建發，華髮，哪發強？_風聞

文|內幕君

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去年國慶期間，上海松江網紅盤「泗水和鳴」交房。去收房的業主説：期待了兩年的房子終於在罵罵咧咧中交付了。

600米到地鐵站，9站到徐家彙，加上媒體宣傳“這是一個不惜工本的項目”，讓泗水和鳴成為2020年上海剛需盤裏的神盤。

項目示範區開放時，千組客户到訪，搞得置業顧問都不夠用了，最後只能自助看房，後來開盤和加推基本都實現“日光”。

兩年後到了收貨的季節，業主驗出一堆問題，比如，本該是綠化的地方變成了四五十個車位，還附贈露天垃圾房；沙盤展示時地面是鋪磚的，交房時成了水泥路面；宣傳是雪松，交付是小草。

業主找項目方理論，得到的回覆是，“你們發來的綠化效果五花八門，沒有統一風格，我們會甄別出來把風格拉通，同樣是要花錢，我們要把錢花在刀刃上。”

項目總告訴維權的業主代表：我們也是要口碑的。

然後，項目方補種了地被植物。業主還是不滿意：説好的高大喬木呢？這時候，傳説中“不惜工本”的項目方安慰大家：

你們要耐心等小樹苗長大。

一年樹谷，十年樹木，項目方是懂養成遊戲的。

這個項目背後有兩家開發商，華髮和建發，兩家在上海都開發過不少樓盤，特別是最近三四年佈局節奏明顯加速。

就拿2022年來説，華髮和建發都位列上海房企權益拿地金額前十，其中華髮以218億登頂，建發以107億排在第五位。

緊隨華髮之後的是招商蛇口，權益拿地金額也突破200億，達205億。

唯二兩家在滬拿地超200億的房企，都喜歡找搭檔聯合開發。招商的口味比較多元，似乎誰都能搭，華髮就不一樣了，特別喜歡找建發。

2022年，華髮在滬拿7宗地，其中3宗找了“合夥人”，合夥對象都是建發。

大概因為總能看到兩家企業在上海出雙入對，有小夥伴就好奇了：華髮和建發是什麼關係？

要説有關係，那就是名字都帶發。

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有意思的是，沒有半毛錢關係的兩家房企，處處透露着相似。

華髮源於珠海，建發源於廈門，同樣誕生於1980年，都是伴隨着經濟特區的發展號角應運而生，各自母公司華髮集團和建發集團都是當地規模最大的國企。

所以上一篇文章中有讀者問“買了建發的房子會不會有風險”，狗蛋才會肯定地説，至少不會爛尾。

在珠海，華髮集團可以説自己是“特區長子”，在廈門，建發集團也可以説自己是“特區長子”。

兩家企業分別以廈門、珠海為大本營，把所在城市能賺錢的重要行業都幹了個遍。

除了地產開發外，雙發均涉及金融、科技、商貿、現代服務等領域。

建發集團年度營收已經超過7000億，排在2022《財富》世界500強榜單第77位，中國企業500強第15位；

華髮集團2022年營業收入是1600億元，排在2022年中國企業500強的183位。

它們看對方就像在照鏡子。

只不過，華髮集團看建發集團看到的是放大了幾倍的自己。

兩者旗下的地產平台建發房產、華髮股份，最近幾年的發展路徑也很相似，都通過重金搶灘京滬等一二線城市，從而實現銷售規模的極速擴張。

以2022年數據為例，建發房產全口徑銷售額1700億，華髮股份是1200億，一個殺入10強，一個躋身20強。按照權益銷售額算，建發1200億、華髮750億，分別排在第12位和18位。民營房企高歌猛進的2018年，“雙發”的權益銷售額可都還在40強開外。

拿地更猛，雙雙殺入10強，建發房產權益拿地額544億高居第4，華髮299億排在第10。

拿地能擠進前十的地方國企，除了近來很秀的越秀，也就屬建發和華髮，只此三家。

地產黑鐵時代，“雙發”無疑是賽道上配速最快的選手。

而建發、華髮一路狂飆的身姿，也都籠罩着激進的魅影。

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“三條紅線”出台的2020年，強調控疊加疫情，多數房企銷售滯漲的情況下，華髮完成了千億跨越，銷售金額來到1205億，逆勢同比增長了30%。

高歌猛進之下，華髮股份三個指標全部染紅：2020年剔除預收款後的資產負債率為76.5%，淨負債率181.6%，現金短債比0.9。

這也讓華髮成了當時唯一一家三條紅線全踩的千億級地方國企。

當時億瀚智庫統計了50家有代表性的A+H股上市房企，數據顯示，截至2020年6月末，三條紅線全踩的房企有7家，除了華髮，另外6家是藍光、華夏幸福、綠地、恒大、融創、富力。

當時建發房產主要的地產開發平台「建發國際」則踩中兩條，淨負債率高達247.7%，剔除預收款後的資產負債率為79.24%。

同樣是加槓桿高速擴張，命運還是劃出了分水嶺。

那6家房企後來的故事大家都知道了，而華髮、建發扶搖直上。

背靠國資母公司，“雙發”都施展出了高超財技，很輕鬆就完成了全綠檔轉換，留給外界一地“明股實債”的謎團。

東方網不久前發出質疑，表示華髮將旗下100%控股的公司列為長期股權投資公司，存在負債轉移表外，以此拉低公司負債率的嫌疑。

“按照華髮股份既有的會計準則，如果是控股的會並表，列入長期股權投資的聯營或者合營公司，只計入淨資產，不涉及其負債。”

華髮把100%控股的子公司列入長期股權投資，負債自然就移出去了。

與此同時，華髮通過大規模聯合開發，也能進行表外負債調節。

兩家有着相似的國資背景，彼此選擇，按道理是可以最大範圍內降低連帶風險的。

狗蛋説，如果要問建發和華髮有什麼關係，也可以説是互相需要的關係。還有小夥伴好奇，建發和華髮哪家強？狗蛋認為：

在廈門建發強，在珠海華髮強，出了特區中國山東找藍翔。