好信號，民企開始慢慢拿地了_風聞

大家還記得去年樓市的情況嗎

我們看到的是國央企和地方國資拿地越來越多

數據來源：克而瑞

據統計2022年22城集中供地中，地方國資成為拿地主力，拿地金額佔比達到42.0%，超過了央、國企的37.4%，而民企僅為15.8%

更誇張的，有些城市的土拍

直接就是被地方城投和國企央企包場

毫不誇張的説，去年我們幾乎看不見民企的身影

這背後其實代表着很多民企，他們選擇躺平，甚至很多人在放棄這些行業，離開這個行業

但

我發現最近越來越多的民企開始拿地

我看了看今年各大城市的首輪土拍，發現很多民企不僅是在積極參與拿地，甚至溢價拿地的也不在少數

為什麼民企會突然轉變態度開始拿地，是去年的政策刺激起了作用？還是今年的樓市有什麼新的不同？

走過最困難的時刻，民企們終於開始有行動了

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我們先來感受一下最近民企的兇猛

就目前已經完成2023年首輪土拍的城市而言，可以看到包括杭州、蘇州、鄭州、昆明在內的大部分城市都有民企的身影出現

更關鍵的是，真金白銀拿地的民企還真挺多，這裏我們重點聊聊兩家不太一樣的民企

第一，很久沒有出現的新城控股也開始拿地了

在此之前，新城的拿地動作並不多，自2021年8月起新城就開始收縮土地投資，此後僅2022年5月在河南商丘以2800多萬元拿下一宗商業用地

而這次是繼2022年首次在集中供地中出手，新城控股的動作就挺有野心

首先，單地價就是此次民企拿地的前三，總價24.6億，溢價高達11.82%

再者，新城這次拿地，還是和龍湖在掰手腕

該地塊是位於崇賢核心區的大型TOD綜合體

包括20萬方的住宅+10多萬方的商業、辦公、文體設施等，總建面33.34平方米

加上這是板塊內最大的一塊留白地，花海資源豐富，而杭州地鐵15號線終點站已官宣位於崇杭街上，也直接抬高了地塊的升值預期

於是新城、龍湖、招商蛇口都展開了激烈競爭

而在大家都以為是龍湖天街和花園城的較量時，地塊經25輪競拍至封頂後，有8家房企參與搖號，最終拿下的是新城的吾悦廣場

此次杭州的拿地，其實也在一定程度上折射出新城的現金流有所好轉

在去年年底房企債劵拿到150億融資額度的新城，如今再次拿地，很可能是公司逐步走出現金流危機後的再次補倉

第二，是全國首例出險房企拿地的建業

為什麼建業出來拿地了，要知道去年爆雷房企的名單上建業可是赫然在列的

其實這次建業拿地也真的有備而來

首先對於這塊地來説，在此之前建業已經介入鄭州五龍口村城中村改造項目超7年，此時不拿地，也就意味着前期投入顆粒無收，因此必須拿地

那麼，拿地的資金哪來呢，這就要説到作為出險房企的好處了

大家還記得去年端午一個很重要的新聞嗎

沒錯，暴雷後建業的第二大股東，早早就換成了河南省鐵投

國企入股，對化解房企自身的困境有不少好處，對於之後房企的拿地那也是一個絕對助力

這不，有消息稱，除了和廣州富力合作外，本次的拿地資金或許也多是由河南鐵建投提供

建業的拿地成功，其實也為其他爆雷民企的發展路徑探索出了一個新的方法

當然，除了這兩家重點企業外，還有不少民企也參與到了首次土拍的拿地中

最明顯的就是今年開年杭州市場的兩次土拍

首先是杭州第五次集中供地，杭州土地市場拿出了巨大的誠意，拿地的民企除新城控股之外，還有中天美好和興耀房地產兩家民企

5宗地塊有3宗都被民企拿下

緊接着就是剛剛結束的今年第一批次土拍，更是展現出了本土民企的持續戰鬥力

先是濱江一口氣競得未來科技城、良渚、江東核心三宗地塊，然後還有偉星、浙江中豪、浙江中騰都分別拿下一宗地，且地價都上了10億

當然，鄭州也有2宗地由民企獲得，一個是建業集團，還有一個是上街區的本土民企鄭州順邦置業

此外，最近一些初來乍到的外地民企，在異地城市拿起地來也是毫不手軟

首入昆明的西安民企海榮地產，以1.17億元一口氣攬下2宗地，蘇州土拍上，山西萬信作為唯一拿地民企，斬獲了吳中光福地塊

甚至在不久前的北京土拍，龍湖也報名參與了朝陽小紅門地塊的爭奪，且還是獨立參與

可見，今年在土地市場敢於拿地的民企真的越來越多了

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其實並非今年，從去年下半年開始

民企拿地的慾望就已經開始逐漸攀升

數據來源：中指院數據

如蘇州的民企，拿地金額佔比由0%提升至第五批次的19%，無錫民企的拿地金額佔比，由第一批次的8%提升至第四批次的32%

而其中民企參與度最高的，還是要數杭州

