要不要提前還房貸？怎麼還最省錢？這些問題一定要注意！_風聞

無論在哪裏，買房置業，都是人生大事中的大事，動不動幾十上百萬的總價，想想就讓人壓力山大。

等真下定決心，湊夠錢開始走買房流程吧，各式各樣的手續和術語又弄得我們雲山霧罩，什麼等額本息、等額本金、LPR……

等按揭了一段時間，還有不少手上寬裕點兒了的朋友開始糾結，到底要不要提前還款……

很多朋友面對這些問題時，常常有點無從下手，這不，甚至還有人算錯了數，結果鬧出了笑話……

圖片來源於網絡

其實這也能理解，普通人買房還貸確實一輩子也經歷不了幾次，不熟悉當然可能搞出點小亂子。

但正因為如此，我們更要學習一點相關的知識，以免選擇錯誤結果導致多花錢，或者短時間內經濟壓力驟增的窘境。

接下來咱們就詳細説説，大家最關心也最實用的買房時貸款相關的知識，以及提前還貸的問題。

01

還款方式怎麼選？

還款方式，一個選項是等額本息，另一個選項是等額本金。

先説等額本息，這也是一種很常用的還貸方式，這種方式非常好算——每個月還的錢一樣多。

一開始還的主要是利息，之後每月還貸金額裏本金的比例會不斷提升。

再説説等額本金，這種還貸方式的特點是一開始就把本金按貸款時間分好，每個月還的是當月的本金和尚未償還的貸款產生的利息。

機智如你一定發現了，等額本金會越還越少，因為剩餘的貸款會越來越少。

不僅如此，等額本金最後產生的總利息會比等額本息少，所以如果你光從數字上看，似乎是等額本金更划算，但事實上真的是這麼回事嗎？

為方便大家按自己情況估算，這裏假設商貸 100 萬整，貸 25 年，為了方便按固定 4.9% 的基準利率來計算；

等額本息的話，每個月的月供是接近 6000，第一個月還的 4000 多是利息，本金只還了不到 2000，但是等額本金，第一個月還款可達近8000；

之後逐月遞減，最後算下來，等額本金的利息少了 12 萬多（如下圖所示）。

截自貝殼app貸款計算器

説到這裏，有一些朋友的心態可能是“不能讓銀行佔了便宜”。

其實這也沒必要，因為道理很簡單，正因為咱手頭沒那麼多錢，才需要找銀行借錢來達成我們的目的（比如買房）。

而銀行呢，也需要房貸收利息才能維持運營和發展，這都是各取所需，也是經濟活動中的正常操作。

我們應當從自己的實際需求、經濟承受能力、經濟趨勢、通脹以及風險等因素綜合考慮進行選擇，不必僅僅考慮利息的因素就選擇等額本金。

為什麼這麼説呢？

我們可以看看上圖，等額本金雖然還的總利息少，但是它每個月的月供總額，降幅其實非常低，只有十幾塊錢。

得還上 10 年，才能減少到等額本息的月供的水平。

而我們普通人買套房子，往往得積攢多年，東湊西借才能湊齊首付，貸款一貸 25 年。

買房之後，存款清零不説，往往還有後續裝修，還得償還親友支援的借款，這種情況下，選擇等額本金的話，短期內壓力會非常大。

因此也難怪很多人買房的時候，會首選等額本息了。

況且，將來經濟狀況好轉之後，不是還能提前還款嗎？同樣也能節約些利息（後文會討論提前還款問題）。

對比一下，同等額度、年限、利率的貸款，等額本息每月還款固定為5787.79

當然，對於那些賺錢能力超強，只是買房當時恰好沒那麼多現金，貸款不多，年限只有 5 年到 10 年的朋友們，等額本金則是更好的方式。

因為利息更少，而且月供來説每個月等額本金與等額本息差不太多。

02

利率選LPR還是固定利率？

這個問題其實放在現在很好解答，你現在去貸款買房，肯定是 LPR+浮動利率，沒什麼可選的。

而在以前，房貸是固定利率，固定利率很好理解，即按國家規定，是多少就是多少，各銀行照着執行就是。

