章卡鵬土地資本術：偉星置業460億魔幻拿地，押注市場復甦_風聞
楼市资本论-02-28 11:01
樓市資本論瞭解到，偉星房產去年全年拿地超150億，位列全國房企20強，而從2021-2022年在土拍市場上更是豪擲460億元，吊打一眾曾經頭部民營房企，引發業內側目。
名不見經傳的偉星房產是何方神聖？
説起“偉星”，很多人並不陌生。母公司偉星集團靠紐扣起家，“三間古廟、七個工人、九台機器”的艱苦創業故事在浙江台州臨海一帶廣為流傳，後來的偉星管業也是家喻户曉。
但在地產圈，偉星並沒有太大名氣，其現任董事長章卡鵬也分外低調，很少在媒體上露面。但經樓市資本論瞭解，從偉星房產的發展佈局到偉星集團的成長壯大，特別是從紐扣到房地產其三任掌門的傳奇故事乃至更迭，都極富魔幻色彩。
而章卡鵬成為拿地大王的同時，旗下上市公司頻頻質押股權，偉星缺錢現狀也被業內關注。這場數百億的地產豪賭，巨量土地施展出的資本力量，在房地產市場復甦跡象之下，未來走向如何，值得深度觀察。
【一】魔幻拿地：逆勢460億拿地，民企第3名
近年來，房地產市場下行，眾多房企一心奔着開源節流，對拿地紛紛採取嚴謹態度，但偉星房產卻大手筆逆市操作。
據偉星房產官方微信公號公佈的數據，2022年，偉星房產拿地投入154.23億元，新摘12宗地塊（包括合肥8幅、南京2幅、蕪湖2幅）；全年新增土地儲備面積約184萬平方米，新增儲備貨值約330億元。
偉星還有着狂飆的業績目標。偉星高管曾在2022年東部區域、浙江區域經營工作會議上強調：“通過三至五年的努力，計劃實現500億—900億元的銷售規模。”
樓市資本論瞭解到，偉星房產2022年實現銷售業績約210億元，回顧2021年，偉星房產業銷售額約202億元，2021年銷售額約145億元（以上銷售金額為協議銷售金額）。從其增長情況看，雖然不差，但想3-5年就達到500-900億的規模，只怕壓力不小。畢竟，和偉星同樣位列拿地民企3強的龍湖、濱江2022年銷售額分別為2032億元、1539億元。
在很多業內人士看來，現階段的民營房企都在資金上捉襟見肘，偉星卻如此這般的跑馬圈地，不能説不魔幻。
【二】魔幻佈局：深耕安徽，下注合肥超百億
事實上，偉星不僅逆勢擴張的節奏頗顯魔幻，其在拿地佈局上也分外妖嬈。
公開資料顯示，偉星房產的母公司偉星集團成立於1976年9月，在浙江省台州市，目前擁有服裝輔料、新型建材、光學制品、房地產、水電、金融投資服務六大產業，自主培育了兩家上市公司——浙江的偉星股份（002003.SZ）和浙江的偉星新材（002372.SZ），其中偉星股份還是鈕釦和拉鍊行業的首家上市公司。也就是説，浙江省是偉星集團的大本營。
偉星在1993年進入房地產領域，規模不大，一直走的也是區域深耕的路線。但魔幻的是，很長一段時間裏，安徽的蕪湖、馬鞍山等才是偉星房產的主戰場。在這兩個地方，偉星都排在頭部，2021年市佔率達到30%、28%。
蕪湖更是被稱為“偉星市”。偉星進入蕪湖已經20年出頭，累計銷售了250多萬平方米的房子，是安徽省內唯一在單一城市銷售額能超過百億元的房企。
特別引人注目的是，偉星還在合肥大手筆拿地。合肥作為安徽省會是各大全國性房企熱衷之地，在2021年-2022年，偉星在此地接連拿地，兩年總斥資高達約179億，力壓全國各路房企。
比如，2022年在合肥第二批集中供地中，38宗地開拍，中海、龍湖分別報名了13、12宗，偉星緊隨其後，報名了8宗。而在同年三批次供地中，偉星以一己之力擊敗保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發商，以15%溢價率及滿分競品質，摘下合肥肥西區一宗地。在四批次中，偉星斥資35.2億拿下熱門地塊濱湖BK202208地塊、政務SS202215地塊，前者意向房企達14家，包括建發、招商、華潤、中海、龍湖、保利等知名房企。
