黑石集團正式違約_風聞

轉自公眾號“水木資管號”（id：THUZGH）

導讀

全球不良資產投資風向標倒了。

3月2日，市場消息稱，黑石集團價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

據知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，週四的一份聲明顯示，這批證券現已到期並尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。

黑石的一名代表表示，這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對服務機構沒有采納我們的建議感到失望。

01

美國商業地產市場凍結 黑石受挫

導致黑石集團違約的產品是CMBS，即商業房地產抵押貸款支持證券（債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券）。

在美聯儲帶頭激進加息近一年之後，美國商業地產市場陷入凍結，導致相關的證券化產品交易量暴跌。而黑石正是華爾街最大的商業地產業主。

歐洲評級機構Scope Ratings在1月預警稱，今明兩年到期的所有CMBS有1/3面臨很高的再融資風險。美國激進加息令CMBS底層標的貸款的再融資成本更高，還有效提高了買家的價格來減少房地產銷售。保險資產管理公司Conning & Co.的結構化產品主管Paul Norris總結稱：

一切都被凍結了，沒有原材料可以進行CMBS交易。現在很難將新交易推向市場，因為房地產市場沒有發生任何可供交易的大事件。

巴克萊銀行的CMBS策略師Lea Overby表示，2022年美國商業地產跌價了13%，如果美聯儲不得不加息更長時間來對抗通脹，經濟衰退風險會更加嚴重，對商業房地產市場來説更為不利。

其實，從去年10月開始，受股市低迷、利率上升和房地產市場低迷的影響，黑石旗下房地產信託基金BREIT投資者贖回請求激增，已經超過了黑石此前設定贖回門檻。

黑石不得不宣佈限制贖回，12月限制贖回份額從2%降到0.3%，短期內積壓了數十億美元的贖回請求。

讓投資者陷入恐慌，一時間“雷曼”傳聞四起。

在贖回危機下，分析師也下調黑石的目標價。蒙特利爾銀行將黑石集團(BX)的目標價從109美元下調至90美元，其解釋稱，為了應對不斷上升的贖回要求，黑石對旗下房地產投資信託基金BRIET開始執行先前披露的贖回限制，這對於該集團的中期增長而言可能是一個重大的逆風。

其還對黑石2022年的每股收益預期下調0.06美元至5.04美元，將2023財年的每股收益預期下調0.39美元至5.50美元。

02

近年大肆抄底中國房地產

黑石近年來趁着全球經濟低迷之際，大肆抄底房地產業務。其創始人蘇世民不止一次在公開場合中説過：最好的投資機會在中國。

從2007年左右開始，黑石先後在香港、北京和上海設立了辦公室，開始中國之旅。

2008年，全球金融危機爆發，佈局中國成為黑石房地產部門的關鍵轉折點。這一年，黑石以10億元收購上海Channel1購物中心，成為黑石在中國內地最早的一筆地產收購案。此後，黑石就設立若干新的房地產債權投資基金。

2018年12月，黑石集團以12.5億美元（約合人民幣83.99億)的代價，收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

2022年，黑石在物流地產領域繼續掃貨。分別兩次出手斥資共計53億拿下富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園股權。

據不完全統計，黑石在中國市場累計投資額超過500億元，投資範圍囊括了物流地產、寫字樓、購物中心以及綜合體。

而深陷贖回危機後，黑石不得不賣出手上的資產。

1月29日報道稱，黑石以4億英鎊（約34億元人民幣）的價格，出售了倫敦地標綜合體——聖凱瑟琳碼頭，購買方為新加坡前首富郭令明。

1月25號，黑石確認出售位於巴塞羅那的一棟建築，售價2.4億歐元（約17.5億元人民幣）。而此前兩位消息人士稱，黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給貝恩資本，交易價值達4.8億美元（約32.6億元人民幣）。

短短一週內，黑石出售3處資產，套現80多億元。

2023年1月初，黑石還向加州大學“求救”。加州大學同意向Blackstone管理的不動產投資信託基金BREIT投資40億美金，持續6年。不過UC Investments和黑石達成協議：黑石要擔保加州大學的年化回報率至少為11.25% ，否則黑石就要補足10億美元差額。

03

全球不良資產風向標倒了

創建於1985年的黑石集團（The Blackstone Group L.P.）目前資產管理規模高達9510億美元，連續多年成為全球最大另類資產管理公司。超過前五大另類資產管理公司中其餘四位——阿波羅、凱雷集團、KKR、戰神管理資產規模總和的一半。

所以黑石的違約讓全球另類投資以及不良資產市場感到震驚和不安。

但黑石的投資邏輯和運作模式依然值得全球不良資產投資機構借鑑學習。黑石集團在併購重組、房地產投資、企業運營等方面具有較強競爭優勢。

其從最開始的銀行不良貸款收購逐漸擴大到槓桿收購企業資產，再到不良證券投資，並在2003年進入不良債權領域。黑石集團利潤多來自私募股權（包括不良資產特殊機遇投資）及房地產兩個板塊。

總的來講，“買入、修復、賣出”的黑石模式，確保房地產基金投資成為黑石投資回報最大的一項業務。