後來，在 2019 年，國家又出台了新的政策，開始使用 LPR 利率（貸款市場報價利率）。

它的特點是與市場供求關係有關，可升可降。

我們實際房貸的利率，是各個銀行根據 LPR 利率再增加一點浮動利率。

咱們貸款的時候，跟銀行確定的是這個“浮動利率”，這個數定下來之後，具體利率則要看 LPR 增減了，一般一年一變。

我們會承擔一點 LPR 上升導致利率增加的風險，但同樣會享受 LPR 下降利率減少的收益，而且從 LPR 實施以來，總的來説 LPR 變化趨勢是穩中有降，所以不用為此過分焦慮。

近期LPR公告，截圖自中國人民銀行官網

03

我該提前還貸嗎？

近期的確有不少朋友提前還貸，那麼這種做法靠譜嗎？

這個問題的答案，取決於你的還款目的，以及經濟實力和投資方式，以及你還了多久。

通常琢磨提前還款的朋友，往往是經濟條件不錯，度過了買房開始時候的窘迫期，手頭有些餘錢了，這時候一些人可能有不錯的投資方式；

收益率不錯，那麼他可能不一定有必要提前還貸，因為這筆錢拿去投資收益更高。

但對於多數人來説，往往錢就存銀行，或者做點定投，覺得投資其他高收益的產品風險較大；

圖庫版權圖片，不授權轉載

那這類朋友，其實是可以考慮提前還貸的，不過這種情況就一定要考慮還款進程了。

比如有的朋友等額本息貸款 25 年，按揭已經超過 10 年了。

因為等額本息剛開始還利息還得多，那哪怕按當前低風險理財產品的收益率；

這時候提前還款，省掉的利息，往往就比不上拿提前還款的這筆錢去投資帶來的收益了，更別提現金帶來的安全感和便利了。

這種情況下，可以選擇繼續按揭，用現金做一些投資。

反過來，如果只還了幾年房貸，這種情況則比較適合提前還貸，因為能節省不少的利息。

當然，這個也要看與銀行籤的貸款合同，出了期限才可以，否則還要交違約金。

可能有些朋友覺得有點懵——到底能不能提前還，你倒是説個準數啊？

這個確實沒辦法，因為現在用 LPR 利率的話會有點起伏；

另一方面，各人經濟狀況不同，理財產品種類又實在太多，收益和風險都難以確定，所以確實無法給大家一個非常精確的公式。

圖庫版權圖片，不授權轉載

不過，咱們這裏仍然可以教大家一個粗略的判斷方法，按 25 年貸款計；

如果只還款了幾年，那麼經濟條件允許的話，可以不用猶豫，提前還款（沒有更好理財機會的情況下）。

但如果還款已經超過 10 年或者説當你每個月還的本金和利息相當的時候（可以用購房 APP 裏帶的貸款計算器看），就應該好好算算，是不是還要提前還款了。

因為這個時候提前還貸，收益可能並不是最大的了。

當然還有些朋友比較傳統，覺得欠着債呢渾身難受，雖然已經還了很久貸款，但攢夠錢了還是樂意一波還清，那這種也沒問題，咱收益少點，圖個心安。

另外還有一種情況，就是打算售房的朋友，房子有抵押是沒有辦法過户的，這種情況下，當然要先把貸款還清（往往要用到買家的首付）。

總之，買房這事兒，動不動幾十萬甚至幾百萬上下，咱確實有必要多瞭解一點相關知識，深入瞭解自己家的經濟狀況；

多自己盤算盤算，辦理貸款的時候，有任何疑問都應該向中介及銀行的工作人員提出，弄清楚再做決定。

注意：本文中的數據、計算，均為理想狀況下的估算，不構成投資、選擇建議，具體情況，以當時政策及貸款銀行規定為準。

出品｜科普中國

作者｜Ethan   資深地產經紀人

審核｜浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林

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