房子到底還能不能買？這個決策影響未來幾十年_風聞

文：蔡壘磊

總有人問我房子還能不能買，我不太願意直接給答案，是因為買房是一個非常需要私人定製的事情：你當前的家庭資產配置是怎樣的，你的穩定收入是多少，你要買的房子在哪裏，貸款還是全款，自住還是投資等等，全都會影響決策。

但如果我面對一個缺失了很多信息的普通人，一定要給出一個建議，使其能大概率正確的話，那就是：

不買。

房子本身就是一種流動性極差的商品，不是你今天想變現，明天就能按照“市場價”無損賣出去的。首先有高額的交易成本，其次滑點極高，類比到股票裏就是賣一價是一回事，買一價是另一回事，且賣二和買二價很可能還有較大的差距。因此房子的“市場價”，往往沒有市場換手充分的投資品的市價的指導意義那麼明確。

**房子上的盈利，是浮盈，只有你賣出去了，一算總賬才知道自己到底是賺了還是虧了。那些賺的倍數高的，全是滿槓桿導致。**中國的老百姓，本身買房時多數就是加了槓桿的——按揭就是槓桿，300萬的本金，當1000萬使用，於是才漲了30%，本金就翻倍了。

但與此同時，要是跌了30%呢？不是300萬虧了100萬，而是本金歸零你想過沒？你辛辛苦苦攢了一輩子的錢，離歸零就差30%而已。30%真的很遠嗎？

股票期貨市場裏説盈虧同源，就是這樣，市場好的時候個個以為自己是股神，其實就是運氣。我經常説，不要把錢交給“市場好的時候賺了最多倍數的人”打理，因為沒有超越其他人的槓桿，就不可能有超越所有人的收益，這種股神最後一定走下神壇死於槓桿。

你在當下的房地產市場會發現一個特別明顯的事情：有價無量。

為什麼？因為大量的人在扛單。

扛單這種事我們在期貨或者股票配資裏見得多了，最後哪個人不是從哪裏來回哪裏去？

中國老百姓的財富，有80%~90%來自房產，這些財富都是假的，你明白吧？中國遠沒有那麼多的財富。如果這些房子真可以折現成美元這樣的世界通用貨幣，我們早就是地球第一強國了，買下美國日本都不成問題，但可能嗎？這些房子的價格，是被各種人為鎖死了流動性，加上在一個大的上漲週期里人人惜售以後，導致的錯誤估值。

錯誤估值要修正只有兩條路：要麼估值不修正，中國的社會總財富不斷增加，那就可以把估值給填實——我們對這些投資品的高PE估值，本質上是對中國經濟的信心；而如果經濟卡住了上不去，社會總財富填不滿高PE的坑，那PE就得下降，估值就得大幅度下調，就這麼回事兒。

上次在文章中我已經説了我們的房子，之所以還有扛單，以及價格還沒有踩踏，是由於一二手房有價差。二手房掛了半天沒成交，是因為一部分一手新房用各種政策補貼的方式，讓那些所謂的剛需上了車——他們用更便宜的價格買到了，但明面上的成交價格還維持在高位，因此二手房自然沒量，而且很多人很自然地還抱有幻想，大家沒有踩踏，都在扛單，憑什麼我降價？

可一旦大家開始意識到了這一點以後呢？一旦最後那一撥本來沒有資格上車的都被政府吸完了，整體經濟又支撐不起大家的收入來源源不斷地向樓市輸血，還有誰來接房子？

而樓市別説踩踏了，就算不漲，房子的回報率也是極低的。我上上週直播時就講過，300萬的房子，租出去是3000每月，而你存最看不上的銀行，每個月怎麼也能拿個七八千——我們之所以還願意投資房產是由於它會漲，一旦不漲，大家立刻就會理性地去計算投資回報比了。

我預判，在房子踩踏之前，一定會經歷一段較長時間的流動性枯竭，這段時間幾乎沒有新拿的地，政府少了一塊大頭收入，公務員降薪會繼續，然後忍不住了就會出房產税——沒有增量收入了就收存量税。而到了用户端，直到把所有人剩餘的錢再吸進去，扛單的人扛無可扛，政府又開始徵收存量税，所有供應如潮水一般卷出來的時候，大家才會如夢初醒。然後這個市場就會變成修羅場，整個造富遊戲會變成一個跑得快的遊戲。

至此，中產階級會正式回到無產階級，那些虛無縹緲的身家將煙消雲散。你會看到像中國這樣的發展中國家，人均GDP排這麼後面的，人均價值產出這麼低的，正常國民的身家應該是怎樣的一個情況——反正一定不是某乎和某書裏的這樣。

現在很多中介還在跟你説小陽春，是，成交量提升了，但你不看看掛牌量？掛牌量提升的比例，根本不是成交量的提升能比的。

既然是小陽春，有人買就有人賣，現在把房子丟出來的那些人，未來才會是真正的中產。

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。