自如再傳上市，“二房東”的故事夠性感嗎？_風聞

燃次元（ID:chaintruth）原創

作者丨謝中秀

編輯丨饒霞飛

自如再一次傳出上市消息。

3月初，有消息表示，據知情人士透露，中國租房平台自如考慮在香港首次公開募股（IPO），最早或於4月份向香港交易所提交初步招股説明書，並最快在今年上市。

關於上市消息，自如方面向燃次元表示，不予置評。

這並非自如首次傳出上市消息，早在2019年底，就有消息表示自如或於2020年赴美上市。但當時自如聯合創始人、董事長兼CEO熊林公開表示，“暫不急於啓動IPO。”

如今自如上市消息再傳，雖然自如“不予置評”，但也惹人猜想。

只是前有蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產清算，魔方公寓2022年9月啓動IPO卻至今無好消息傳來，同為長租公寓的自如欲上市前景如何，並不明朗。

從業務的角度來看，自如業務仍以長租公寓為主。根據自如官網，目前自如的業務包括租房（分散式長租公寓、集中式長租公寓），還有酒店（自如驛）、家庭服務（保潔、搬家、家修）和生活服務（電商）等。

2018年，熊林在接受虎嗅採訪時曾表示，“我們是一家提供居住產品和生活服務的科技公司。”

熊林當時提到。未來，長租公寓仍佔（自如）40%的重要體量；剩下的60%當中，有30%依然屬於待繼續開發的居住產品，包括涉及旅遊市場的民宿、青旅，以及獨棟公寓的社區化、社羣化運營等；最後30%則來自衍生服務，包括保潔、維修、搬家，甚至家居用品電商平台等。

如今來看，自如正朝着熊林的規劃和設想前進，但在租房之外，自如其他業務成色如何，是否能撐得起自如的60%，還得打個問****號。

以生活服務（電商）為例，3月17日，燃次元打開自如-生活版塊，其頁面展示的5個商品，無一可購買，其中3個商品顯示“商品下架”，2個商品顯示“訪問的頁面不存在”。

而關於家庭服務（保潔、搬家、家修），自如披露了戰績，自如官網顯示，自如服務（包括保潔、搬家、家修）使用用户500萬+、累計訂單3000萬+，但並未透露這些服務來自外部、非自如向租客提供服務的訂單量為多少。

圖/自如網站上的電商商品

來源/燃次元截圖

整體來看，自如的業務仍以租房為主，即使家庭服務（保潔、搬家、家修）也以租房為依託。

但租房服務經過疫情的衝擊，難言樂觀。比如《財經》“自如”，“穿越週期”報道就提及熊林的描述，“那年（2020年），自如有60%的武漢客户過年後沒能回到武漢，這意味着有60%的房子是空置狀態。自如要為這些客户寄送行李回家鄉，幫他們免掉部分房租、服務費。”

貝殼研究院2020年3月發佈的租賃數據也顯示，自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天。

截至2020年9月，自如入住率才接近90%，直到2021年7月底，自如才發佈好消息——分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產品自如寓和自如裏9成項目呈滿租狀態。

對於長租公寓來説，持有就是成本，空置可以致****命。熊林在2018年回應自如“囤房推價”時就表示，“機構化經營模式的核心是不要空置，個人持有房產的成本其實不高，而機構有房子在手裏的時候成本極高。”

另有多篇報道提及，長租公寓只有入住率達到90%、95%，才能實現穩定的現金流。

經歷2020-2022年三年的衝擊，自如手裏持有的物業情況或並不樂觀。雖然多位租房人表示，目前似乎租房市場已經回暖，回到了“賣房市場”，“價格漲了很多，之前看6000元租金的二居大把，但現在幾乎都要7000多元/月。”近期正在租房的沫沫表示。

房源也開始緊張，“有些剛發佈2-3天的房源，我去問，就説已經定出去了。”沫沫説道。

但一切還為時尚早，自如此時早早傳出上市消息，如為確實，惹人猜想其是否有融資需求。只是即使上市，資本市場是否買賬，又是另外的問題。

“兩頭吃”的生意

自如官網數據顯示，截至目前，自如佈局10座城市，服務近50萬業主、500萬自如客、管理房源超100萬間。

100萬間的管理量，自如幾乎算得上是“中國最大二房東”。

而自如的主要業務，長租公寓看起來商業模式十分簡單，無非是賺取租客和房東之間的租金差。

“兩頭吃嘛。”自如業主艾可對燃次元直言，“租客租金高，但房東到手可沒那麼多。”

