今後外牆面層要計入建築面積？公攤面積因此會變得更多嗎？_風聞

先放一段@中國經濟週刊 的報道：

3月1日起實施的《民用建築通用規範》（以下簡稱《規範》）引起了廣泛關注。與舊的規定相比，新的《規範》發生了不少變化，其中，關於外牆面層計入建築面積的相關規定引起輿論熱議。

根據新《規範》3.1.1條，建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。

事實上，新《規範》已經於去年公佈。

2022年8月，住房和城鄉建設部發布公告，批准《民用建築通用規範》為國家標準，自2023年3月1日起實施。同時明確，《規範》為強制性工程建設規範，全部條文必須嚴格執行。現行工程建設標準中有關規定與《規範》不一致的，以《規範》的規定為準。

不少分析認為，這意味着，新規後，建築面積計算規則發生了重大變化，建築面積將會增加，由此公攤也會增加。

果真如此嗎？外牆面層均計入建築面積意味着什麼？它會否影響房產面積計算，進而影響房價呢？

易居研究院研究總監嚴躍進向記者分析指出，此次政策明確，建築面積應按建築每個自然層樓(地)面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。該條款相比原來的《建築工程建築面積計算規範》出現了重要調整，即包括找平層、保温層、抹灰層幕牆等都要計入建築面積。

“此次事件需要客觀看待，也需要各地積極做好解釋，否則確實容易引起很多新問題。”嚴躍進直言，關於公攤面積的討論確實也比較多，類似建築面積的重新計算公式，客觀上確實會使得購房者的實際得房率減少。這也要求各地在落實此類政策的時候，要多做解釋。

在嚴躍進看來，此類政策客觀上有助於規範房企的開發建設行為，在過去的計算方式下，各類偷面積的建築設計非常多，這背後產生了很多建築質量問題和設計問題。所以，新的計算方式本身有助於確保房企合規開發，減少各類小動作。

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另外，關於建築面積的計算，看到有人專門對比了舊規與新規。

舊規GB/T50353-2013《建築工程建築面積計算規範》3.0.27條文節選：

下列項目不應計算建築面積：

……

6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆，主體結構外的空調室外機擱板(箱)、構件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷。

……

新規GB55031-2022《民用建築通用規範》3.1.1條文：

建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。

新規GB55031-2022《民用建築通用規範》3.1.1條文説明：

“每個自然層”為非單層建築時，建築面積應為建築各自然層面積的總和；

“樓（地）面處”是指樓（地）面的設計完成面，對於沒有結構樓板的地面，應為混凝土墊層頂面；

“外圍護結構”是指外牆，包括作為外圍護結構的玻璃幕牆、金屬幕牆、石材幕牆、人造板材幕牆等；

​“外表面”是指外圍護結構的設計完成面，建築外圍護結構一般由牆體、保温層、飾面層組成，設計完成面即裝飾面層外邊線；當幕牆作為外圍護結構時，“外表面”為幕牆面板外邊線（見圖1）。