據不完全統計，就是偉星這樣一家浙江房企，2022年僅在合肥就拿下10塊地，拿地金額超過102億元。而同期，中指數據顯示偉星2022年於浙江省內拿地金額為55億元，勉強超過安徽合肥市拿地額的一半。
在樓市資本論看來，以往“牆裏開花牆外香”也不失為一種中型房企深耕區域的發展思路，但在如今國內頭部規模房企，憑藉在佈局全國過程中積累下來的產品能力，開始售賣“生活方式”降維打擊區域房企時，偉星的這種異地重倉佈局，面臨很大挑戰。
【三】魔幻掌權：創始人亡故，章卡鵬上位
一般而言，企業的發展路徑，與掌舵人是密切相關的。偉星房產系列魔幻操作下，也離不開其兩任掌舵人的魔幻經歷。
1、創始人明丕白被殺亡故
上世紀70年代，偉星之父明丕白從幾間破房和幾套土設備做起，帶領一幫村民經過數年經營，建立起了以紐扣為主業的多元化偉星帝國，並完成了公司從集體所有制到股份制民營企業的改造。
1985年，明丕白開始對企業骨幹的培養作出計劃性安排，章卡鵬便在其中。1998年4月，明丕白在深圳遭歹徒襲擊，不幸遇難，年僅57歲。
在明丕白遇害後，其妻胡素文接過丈夫第一大股東身份，成為偉星掌舵人。兩年後，35歲的章卡鵬接替胡素文升任公司董事長。
在此期間，偉星集團股權經過一系列變更，章卡鵬成為如今持有公司15.9743%股份的第一大股東。胡素文也從持股最高時期16.7%降至如今的4.3394%。
據瞭解，章卡鵬是浙江臨海人，於1965年出生，在17歲的時候就入職臨海市有機玻璃廠(偉星前身)，並被明丕白關注，重點培養，兩人有師徒情義。
很顯然，這份情誼也延續到了明丕白亡故後。據報道章卡鵬不僅鼓勵師孃撰寫了懷念明丕白的書《偉星之父》，甚至還陪伴師孃一起參加明家的祭祀活動。
或許，正是在能力之外，章卡鵬對明家的這份情，讓其在明丕白遇難後，由副總裁晉升為總裁，並很快拿下董事長一職，在剛過而立之年就成為偉星的掌舵人。這也很好的回答了，一些人對“偉星之父明丕白的家人為什麼沒能掌控偉星集團”的疑問。
掌舵偉星集團後，章卡鵬從服裝輔料、建材管業到地產、金融都有涉獵，併成功運作兩家上市企業。2022年，55歲的章卡鵬以10億美元財富躋身“福布斯全球億萬富豪榜”。
【四】魔幻現實：靠銀行及股權質押輸血
作為偉星掌舵人的章卡鵬，雖然已經實現了通俗意義上的“財務自由”，但偉星房產魔幻狂飆背後的現實，依然充滿骨感。
1、銀行借款及股權質押輸血
在市場下行階段敢於逆勢擴儲，偉星房產的拿地資金從何而來？
從公開資料來看，其融資方式包括銀行支持、股權質押等。例如，2022年12月8日，交通銀行安徽省分行給予安徽偉星置業有限公司60億元綜合授信支持。
股權出質則是偉星房產最主要的融資方式。例如，2022年11月，安徽偉星置業有限公司出質旗下子公司合肥星騰置業有限公司100%股份，質權人為浙商銀行股份有限公司合肥分行，出質股權數額為5000萬元。
此前，2021年底，偉星置業將合肥國偉置業價值1億元股權數額出質予浙商銀行合肥分行；同年9月還將合肥偉星星資置業價值1億元股權數額出質予廣發銀行合肥分行。
除此之外，偉星集團旗下的上市公司偉星新材和偉星股份或是偉星房產的“金主”。
2022年7月12日，偉星新材公告稱，公司股東偉星集團、臨海彗星分別質押其2905萬股、1850萬股，質權人為中國農業銀行臨海支行，資金用途為“經營”。截至該公告日，偉星集團累計質押偉星新材約2.27億股，佔其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計質押偉星新材約1.005億股，佔其所持股份比例為38.24%。
資料顯示，偉星集團質押偉星新材股權數十次，其中包括解押再質押的情況，質押用途均為“經營”或“貸款”。如此頻繁的資金操作，無疑在凸顯偉星的資金壓力。
同時，調研發現，2022年安徽偉星置業就在一個月內四次被列為“被執行人”。
