1-2月銷售額逆市下跌，萬科錯失“開門紅”_風聞

2月28日晚，包括克而瑞、中指研究院在內的多家機構發佈了2023年前兩月百強房企銷售榜單。據中指研究院數據顯示，今年以來，全國整體市場延續穩步修復行情，1-2月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點；2月單月銷售額環比上升35.1%，同比上升28.5%，實現雙增長。

然而向來被視為房企“風向標”的萬科卻在這場整體回暖的春潮中迷失方向。據多家機構統計，萬科1-2月銷售額573.3億元，同比減少11.3%；其中2月單月銷售額為295.3億元，較2022年同期下降5.05%，增速遠不及百強房企平均水平。儘管萬科繼續穩居百強房企亞軍，銷售額降幅相較於1月大幅收窄，但是相對於保利、中海、華潤等央企的“正”面復甦，萬科這份“負”面成績單顯然無法讓市場滿意。

銷售承壓的同時，萬科的“進貨”步伐也在2023年近乎停滯。在中指研究院發佈的“2023年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜”中並未出現萬科的身影。

而據媒體報道，萬科近兩月在拿地方面唯一的動作，就是通過股權變動，重新拿回了上海靜安區價值120億的地王項目。該地塊由上海北萬置業在去年9月23日以底價120.598億元拍得，創下上海自開展集中供地起單體總價的最高紀錄。拿地三個月後，萬科通過股權變動持有北萬置業70%股權。不過業內普遍認為，在經歷上海土拍市場禁入3年事件後，萬科此次通過股權變動重掌靜安區地塊，是一種“曲線拿地”的行為。

在經營之外，最近圍繞萬科最大的焦點就是其拋出的150億定增案。在保利和華髮陸續發佈125億、60億定增議案後，萬科也於2023年2月13日拋出了非公開發行A股股票預案，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元。若本次萬科定增計劃能夠順利進行，將會成為A股房企最大規模的定增案。

不過持有萬科的普通投資者卻高興不起來，因為根據萬科預案，萬科計劃定增發行價格不低於定價基準日前 20 個交易日萬科A股股票交易均價的 80%，但萬科卻並未在定價基準中明確增發價格的定價是否會高於每股淨資產。由於萬科股價目前處於“破淨”狀態，如果股價低迷持續並最終以淨資產以下的價格增發，股東的利益將會受損。因此定增預案發布後，不斷有股民在互動平台表達反對意見，萬科的股價隨即處於低迷態勢。

此外，從萬科本次定增資金的安排來看，保交付仍是本次議案的重點。公告顯示，萬科本擬募集資金總額將不超過150億元，扣除發行費用後的募集資金淨額將全部用於中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市等11個在建房地產項目，這部分投入資金為105億元，另外45億元將用於補充流動資金。

值得注意的是，11個地產項目中長春溪望薈預計交付時間為2022年12月30日，鞍山高新萬科城交付時間為2021年9月30日，也就是説這兩個項目早已過了交付日期，但還是需要分別募資9億元、13億元。事實上，萬科近期因延期交付遭遇投訴的項目並不止這兩個。包括太原萬科春和景明2期、北京萬科翡翠西湖、秦皇島萬科未來城二期在內的多個項目均出現了延期交付的現象。

另一方面，施工進度正常的項目其盈利狀況也不容樂觀，以11個項目中的廣州金茂萬科魅力之城為例，該項目成交樓面價高達12932元/平方米，但目前銷售均價在2萬元/平方米左右，萬科預計銷售淨利率為3.32%、項目投資收益率僅有3.49%。

在去年12月16日舉行的臨時股東大會上，萬科董事會主席鬱亮表示：“幾個月前，我們曾提到行業出現微光，這幾個月下來，我覺得微光正在逐步變成曙光。”不過對於當下的萬科而言，150億的定增也許不僅是情緒上的曙光，更像是真金白銀的救命稻草。