“外牆面層計入建築面積”！公攤面積要增加？實際影響有多大？_風聞

第一樓視2023年03月07日 15:26:430人蔘與0評論3月1日起，住建部發布的強制性文件《民用建築通用規範》正式實施，其中關於外牆面層計入建築面積的規定引起輿論熱議。

一石激起千層浪，“公攤面積3月1日起增加”、“外牆也算建築面積”等觀點近日時常見諸網端，戳中了廣大購房者的“公攤痛點”，但真相究竟如何？

新舊建築面積計算規範確有區別

早在去年8月，國家住建部就曾發佈國家標準《民用建築通用規範》的公告（以下簡稱“新規範”），編號為GB55031-2022。住建部稱，該規範自2023年3月1日起實施，為強制性工程建設規範，全部條文必須嚴格執行，現行工程建設標準中有關規定與新規範不一致的，以新規範的規定為準。與此同時，《民用建築設計統一標準》等舊規中與新規範不符的強制性條文相應廢止。

那麼新規範與舊規最大的區別究竟是什麼？首先來看引起巨大關注3.1.1條，其中稱：“建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。”

部分人士分析此條款時稱，以前外牆水平投影面積不被算入建築面積，以後則將算入，因而會大大增加公攤面積。

（圖片攝影：一財記者任玉明）

第一財經查閲住建部網站，找到2013年12月住建部發布的《建築工程建築面積計算規範》的公告，在新規範出台之前，這就是國家標準的房屋建築面積測算規範，其中稱：建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算；建築物的外牆外保温層，應按其保温材料的水平截面積計算，並計入自然層建築面積；以幕牆作為維護結構的建築物，應按幕牆外邊線計算建築面積。

此外，2013版《建築工程建築面積計算規範》還明確指出，一些項目不應計算建築面積，包括勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆等。

通過對比可以看出，舊規範並非完全不計算外牆水平投影面積，但計算的僅是結構外牆結構外圍水平面積之和，包括保温層，且不把牆面抹灰、裝飾面、裝飾性幕牆算入。

而新規範則將外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據住建部網站的名詞解釋，圍護結構指圍合形成物理封閉建築空間的牆體(柱)、門、窗、幕牆等。這意味着外牆面抹灰、裝飾面、裝飾性幕牆等水平投影面積都需要算入建築面積。

除了近日開始正式實施的《民用建築通用規範》，去年11月，住建部還就新的《建築工程建築面積計算標準（徵求意見稿）》公開徵求意見，這份標準對2013年版本的《建築工程建築面積計算規範》進行了修訂，其中對於建築面積計算的表述與最新的《民用建築通用規範》保持了一致，即“建築工程建築面積應按各自然層樓面或地面處圍護結構外表面的水平面積之和計算”。

由此可見，住建部已在兩份新規中統一表述，統一啓用新的建築面積計算規範。

“新規範主要增加的是外牆最外面那一層的水平投影面積，現在購房者都比較清楚，外牆的材料有真石漆、幹掛石材、幹掛鋁板等等，一般來説剛需樓盤多用塗料，比如真石漆，它的厚度較薄，那麼新規範產生的影響很小。而豪宅產品一般使用幕牆，比如干掛石材，那麼外牆水平投影面積會多不少。”華東某房企一名工程人員對記者表示。

有建築設計從業者測算，一般來説，真石漆牆面厚度在18-20毫米，一個總建築面積為10萬平方米的剛需小區，建築面積大約增加500平方米，假設有1000户，則每户多出0.5平方米。而如果是幕牆外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬平方米小區，建築面積大約增加3000平方米，假設該樓盤為豪宅小區，户均面積較大，總計有500户，則每户多測算出6平方米。

購房最終房款多少暫不受影響

對於廣大購房者來説，面對複雜的術語變化，他們更關心自己買房時公攤面積會否增多、是否需要多花錢，以及房產證上的產權面積是否會改變。

實際上，住建部公佈的《民用建築通用規範》主要是針對建築設計和工程的標準化規定，而購房人房產證上的面積以及實際買房要花多少錢，其主要依據則是房產測繪部門出具的測繪報告。

目前，各地相關部門會依據自然資源部發布的《房產測量規範》（GB／T17996.1—2000）等文件來制定測繪依據，正因為測算標準不統一等因素，購房者在買房時常常遇到這樣的情況：樓盤預售時開發商給出的建築面積，與收樓時測繪部門實際測算的建築面積有一定偏差，當偏差在正負3%以內時，以測繪實際面積結算，多退少補，偏差超過3%，買房人有權退房。

所以如果當地的房產測繪標準沒有變，則不影響購房人最終付出的房款。第一財經查閲多地房屋建築面積測算規範發現，各地在測算時標準也有細微的不同。

比如，根據上海市房屋管理局2022年印發的《上海市房產面積測算規範》：房屋建築面積係指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積；建築面積按圍護結構外圍計算，包括圍護結構面上的粉刷層、黏貼的牆磚層及黏貼的保温層；玻璃幕牆、金屬幕牆以及其他材料幕牆等作為房屋外牆的，按其水平外圍計算建築面積。這與近期開始執行的《民用建築通用規範》中的規定基本相符。

而根據湖南省人民政府網站上公佈的2020年版《湖南省房產面積測算規則》，房屋建築面積指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和；但是，突出房屋牆面的構件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕牆、垛、勒腳則不計入建築面積的範圍。

總體來説，住建部實施的新規範與各地正在執行的房產面積測繪規範相差並不多，由於該標準是建築規範，而不是測繪規範，在測繪規範未變的情況下，不會實際增加公攤面積。因此，近日住建部對媒體回應，《民用建築通用規範》會增加公攤面積的説法是誤讀。

不過，未來各地修改房屋測繪規範時，有可能會參考住建部的《民用建築通用規範》，進一步影響如何，目前還不確定。

“公攤之痛”觸動購房者敏感神經

《民用建築通用規範》激起巨大的討論熱度，還從側面反應出中國樓市的“公攤之痛”。公攤面積“看不見、摸不着”，沒有哪一户業主能夠清楚測量出自家房子的公攤面積，各地測量標準也各不相同。隨着房價的上升，公攤面積消耗着購房者大量的資金。

近十幾年來，有關“取消公攤”的呼聲越來越高，早在2011年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2019年，住建部官網發佈了一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次提出房屋應由套內面積來進行交易。2021年5月，山東省住建廳要求開發商在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應將房屋的建築面積、套內建面積、公攤面積及部位都在合同中明確標註。

2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案，2022年，全國政協委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

中國香港被認為是“公攤”的發源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑑自香港，但香港已於10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標註，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建築面積”計價的雙份資料。從國際經驗來看，“取消公攤”也已經是大勢所趨。