了黑石。

去年10月開始，黑石地產兩隻旗艦地產基金持續遭遇贖回。為了避免更多擠兑，黑石一度將月度贖回額度從資產淨值2%下調到0.3%。

雖然蘇世民對外解釋，主要是海外（亞洲）投資人在贖回，他們獲利了贖回補倉其它資產。但外界仍然更願意相信，那些搶贖投資者是在搶“止損”時機。

今年1月，黑石地產基金其中一隻旗艦產品BREIT，獲得40億美元戰略投資，蘇世民眼裏的拳頭產品，這一回竟然給出了保底收益的承諾。

黑石保證投資者在6年持有期內最低年化回報率11.25%，如果達不到，黑石注資的10億美元用來補償。

私募巨頭承諾保底收益，全球同頻寒涼。

這個來自大洋彼岸的私募巨頭，在中國房企陷入泥潭這兩三年，一度扮演了接盤俠角色。

2021年通過兩次交易，黑石全盤接過廣州國際機場富力綜合物流園，並且差一點收購SOHO中國。

媒體還説，黑石準備了500億美元抄底全球房地產。

外界發現，“接盤俠“黑石也沒那麼淡定自若了，去年下半年開始加大力度起訴欠款租客，目的是提高旗下地產基金的財務回報。

蘇世民曾説，判斷市場觸頂的指標是身邊賺到大錢的人數。狗蛋説，當那些習慣了賺大錢的公司開始珍惜每一個銅板，市場就差不多是觸底了。