後周期時代的龍湖啓示_風聞

【潮汐商業評論/原創】

2023年3月17日，龍湖集團公佈了2022年全年業績。

根據年報披露，2022年，龍湖集團營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬於股東的核心淨利潤為225.4億元，穩中有增；平均借貸成本4.10%，持續保持低位。

一系列業績數據看似中規中矩，但放在行業內風聲鶴唳的特殊年份裏，這個稍顯保守的詞語卻滿含褒義。

過去一年裏，多數房企度過了在生存線上掙扎的歲月，高壓的現金流，不斷出現的債務違約，在艱難經營與信心匱乏碰撞而成的寒潮中，冰冷似乎來得始料未及。

就龍湖而言，在擔憂、謠言繪製起的種種善意與惡意之間，龍湖亦經歷過資本市場的波動，能夠保持業績的平穩，無疑有着深長的意味。

而這張穿越週期後發出的成績單，亦藴含着另一層深意——它意味着頭部房企們已有能力應對最難熬的局面。

他們關於後周期時代的思考，或許即是這個傳統行業中，未來企業的樣子。

從左至右依次為：龍湖集團首席財務官趙軼，董事長兼首席執行官陳序平，高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠

01 “增肌控重”

年報季序幕剛剛拉開，寒意便透骨而出。

據Wind數據顯示，截至3月8日，已有73家上市房企發佈了2022年盈利預警或業績快報，其中43家企業預虧，佔比近六成，按照預告虧損利潤下限計算，總虧損額將超過1700億元。

走過2022年，市場整體信心的減退，土地紅利的消弭，以及城市間需求的分化等等狀況，為房地產企業帶來了史無前例的考驗。

正因如此，龍湖集團首席財務官趙軼一句“兑現了業績承諾”顯得分量十足。據年報顯示，2022年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖難得地保持了營收和利潤的雙正向增長。

業績會上，龍湖集團新任掌門人陳序平，坦言業績的來之不易，他用“增肌控重”與“難而正確”來解釋龍湖對行業變化的應對，在過去一兩年裏，龍湖要控負債總額，也要利潤穩中有增，還要優化資產質量，“這就意味着需要更加地自律，更高的經營水平，更注重公司的資產質量。”

作為陣痛的另一面，目前行業發展已加速脱離了過往高毛利、高地價、高槓杆的舊模式，進入持續穩定發展的新階段。在龍湖管理層看來，（當前的環境）是適合於龍湖這樣的長期主義企業可持續發展的。

長期主義是個知易行難的命題。過往，龍湖堅持財務策略的審慎，重金佈局商業，加碼長租公寓，對數字科技轉型持續投入，三十年來，這家習慣“天晴補屋頂”的企業，所堅持的也不過是“長期主義”這寥寥四個字。

那些曾被質疑的業務，已是龍湖在行業最難日子裏，業績增長的重要抓手。過去一年，被龍湖視為“穩壓器”的商業投資、長租公寓業務，分別實現租金收入94.3億元、24.4億元，對應同比增幅為16%、9%，綜合毛利率達到75.6%；龍湖智創生活保持快速增長，全口徑營業收入（合併抵消前）達137.5億元，同比增長24%；而智慧營造品牌——龍湖龍智造，為龍湖集團基於過往TOD項目營造經驗及數字科技賦能的自然產物，在發佈首年即實現盈利。

在2022年，龍湖集團經營性收入合計達到236億元，同比增長25%，創下歷史新高，經營性利潤佔比已提升10個百分點至27%。

對於收入及利潤穩定且持續增長的貢獻，正是龍湖長期持續投入，所期待獲得的結果。據陳序平預計，在未來五年以內，龍湖集團的運營及服務業務利潤佔比非常有希望達到50%以上。

在他看來，這也將讓龍湖的利潤盤面更加健康。

02 財務護城河

走過跌宕的2022年，鬱亮掛在嘴邊的“活下去”與吳亞軍口中的“定戰略前，先想生死”，不知不覺成為行業的“金玉良言”，儘管它們曾被冠以“危言聳聽”的帽子。

無疑，隨着流動性問題真正開始決定生死，很多房企才發現一切遠不止“天冷多穿一件棉服”那麼簡單。過去一年裏，疲於應付者有之，債務違約者有之，當叱吒風雲的巨鱷們，開始反思自身曾經的狂熱與激進，自然也能明白何為“良藥苦口”。