在租房業務的收入側，自如的收入主要來源於租客支付的租金。“貴”是租客對自如的普遍現象，“差不多位置的房源，自如能比其他的貴幾百元。”

燃次元也看到，以上海市閔行區莘莊地區為例，選擇“水清一村”兩居整租，其中自如有兩套59平米房源，價格分別為5790元/月（季付價）、5190元/月（季付價），而貝殼找房展示的、與自如房源面積接近的兩套57平米兩居，價格分別為4800元/月、5100元/月。

除租金之外，自如還將從租客手頭收取10%的服務費，算下來約1.2個月房租。以此計算，一年下來，自如從租客手裏收取的實為13.2個月的房租。

圖/上海閔行莘莊地區“水清一村”整租二居價格對比

（左為自如，右為貝殼）

來源/燃次元截圖

在支出側，艾可告訴燃次元，“我是2018年把房子委託給自如的，當時還是‘省心租’的模式，就是自如負責裝修，房東每年讓不到一個月的房租給自如，大概下來，每年能收到11個月的房租。”

左手收租，右手付租，一來一去，自如便賺了2.2個月房租。

而自如賺的還不只這些，艾可介紹，“房東每年還要交幾百元的維修基金，之前是300元，最近漲到了800元。”

更大的盈利空間在於差值部分。“租客租自如的房源，普遍要比周邊價格高幾百元。但在房東這頭，收入比市場價低。”艾可表示，“按照跟自如簽約的4600元/月租金為例，房東實際只收到11個月房租，均攤下來一個月大概是4200元/左右。但我記得，當時周邊市場價是4500元/月左右。”

租金漲幅的差異更大。據多位自如租客反映，每年續約時，自如都會提出10%左右的租金漲幅，比如有租客表示，“我去年租的價格是2999元/月，今年續約就變成了3290元/月。”

但在房東側，這個漲幅卻並不如此。“我之前跟自如籤的是五年合約，其中前三年租金不變，後面兩年會每年上漲5%。”艾可介紹。也有房東表示，“跟自如約定的是租金每年漲幅3％。”

漲與不漲，漲10%與5%或3%之間，也造就了自如的盈利空間。

以艾可的房源為例，若艾可以4600元/月與自如簽約，每年讓1個月房租，實收11個月房租，前三年價格不變，後兩年每年上漲5%，五年下來，艾可可收到約25.6萬元租金。但自如若以5000元/月的價格租出去，並保持每年10%漲幅，五年下來實際收到約36.6萬元。不計服務費、維修基金等收入，差值為10萬元。

看起來這是一門賺錢的生意，實際上卻沒有那麼性感。

僅計算從租客端收取的租金，以及業主端付出的租金，這之間的“租金差”，簡化了諸多成本。首先，自如也有空置期，多份數據顯示，自如房源平均出租週期為15天，也就是説自如每年也有15天的空置期，空置便是成本。

其次，空置期之外，裝修也在吃掉自如的盈利空間。在以往，自如為招攬業主，多選擇自如承擔裝修及租房工作，業主讓利一個月左右房租的“省心租”模式，在此模式下，裝修費用就成了自如的前期重投入，需要靠後期的租金償還。

在此基礎下，自如的租房業務必須是一個“滾雪球”的長期生意，做得越久，就越賺錢。但疫情、長租公寓暴雷、各類酒店式公寓雨後春筍般湧向，似乎打亂了自如的節奏。

同在《財經》報道中，也有提及“直到2019年底，熊林還是想通過自如出錢收房改造，賺租金差+空置期的傳統長租公寓模式佈局行業。但是，疫情改變了這家公司的發展軌跡”。

並且“疫情帶來的不確定性，讓自如在行業洗牌時積累的資金和管理優勢不再明顯。此時，熊林和團隊迅速決定放棄規模增長，做好存量運營，保住現金流。”上述報道表示。

危機開始顯現。

“增益租”是自如的解藥嗎？

作為與大眾的居住生活密切相關的租房平台，自如消極消息不斷。

在“黑貓投訴”上，搜索“自如”，有超過11000條結果，其中提及“自如合租遇變態男往女生鞋子裏撒尿，要求免費換租，卻溝通不暢”“退租多收房費”“申請租房發票業務沒有回應”等等。

