500萬的房子,外牆就值50萬?_風聞
心之龙城飞将-03-08 09:50
新週刊
2023年03月08日 08:37:14 來自廣東省

開發商的不透明操作,讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。“取消公攤”,幾乎成了民間共識。但為什麼直到今天,我們還在為公攤面積憂心?
最近,有關#外牆面層均計入建築面積#的話題在社交平台上被廣泛討論。
起因是3月1日起實行的新規——《民用建築通用規範》。新規3.1.1條明確規定:“建築面積應按建築每個自然層樓(地)面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。”
這句拗口的專業表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出,以前外牆水平投影面積不被算入建築面積,以後則將算入,因而會大大增加公攤面積。

去年,青島一市民購房後發現,110平米的房子,公攤面積佔到近一半。/中新經緯微博截圖片
由於公攤比例的不透明性,民間呼籲“取消公攤”的聲音已久。連公攤的“鼻祖”中國香港,都於2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就試點取消了公攤。
如今已經是2023年,為何取消公攤一事不僅沒有進展,反而還往回走了呢?
有專家給出了相對積極的解讀。據紅星新聞報道,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示:“從建築全生命週期管理角度來説,如果外牆計入房屋面積的話,對這部分的投入就會增加,有利於提升房屋的生命質量。”
此言一出,輿論譁然。網友對此相當不忿:
“房屋的生命質量?原來,割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學高度的。”
“質量安全不是開發商應該做到的嗎?消費者自有評判和分辨,如果質量不好,白送都不要。”

公攤面積不僅沒取消,反而還擴大了?
仔細對比新舊規定之後不難發現,在此之前,有關部門就已經把外牆面積算進了建築面積裏。
2013年12月,住建部發布了《建築工程建築面積計算規範》,其中明確定義:建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算。注意關鍵詞——“外牆結構外圍水平面積之和”。
不過,這項《規範》也明確指出了不計入建築面積的項目:包括勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆等。

今年的新規從“外牆結構外圍水平面積之和”改為了“外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積”,進一步劃重點,也就是“結構外圍”改為了“結構外表面”。這個改動意味着,原來不計入建築面積的項目,現在都需要計入建築面積。
而建築面積由使用面積和公攤面積組成,外牆結構外表面顯然是用不上的面積,自然要算到公攤裏了。這也是輿論將新規解讀為擴大公攤的原因所在。
很多人開始關心,這項新規實施之後,公攤面積能增加多少呢?這可能取決於外牆表面的材料厚度。別小看這層材料,它不是刷層漆這麼簡單。
據第一財經報道,有建築設計從業者測算,一般來説,真石漆牆面厚度在18-20毫米,一個總建築面積為10萬平方米的剛需小區,建築面積大約增加500平方米,假設有1000户,則每户多出0.5平方米。
而如果是幕牆外立面,厚度在200毫米左右,同樣是10萬平方米小區,建築面積大約增加3000平方米,假設該樓盤為豪宅小區,户均面積較大,總計有500户,則每户多測算出6平方米。

《香港愛情故事》劇照
不過近日,住建部對媒體回應,《民用建築通用規範》會增加公攤面積的説法是誤讀。
目前這項新規主要是針對建築設計和工程的標準化規定,購房人買房時,房產證上的公攤面積則要由房產測繪部門出具測繪報告進行衡量。測繪報告的出具,則要根據各地發佈的《房產面積測算規範》進行。
目前來看,各地的《房產面積測算規範》略有不同,主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕牆、垛、勒腳等是否計入建築面積的區別。
也就是説,3月1日《民用建築通用規範》的發佈不會影響到公攤面積的增減,除非《房產面積測算規範》發生調整,後者才是關鍵。

既然叫“公攤”,至少要公開透明
公攤面積的概念最早出現在香港,歷史並不長。
20世紀50年代,中國香港的房屋以整棟銷售為主,這種方式簡單直接,但價格也高,因此成交量低。隨後,香港便出現了按户出售的售賣模式。但問題馬上出現,樓梯、走廊等公共空間的建設成本由誰來承擔呢?
位於香港尖沙咀的香檳大廈第一個提出了公攤的方式,這樣既可以顯得房屋面積大,又降低了每平米的單價,從而解決了這個問題。此後,更多房產商開始使用這種方式。

發明公攤的香港,如今已經取消了這項制度。/土衞六攝
與香港毗鄰的深圳,也將公攤引進到當地的房產銷售中。此後,這種模式從深圳輻射到全國其它地區,成為了中國房屋面積計算的主要模式。
但物極必反,各地開始出現開發商以公攤侵害購房者利益的事件。
2006年,長江實業開發的項目“元朗四季豪園”開售。交房後業主發現,原本300多平方米的洋房,實用面積只有不到90平方米,實際得房率僅為29%,而整個項目的得房率最高也只有42%。
類似的事件屢見報端,前文提及的青島樓盤也是如此。
花園有多大、走廊有多寬,購房者尚且可以主觀感受到,但牆有多厚,就很難感受到了。如果將來修改《房產面積測算規範》,也將“結構外表面”算進公攤,開發商能搞的小動作可以更多,比如外牆用很厚的磚,用來防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……
開發商的不透明操作,讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。“取消公攤”,幾乎成了民間共識。

《買房子的女人》劇照
早在2011年兩會期間,就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積,與國際接軌。2021年兩會期間,全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案;2022年,全國政協委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。
“發明”公攤的香港,在2013年取消公攤後甚至明文規定,新房銷售必須按照實用面積標註,否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁。針對存量房售賣,政府要求賣家提供以“套內面積”和“建築面積”計價的雙份資料。
有專家説,公攤面積較小、實用率較高,並不意味着居住就舒適,電梯間、樓梯間或走廊太小,一梯多户、沒有避難層等設計,儘管縮小了公攤面積,但居住者的舒適度、安全感也降低了。

公攤=公共空間?這樣的等號不負責任
但公攤面積不應該與公共空間面積劃等號。大多數國家都沒有公攤面積這個概念,難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎?
本質上説,人們呼籲取消公攤,一方面是希望房價的計算能透明一些,另一方面則是因為這部分面積還會影響其他費用的計算,比如物業費、北方的供暖費,這些費用的收取都要按照房屋面積來計算。
誠然,公攤面積的取消,短期內難以實現,但既然具有一定的公共屬性,那麼它的範圍、面積都應該明確公開,這樣,公共空間能發揮該有的作用,實用面積也能得到保障。