如今曙光已至，倖存下來的房企們開始將更多目光投向那些“先想生死”的標的，他們發現健康的資產負債表和低融資成本，成了房企下半場的核心競爭力。

數據顯示，截至2022年末，龍湖集團淨負債率為58%，現金短債比達到3.52倍，剔除預收款後的資產負債率為65%，連續第七年滿足三道紅線綠檔標準。

波動的週期或許對這家企業的戰術有所擾動，卻沒有干擾到其穩健的財務策略。在報告期末，龍湖集團一年內到期的短債佔比約9.9%，平均貸款年限延長至6.67年，平均借貸成本持續保持在4.10%的低位。相應地龍湖依然是位於行業為數不多的境內外全投資級評級房企之一。

如趙軼在業績會所述，“過去幾年龍湖穿越週期的一個很大利器就是債務結構。”為了贏得更多戰略主動權，龍湖提前償還了全部2023年到期的境外債務；為預防匯率變動對利潤和現金流影響，龍湖在2022年將外幣負債掉期做到98%，全年匯兑損失壓縮至千萬級別。相比很多房企2022年動輒幾十億級別匯兑損失，龍湖提前規避匯兑風險，保證了盈利空間，也為後周期時代的利潤迴歸，掃除潛在的波動可能。

多年來，堅持剋制謹慎並高度自律的財務策略幾乎已是刻在龍湖之上的標籤，其也因此獲得了行業的最高認可。2023年2月9日，標普再次確認龍湖集團的投資級評級，並上調其展望。這是2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

不僅如此，伴隨着政策從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，龍湖集團於2022年末成功發行首單“第二支箭”，而後亦完成了首單“內保外貸”的提取。

保持戰略定力，將風險前置，龍湖在印證房企能夠平穩穿越週期後，也為未來兑現更多潛力埋下伏筆。

03 三大業務板塊並進

時間走到2023年，伴隨着政策的相繼落地，行業的危局開始化解，一輪新的房地產市場復甦正在醖釀。

數據顯示，在1-2月，龍湖集團全口徑銷售金額為282億元，同比增長超過四成，行業排名進一步提至第七位。

可以看到，隨着高能級城市的回暖與信心的修復，市場已開始期待一個更具成色的春天。然而，房地產行業發展模式的演進與嬗變還在持續。在新型城鎮化深入推進，城鎮化率超過65%的背景下，房地產行業註定會進入一個全新週期。

2023年，龍湖集團在年度報告披露的數據中，加入了開發、運營、服務的全新維度。站在即將來臨的新週期起點上，龍湖集團再次對業務板塊進行了梳理與重構，為外界展現了一個更為清晰的業務矩陣。

業績會上，陳序平將其稱為“1+2+2”的三大業務板塊格局。在他看來，在“一個龍湖”的統一體系下，一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，為龍湖穿越週期之後的後續發展，提供更大的空間。

據龍湖集團的披露，開發板塊由地產開發業務組成，將持續打磨產品品質，聚焦改善性需求；運營板塊主要包括商業投資與長租公寓兩大業務，將對應當前增量市場向存量市場發展的趨勢；而以龍湖智創生活以及龍湖龍智造構成的服務板塊，則將進一步把握新型城鎮化帶來的紅利，以輕資產的形式帶動企業快速發展。

2022年，龍湖集團運營業務、服務業務收入分別為118.8億元、116.7億元，雙雙超過百億元，三大業務板塊並進的格局已初步形成。陳序平用“慶幸”來表示當下龍湖的業務盤面，“經過這波週期，龍湖應該是僅有的‘開發+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企。”

據龍湖管理層的規劃，在2023年，開發業務板塊將以“品質提升，效率優先”為關鍵詞，在高能級城市的核心區域，通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和週轉能力。

運營業務板塊將圍繞“輕重並舉，精細運營”展開，商業投資航道預計將新開5座重資產、6座輕資產合計11座商場，冠寓繼續提升運營效率，保持良性的盈利增長。

服務業務板塊將堅持“客户至上，滿意+驚喜”的理念，龍湖智創生活繼續苦練內功，提升行活能力與收入，而對於智慧營造業務龍湖龍智造，則是跑出生意邏輯，進一步樹立口碑。

如其業績會主題詞“聚而向前，行且堅毅”所體現，三大業務板塊協同並進，即是龍湖集團做大做強“一個龍湖生態體系”的關鍵路徑。

通過觀察經歷完整城鎮化週期的海外成熟市場，龍湖對於未來的思考已日漸清晰。創立已超過70年的住友不動產，其開發、投資以及各項服務業務的收入，便在歲月的打磨下逐漸趨於平衡，並支撐其數十年維持着行業頭部的地位，成為穿越大週期的佼佼者。

而對進入不惑之年的中國房地產市場來説，發展模式的變革也將進入深水區。龍湖作為行業先行者踏出的新一步，亦成為行業的啓示，是對房地產企業生命力的註解，也是關於未來長相的答案。