廖羣：我國住房的 “剛需”與 “柔需”_風聞

隨着後疫情時代到來，我國房地產調控正在優化，房地產市場正向長期發展軌道迴歸。

有人會問，經過20多年飛速發展，我國房地產市場還有發展潛力嗎？根本而言，這個問題主要看我國房地產市場的住房需求是否還有增長潛力。

很多人認為我國的住房需求已無增長潛力。筆者認為，這一觀點對於農村和眾多三、四、五線城市及小城鎮而言是成立的，但是對於34個都市圈中的城市來説，鑑於它們在我國經濟中的主導地位，在我國經濟中的整體發展實力與潛力來説，則難以成立。

34個都市圈是潛力所在

今後我國的區域經濟結構，可劃分為34個都市圈區域和其他區域。前者是今後我國人口和經濟的新增長點，後者相對而言為消退點。

我國都市圈時代漸漸來臨。都市圈由以一個核心城市和幾個相鄰城市組成，以同城化為方向，打造一小時通勤圈，隨之成為區域性消費和經濟發展中心，帶動人口、產業和資金等向其集聚。34個1000萬人以上的都市圈正在我國形成，包括以北京、上海、廣州和深圳四大一線城市為核心的都市圈，多數則為以各省省會為核心的都市圈。2021年34個都市圈合計佔全國土地面積的19%、人口的63%和GDP的78%，這是今後幾十年我國經濟增長的重要引擎，也將是我國住房需求的增長潛力所在。

住房的“剛需”與“柔需”

居民的住房需求，首先是“剛需”。此處“剛”不是指硬性，而是指必然性，即必然產生的需求。人口成長、人口遷移、結婚買房和子女獨居是住房“剛需”的主要動力。

與剛需對應“柔需”。此處“柔”不是指軟性，而是指伸縮性，即一旦條件改善便產生的需求，包括換房、房屋偏好、投資及度假等需求。

必須認識到，這些“剛需”和“柔需”的增長潛力在34個都市圈以外的其他區域，需求的確很小甚至已盡，但在34個都市圈內卻仍然較大。

“剛需”潛力仍然可觀

首先，人口遷移將是34個都市圈住房“剛需”的最大潛力。人口遷移必然伴隨搬家，這就產生了住房“剛需”。今後幾十年是我國34個都市圈崛起或成熟的重要時期，也就是農村和三、四、五線城市及鄉鎮的人口繼續向其大規模遷移的時期，必將產生強勁的住房“剛需”。此“剛需”是現階段發達國家和其他很多發展中國家所沒有的，將從根本上支撐今後34個都市圈住房需求的增長。也因為如此，都市圈以外的區域，包括農村和大部分的三、四、五線城市及鄉鎮的住房需求將呈走弱之勢。

其次，結婚買房“剛需”各國都有，但在我國尤其強勁。在我國，“丈母孃”效應盡人皆知，即女方父母要求男方購買婚房才能成婚，形成了我國特殊的住房“剛需”。當然，他國青年結婚時也買婚房，但不是“剛需”，必要性不那麼強。同時，雖然他國青年不買婚房而租房結婚照樣會創造住房需求，但結婚買房“剛需”將催生對於更大、更新、更高質量和更好位置住房的需求。在經濟相對發達的都市圈，更是如此。

第三，我國子女獨居“剛需”處於加速階段。子女獨居，即子女從父母家搬出去獨居，是現代社會發展的必然趨勢，由此產生另一個住房“剛需”。此“剛需”在發達國家出現並更為普遍，我國近15年才出現。由於出現不久，發展速度快於在發達國家和很多發展中國家，因而子女獨居“剛需”的增長速度更快，對住房需求的支撐更大。同樣，在人們觀念更為現代化的都市圈，此“剛需”增長更快。

第四，人口成長“剛需”下降被都市圈人口遷移“剛需”勁升所蓋過。人口成長是住房需求不可忽視的“剛需”。應該承認，我國人口成長已落後於其他發展中國家，離人口負成長僅一步之遙。但相信政府今後將採取有力措施來應對這一趨勢，人口負成長速度會受到控制。更重要的是，對於34個都市圈來説，上述大規模人口遷移所形成的人口增量將大大超過本地人口負成長所造成的人口減量，前者所產生的住房“剛需”勁升將蓋過後者所造成的住房“剛需”下降。

“柔需”潛力不可低估

換房為最大的住房“柔需”潛力所在。換房“柔需”在各國都有，但在我國現階段依然格外強勁。其原因，一是我國商品房僅有20多年的發展歷史，當前全國城鎮住房存量中商品房只佔40%，表明60%的房屋仍是非商品房，而非商品房無論是從新舊、大小、用料、設計還是配套都與商品房不可比擬，隨着房主經濟條件的提升，以及二胎、三胎政策的放開，許多家庭傾向於選擇改善型商品房。即使是2010年以前和之後修建的商品房質量都有很大的差別。需提出的是，現存2.6億户籍地與居住地分離人口將會是今後城鎮換房的主力軍之一；此換房需求一旦調動起來力度之強勁不言而喻。不難理解，換房“柔需”在居民收入更高的都市圈更為明顯。

房屋偏好的獨特“柔需”。我國幾千年的農業發展史發展到現代演變成為人們對建於土地之上房屋的偏好。這一偏好根深蒂固，使得我國居民並不只滿足於有房屋可住，而是追求擁有房屋。所以很多人將擁有一套住房產權作為人生奮鬥的目標，一旦條件改善首先考慮的便是買房，形成了強勁的房屋偏好“柔需”。正因如此，我國城鎮居民家庭總資產中住房佔比近七成；相比之下，在美國這一佔比僅為三成多。此房屋偏好“柔需”是全國性的；都市圈城市住房居住條件與環境都更好，“柔需”更為強烈。

投資“柔需”依然強勁。我國居民儲蓄率歷來較高，高儲蓄率必然導致高投資率。2021年我國國民儲蓄率為46%，高於大部分國家一倍以上。在我國資本市場尚不發達的情形下，有條件的居民仍會選擇以房屋投資為先。目前，我國城鎮居民擁有兩套及以上住房的家庭，在擁有住房家庭中佔比合計四成以上。尤其都市圈的房屋，升值潛力更高，所以對其投資“柔需”會保持很強的韌性。

度假或避寒、暑型“柔需”正在崛起。此“柔需”在發達國家較強，在我國則近年來增長很快。富人在全國多地買房，一是為了投資，二有度假目的。中高等收入者也在他地購屋，很多是出於冬天避寒和夏天避暑的需要。都市圈居住環境更佳，以其為目標的這一“柔需”也更強。

應該認識到，上述“柔需”大多與我國獨特的文化傳統有關，而文化傳統的影響是持久的，今後將長期存在，意味着“柔需”的潛力之大。同時，這些“柔需”產生的主要條件，即收入和財富的增長，在今後我國，尤其是34個都市圈也將具備。經過了40餘年的高速增長，我國經濟發展、居民收入和財富的增長速度，特別是都市圈經濟仍將達到中高速水平，將創造條件促使這些“柔需”實現。

綜上所述，我國34個都市圈的住房“剛需”和“柔需”都仍有增長潛力。這些潛力將隨着經濟發展、居民財富、生活水平提升，以及調控政策的放鬆逐漸被釋放出來，步入穩健發展的階段。