在2022年的第四次集中土拍中，杭州出讓的8宗地塊全部都是本土民企拿下

而除了杭州、蘇州之外的其他長三角城市，也出現了不少開始逐漸嶄露頭角的民企

拿上海來説，去年拿地最大的黑馬上海佳運置業

2022年，上海佳運置業曾4次報名土拍，花40億奪下上海一共3宗地塊

作為2022年上海第四批次中唯一拿地的民企，寶山區顧村鎮地塊吸引了多達12家競買人蔘與爭奪

頭部房企包括招商、保利、華髮、越秀、建發和中鐵，央企國企則有金茂、象嶼、國貿、上海城投等

誰也沒想到的是，23輪出價後，最終一眾房企巨頭落敗，還是被上海佳運置業拔得頭籌

就整個長三角市場來説，除濱江外，成績最好的民企就是偉星房產了

數據來源：中指數據

在2022年長三角拿地榜單上，偉星僅次於中國鐵建排在第八位

這家浙系房企，卻紮根安徽低調發展了20餘年，拿地的喜好也很明顯，就是全程 all in 長三角

2022年偉星全年花152億元拿地長三角，地多了銷量自然也上去了

從安徽蕪湖第一個項目“中西友好花園”開始，如今的偉星已經成為安徽省內唯一一家在單城市銷售額超百億元的房企

和濱江一樣，都是深耕區域市場多年，且剛剛選擇走出去

這樣的發展模式也讓民企本身在一個區域積攢了相當的經驗，從而有了更多向外擴張的底氣

無論是偉星、佳運，作為民企他們都是從去年就已經開始較大力度的開始佈局土地市場

但對於小眾民企敢於拿地，其實我們並不意外

這種區域型房企在市場調整期，憑藉自身優勢和對區域的熟悉程度，受影響的程度也自然更小一些

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那麼，對於新城控股、建業這樣的大型房企呢

僅僅是由於去年下半年民企已經開始有復甦的趨勢嗎

我認為首先是，民企的整體融資額有所好轉

圖片來源：CRIC整理

自2020年8月“三條紅線”的出台，房企降負債成為主基調，此後2021年則一直保持了同比下滑的趨勢

2021年的時候有出現大量房企違約爆雷的事件，尤其是2021年9月的恒大財富產品暴雷事件，更是對整個行業內的一次重大信任打擊

直到2022年年底的“金融16條”、“三支箭”紓困，各大銀行的萬億授信，也讓民企有了喘息的機會

於是我們看見，從去年年底開始民營房企的融資表現有了不錯的回升

尤其是對於類似新城控股、龍湖這樣被交易商協會受理融資的民企

數據來源：CRIC整理（截止2022年11月18日）

一方面企業現金流有所好轉，另一方面也有了拿地補倉的需求

或許，今年的土拍市場上，我們會看見更多這種類型的民企參與拿地

當然，除了年底的融資扶持外，還有一個很重要的點就是市場在開始逐漸回暖

以今年擁有2家民企拿地的鄭州來説

在利率方面，1月29日鄭州部分銀行首套房貸利率下調，最低降至3.8%

接着，鄭州政府還進一步加大金融支持力度

1月30日，中國人民銀行鄭州中心支行、河南省住建廳聯合發佈《關於印發河南省房地產行業省級白名單企業的通知》，篩選確定了100家房地產行業省級白名單企業

更重要的是，以往的利好大多是針對頭部較穩健的房企，而這一次的關注重點居然是民企

包括建業、正弘在內，進入名單的企業以本土中小型民營企業為主

於是，我們也看見自2023年開年以來，鄭州樓市正在逐漸好轉

數據來源：鄭州安居客

2023年第6周，鄭州全市商品房共計成交1516套，環比上漲802.38%

在年前，鄭州單日成交很少出現破百的時候，而進入2月以來，鄭州新房單日網籤量均在150套以上，2月8日更是達到峯值674套

市場銷售的回暖，也帶動了民企的復甦

這次參與拿地的建業，就在2月7日發佈公告稱，公司1月對應合同銷售建築面積38.81萬平方米，同比增長54.6%

銷售業績的增長也給了民企不少長遠發展的信心

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我們可以看到，在這一輪民企的拿地中

有來自政策端的支持，還有不少地方政府、國企直接下場幫扶，舒緩了融資的壓力

而對於民企而言，自身有實力的民企，在市場的逐漸回暖下也有了好的銷售業績

如此的相輔相成之下，敢於拿地的民企也就多了

對比去年還有拿地意願的民企真的鳳毛麟角，而今年開年，也讓我們看見了還有這麼多的民企在拒絕躺平

他們並沒有放棄地產市場，並且還能依舊激情的參與到樓市的開發中

當然，對於市場本身而言，本來城投托底的慾望就在不斷減少，也確實需要有民企站出來承擔土地開發的任務

我們也希望這樣民企拿地的信號，不要短暫的停留在1月

以上為正文，來自Moon