500萬的房子，外牆就值50萬？_風聞

新週刊

2023年03月08日 08:37:14 來自廣東省

開發商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。“取消公攤”，幾乎成了民間共識。但為什麼直到今天，我們還在為公攤面積憂心？

最近，有關#外牆面層均計入建築面積#的話題在社交平台上被廣泛討論。

起因是3月1日起實行的新規——《民用建築通用規範》。新規3.1.1條明確規定：“建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。”

這句拗口的專業表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出，以前外牆水平投影面積不被算入建築面積，以後則將算入，因而會大大增加公攤面積。

去年，青島一市民購房後發現，110平米的房子，公攤面積佔到近一半。/中新經緯微博截圖片

由於公攤比例的不透明性，民間呼籲“取消公攤”的聲音已久。連公攤的“鼻祖”中國香港，都於2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就試點取消了公攤。

如今已經是2023年，為何取消公攤一事不僅沒有進展，反而還往回走了呢？

有專家給出了相對積極的解讀。據紅星新聞報道，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：“從建築全生命週期管理角度來説，如果外牆計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利於提升房屋的生命質量。”

此言一出，輿論譁然。網友對此相當不忿：

“房屋的生命質量？原來，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學高度的。”

“質量安全不是開發商應該做到的嗎？消費者自有評判和分辨，如果質量不好，白送都不要。”

公攤面積不僅沒取消，反而還擴大了？

仔細對比新舊規定之後不難發現，在此之前，有關部門就已經把外牆面積算進了建築面積裏。

2013年12月，住建部發布了《建築工程建築面積計算規範》，其中明確定義：建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算。注意關鍵詞——“外牆結構外圍水平面積之和”。

不過，這項《規範》也明確指出了不計入建築面積的項目：包括勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆等。

今年的新規從“外牆結構外圍水平面積之和”改為了“外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積”，進一步劃重點，也就是“結構外圍”改為了“結構外表面”。這個改動意味着，原來不計入建築面積的項目，現在都需要計入建築面積。

而建築面積由使用面積和公攤面積組成，外牆結構外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤裏了。這也是輿論將新規解讀為擴大公攤的原因所在。

很多人開始關心，這項新規實施之後，公攤面積能增加多少呢？這可能取決於外牆表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這麼簡單。

據第一財經報道，有建築設計從業者測算，一般來説，真石漆牆面厚度在18-20毫米，一個總建築面積為10萬平方米的剛需小區，建築面積大約增加500平方米，假設有1000户，則每户多出0.5平方米。

而如果是幕牆外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬平方米小區，建築面積大約增加3000平方米，假設該樓盤為豪宅小區，户均面積較大，總計有500户，則每户多測算出6平方米。

《香港愛情故事》劇照

不過近日，住建部對媒體回應，《民用建築通用規範》會增加公攤面積的説法是誤讀。

目前這項新規主要是針對建築設計和工程的標準化規定，購房人買房時，房產證上的公攤面積則要由房產測繪部門出具測繪報告進行衡量。測繪報告的出具，則要根據各地發佈的《房產面積測算規範》進行。

目前來看，各地的《房產面積測算規範》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕牆、垛、勒腳等是否計入建築面積的區別。

也就是説，3月1日《民用建築通用規範》的發佈不會影響到公攤面積的增減，除非《房產面積測算規範》發生調整，後者才是關鍵。

既然叫“公攤”，至少要公開透明

公攤面積的概念最早出現在香港，歷史並不長。

20世紀50年代，中國香港的房屋以整棟銷售為主，這種方式簡單直接，但價格也高，因此成交量低。隨後，香港便出現了按户出售的售賣模式。但問題馬上出現，樓梯、走廊等公共空間的建設成本由誰來承擔呢？

位於香港尖沙咀的香檳大廈第一個提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平米的單價，從而解決了這個問題。此後，更多房產商開始使用這種方式。

發明公攤的香港，如今已經取消了這項制度。/土衞六攝

與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進到當地的房產銷售中。此後，這種模式從深圳輻射到全國其它地區，成為了中國房屋面積計算的主要模式。

但物極必反，各地開始出現開發商以公攤侵害購房者利益的事件。

2006年，長江實業開發的項目“元朗四季豪園”開售。交房後業主發現，原本300多平方米的洋房，實用面積只有不到90平方米，實際得房率僅為29%，而整個項目的得房率最高也只有42%。

類似的事件屢見報端，前文提及的青島樓盤也是如此。

花園有多大、走廊有多寬，購房者尚且可以主觀感受到，但牆有多厚，就很難感受到了。如果將來修改《房產面積測算規範》，也將“結構外表面”算進公攤，開發商能搞的小動作可以更多，比如外牆用很厚的磚，用來防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……

開發商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。“取消公攤”，幾乎成了民間共識。

《買房子的女人》劇照

早在2011年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案；2022年，全國政協委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

“發明”公攤的香港，在2013年取消公攤後甚至明文規定，新房銷售必須按照實用面積標註，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁。針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建築面積”計價的雙份資料。

有專家説，公攤面積較小、實用率較高，並不意味着居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多户、沒有避難層等設計，儘管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。

公攤=公共空間？這樣的等號不負責任

但公攤面積不應該與公共空間面積劃等號。大多數國家都沒有公攤面積這個概念，難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎？

本質上説，人們呼籲取消公攤，一方面是希望房價的計算能透明一些，另一方面則是因為這部分面積還會影響其他費用的計算，比如物業費、北方的供暖費，這些費用的收取都要按照房屋面積來計算。

誠然，公攤面積的取消，短期內難以實現，但既然具有一定的公共屬性，那麼它的範圍、面積都應該明確公開，這樣，公共空間能發揮該有的作用，實用面積也能得到保障。