論文集（10）——總監審核工程變更洽商經驗談（2）_風聞

｛續昨）

2.4 “三邊工程”中洽商處理的要點。

在房建工程方面，“三邊工程”多發生在裝飾裝修分部工程中。

施工單位最喜歡“三邊工程”。除了大量的設計變更、工程變更會給施工方帶來巨大的賺錢機會外，施工方還可以積極地提出洽商，彌補設計的不足，爭取更大的利益。

建設方會採取“總價固定”合同形式、加大暫估價範圍，等等措施，企圖規避工程造價失控的風險。

大量的實踐證明，不管建設方如何努力，“三邊工程”的工程造價是不可控的。此時，監理要做的工作——儘量減少索賠事情的發生，配合建設方，將工程造價控制在合理範圍內。

（1）由於執行了建設方現場口頭指令形成的洽商，要有書證資料。

這種情況在精裝修工程中常見。往往建設方領導對裝修樣式、風格……不滿意，當場下令拆改；而且會多次拆改。此時建設方已經不再考慮工程造價如何控制問題，而是以領導滿意為準。

這類洽商特點：一是沒有建設方的書面指令，二是來不及出設計修改圖，三是在建設方的督促下，經常是先幹後補手續。

此時，監理方的責任大，稍有疏忽，事後會被建設方追究造價失控的責任。出於規避風險的考慮，原則上監理方需要按照洽商管理程序，彌補必要的程序性手續，保留書面證據，絕不能讓施工單位牽着鼻子走。

控制要點：

1應該明確要求施工方提交建設方相關書面指令，做為洽商依據。如果建設方出具書面指令有困難，可以採取或者以建設方名義提出洽商；或者由建設方在洽商上首先簽字的方式，表明建設方已經認可工程變更。這裏要注意——總監必須在簽字欄裏寫上“建設方已經確認”的字樣和審籤時間。

2要求施工方補充、完善有效的施工圖紙；並按照圖紙進行驗收和計量。

3對於超時辦理監理確認手續的（洽商），可以按照施工合同的相關規定，不予受理。洽商涉及到的工程變更量和相關費用按照合同爭議條款，由甲乙雙方協商解決。

（2）嚴格工序管理。不允許施工方以種種藉口打亂合理工序。

案例：某單體工程進入裝飾裝修階段。各專業分包單位緊張地在走廊和室內頂部安裝吊架，橋架，敷設風、水、電管……，裝修分包單位不顧工序順序，提前介入安裝高架地板。監理人員發出《工作聯繫單》，指出目前高架地板暫時不具備安裝條件；需待吊頂、牆壁批膩子、粉刷和地面工程結束後再進行安裝。但是施工方提出：專業等圖的時間太長，裝修工作已經窩工了。為了保證施工連續性，控制人工成本，只能提前進行高架地板安裝。拒不執行監理指令。

隨着吊頂和牆壁打磨，地面走線、安裝地插……施工活動進行，高架地板幾乎全部重新安裝了一邊。於是施工方提出洽商，要求建設方支付地板拆、第二次安裝等等費用。被總監拒絕。

施工方拿出建設方“同意提前安裝高架地板”的指令進行辯解。總監答覆：是施工方做出保證質量的承諾後建設方才下達指令的。指令雖然有效，但是不能構成施工方打亂正常施工工序的理由。施工方的錯誤在於沒有按照建設工程規定程序履行必要的隱蔽工程驗收手續；過早穿插進來的地板安裝工序未經總包單位和監理工程師批准，不合理，無法保證質量。因此返工費用自理。

在這裏，監理以豐富的經驗和對政策的把握，替建設方把住關，避免了無謂的損失。

説明，在這個案例中，由於業主方對建築功能需求不定，設計圖紙滯後……原因，總包單位沒有編制總進度計劃，因此關鍵線路不明確。這也是裝修單位能夠打亂正常施工工序的理由之一。

3. 結束語。

總監如何管理好施工單位提出的工程變更洽商還涉及總監自身的政策水平和廉潔自律；建築市場大環境；業主性質……，需要繼續探索。

【文章發表於2013年第5期《建設監理》】