房地產税才是最大的公平_風聞

中國現行制度是土地出讓金，但沒有實質性的房地產税（上海、重慶這些不痛不癢的房地產税不算），這其實是預收70年土地使用的地產税了，而且與土地上的房產價值脱鈎。同一片土地，房價是1萬一平還是10萬一平，土地出讓金一旦確定，就不變了。從税負公平性來説，這不公平。

另一個不公平是房價增長和通脹。上海近郊80年代建造的“新工房”（就是到處都是的5-6層鋼混平頂房，現在很多平改坡了），算室內面積40平，建築面積70平，當年買價8-10萬，現在300萬起跳。當年8-10萬是包括土地出讓金的，滿打滿算也沒有幾個錢。現在同一片土地等比例算的話，也漲價30倍了。也就是説，當年買斷的房地產税遠遠低於現在實際所值。這也不公平。

舉個例子：一般認為，土地出讓金占房價的60%。如果20年前花100萬買的房子，其中土地出讓金佔60萬，不算通脹因素的話，摺合70年裏預交了每年8571元地產税，而且70年裏不變。現在買同樣的房子要500萬，其中土地出讓金佔300萬，摺合70年裏預交了每年42857元地產税，整整5倍！再怎麼計入通脹因素、新舊差別也不可能相差這麼多。這就是明顯的不公平。

還有一個不公平則是反過來的：徵税有不重複徵税的原則，當年交過土地出讓金了，已經買斷70年的房地產税了，現在又要開徵，這就是重複徵税，也不合理。

怎麼在開徵房地產税的時候，同時考慮到這些公平性問題呢？

房地產税是以房和地的完整價值計算的，所以“同地不同房”的問題不再存在，在同一片地上，1萬一平的房價和10萬一平的房價絕對是不同的徵收值。

房價增長導致的不公平也不存在了，因為是按照現價徵收的。

不重複徵税是一個問題。這需要土地出讓金制度改革，改出讓為租賃。也就是説，從某一時刻開始（比如現在），土地出讓金不再是一次性付清，而是按照每年的地税形式繳納。這將大大降低新地的開發成本，但提高房地產的維持成本。房地產税為房產税和地產税兩部分的疊加。

比如説，假定房產部份的價值相同，20年前預付過了60萬的土地出讓金，20年過去，其中17.143萬已經“沉入”地產税，還剩42.857萬元，也就是説，未來50年裏每年有8571元的抵扣。當前的房地產税大概率高於這個數值，那就要補上差額。

對於今天買房，剛支付了300萬土地出讓金的人來説，對於當前來説，就是全額抵扣，一分錢的地產税不用交。如果未來70年裏地税一直不變，那就每年一直不需要再交；如果未來地税增加，需要追繳；如果到70年到期還有抵扣沒有用完，那需要退還，不過這個可能性太小了，實際上可以忽略不計。在房屋買賣中，地税抵扣和債務一起，由買家接盤。在這些計算裏，還需要考慮通脹和合理利率的問題，還有房屋折舊和升值的問題，這些細節暫不考慮。

當前的財政説到底是在寅吃卯糧，靠變賣家產籌資的。到了沒有家產可以變賣，或者沒有買家接盤，這個擊鼓傳花的遊戲就玩不下去了。現在的模式實際上是買房人不僅在為自己的房子付按揭，還在為地方財政付按揭，是銀行在墊付中賺取利息。説到公平性問題，這裏又是一個不公平：買房人為持房人承擔税負，越後的税負越大，因為隨着發展水平的提高，未來的市政服務和建設發展成本越高。這是不可持續的。

房地產税改不開徵，地方財政的可持續來源問題不解決，税負公平性問題不解決，中國的發展會受到很大的阻礙。但房地產税解決了地方財政的可持續性問題，還是不解決當前的財政缺口問題。

比如説，以濟南為例，人口870萬，人均居住面積38平方米，市財政開支1300億左右，房屋均價約16000元/平方米。按照市價1%徵收的話，每平方米房地產税160元，房地產税總收入528億，還是有較大的缺口。但對於130平方米的單元來説，就是20800元/年的房地產税，是不小的負擔。

以上海為例，人口2600萬，人均居住面積32平方米，市財政開支8500億左右，房屋均價月56000元/平方米。照市價1%徵收的話，就是560元/平方米，130平方米的單元就要72800元/元，超過很多家庭的負擔水平了。但房地產税總收入“只有”4700億，還是有很大的缺口。

但考慮到“以沉入土地出讓金”的抵扣，對於新房户主來説，負擔差別不大，實際上已經在支付了。對於老房户主的負擔較顯著，但他們的房貸壓力小，相對賦税能力高，實際上就税負壓力而言還是公平的。

問題是，大量抵扣使得房地產税實際上有很多停留在紙面上，收不到，還是解決不了地方政府的財政缺口。另一方面，突然取消高額土地出讓金，房價突降60%（假定房地產商完全讓利），必然極大地影響房地產市場。或許可以逐步降低土地出讓金占房價的份額，同步減少抵扣，一方面降低土地價格，壓抑房價的飆升，另一方面保持財政收入的穩步轉型。這樣的作法需要公之於眾，有明確的時間表和執行情況，杜絕暗箱操作。

但是如前所述，減少的土地出讓金加上房地產税還是不一定能完全填補地方財政缺口，這需要完善税入管理和轉移制度。

地方政府的收入最大一頭是土地財政（或者房地產税），但還有服務收費、公營水電煤氣公交的盈利，説難聽點，還有各種罰款。還有工商營業税、財產過户税等。但現在增值税的税權集中在中央，有利有弊，中央有盈餘，地方缺口嚴重。該改革了。同時，地方政府也需要養成量入為出的習慣，杜絕無度舉債建設和寅吃卯糧。

納税既是義務，也是權力。地方政府收了税，就要對納税人有交代，這也是行政現代化的一部分。另外，税收的主要目的不是劫富濟貧，而是為政府財源。現在通過土地出讓金形式的事實地產税是全民在承擔，房地產税就是要置換土地出讓金，糾結於最低免徵面積、人均免徵面積等等意義不大。所有人都通過某種方式的自有或者租用而“擁有”住房，都直接或者通過房租間接成為納税對象才是公平的。

遺產税、個人所得税等都需要改革，但一樣一樣來。

説到遺產税，中國人最大的財產是房產。房地產税和房地產增值税實施後，會在很大程度上事實解決遺產税的問題，使得遺產進入再分配的渠道。