自如租客和業主也紛紛向燃次元表示，和自如打交道，最好祈禱別出問題，因為出問題了，承擔後果的只有租客和業主。

“2018年我在自如租房的時候，看房時跟管家反覆確認，小區外的快速路會不會吵，當時管家拍着胸脯跟我説不會。但住進去之後，噪音彷彿身處工地現場。找管家，管家也扯皮半天。到最後，我只能搭進去半個月房租和一個月押金，虧了4000多元才逃離。”曾經的自如租客小陸説道。

在業主端，也是一樣，“一旦和他們簽了協議，（毀約的話）基本上要賠三個月以上的違約金。”艾可表示。燃次元也看到，有業主分享，“自如合同裏有一條，不管什麼違約情況，只要違約了，業主要賠自如的裝修費。”

但沒有十全十美的生意，爭議總是伴隨着企業，而資本市場關注的核心，是企業的賺錢能力。

在長租公寓蓬勃發展的2015年-2019年，長租公寓也曾被看好。但經歷行業暴雷，以及疫情三年，長租公寓的處境已不可同日而語。

有消息顯示，自2020年11月開始，自如就在要求房東降租。此後，降租、退房的消息時有傳來——2022年8月，就有不少業主表示，“疫情期間強壓房東降房租。”也有業主在2022年10月表示，“今年電話通知我們要解約。”

近期，有業主表示，續約價格被壓降了1/5。

自如當下的處境似乎不算樂觀，在上述壓降房租的消息下，有自如管家回應道，“現在自如續約給到業主的錢真的不高，一是公司資產收益率把控得很嚴，二是市場環境確實不太好，收的房子很多租不出去。”而且，“自如現在挺多空房子租不出去的，我之前在職的時候，空100多天的房子都有。”

來源/視覺中國

壓降房租、收縮規模只是自如保住現金流、求生的一方面。在另一方面，自如推出了“增益租”，以轉嫁成本。

2021年2月，自如推出“增益租”模式，按照解釋，“增益租”模式是自如推出的一套“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”的創新機制，由此與業主形成利益共享、長期合作共贏的夥伴關係。

落實下來，就是業主承擔裝修費用，但相較於以往每年需讓一個月租金的模式，“增益租”可收12個月租金，並且有所謂的租金溢價的“分紅”。

但“分紅”也“羊毛出在羊身上”，據業主介紹，“‘增益租’模式下，合同會約定一個保底租金，大概是市場租金的80%，這個保底租金業主每年可以拿夠12個月，超出保底租金的溢價部分，就是年底‘分紅’，屆時自如和業主各50%。”

“增益租”推出之後，自如曾多次宣揚“增益租”模式的戰績，比如“2021年2月，自如開始啓動增益租模式。九個月簽約房源超過4萬家”“自如在內部全員會議上公佈的多項2022年Q1業務數據，增益租的業主委託量比去年同期增長超過400%”。

2023年1月，中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發佈的《全國重點城市業主出租偏好觀察》也顯示，自如“增益租”已累計獲得業主委託量已超11萬間；進入2022年後，自如“增益租”模式業主委託量迎來快速增長，2022年全年委託量同比增長50%，其中1季度委託量同比增長420%、上半年委託量同步增長超100%。

按照目前自如房源管理量，“增益租”模式的委託量已佔平台總管理量的10%左右。

一位收房管家向燃次元説道，“業主還是很認可的，增益租的模式沒有空置期沒有差價，自如更多的是給業主做資產管理而不是簡單的房屋託管了，從房屋的整體裝修，到保底加分成給業主收益，對業主都是利好的，北京的收房情況也不錯。”

但不滿的業主也不少。有業主分享道，“我跟自如簽約是裝修費在前兩年的租金中扣減，最終導致的結果是，目前保底租金5000元/月左右，實際租金7300元/月，但扣除交給自如的裝修費、管理費、分成費7100元/月，我實際到手200元/月。”

自如動輒十萬餘元的裝修費用，讓業主紛紛被勸退。有業主向燃次元直言，“你自己裝修還好，找他們裝肯定是虧。”

目前業主也非均選擇“增益租”。比如艾可就表示，“我是直接續約的，沒有另外裝修，還是按照之前的‘省心租’模式”。

另有管家介紹，“新籤主要看房源狀況，有純裝修的，也有不裝修的。主要是老破小，自己裝修也是要成本的，自如就是裝修加出租一起服務，而且不管租沒租出去，都是從房子交付就開始給業主支付保底了。另外就是漏水、地板起皮或者裂縫的話，也需要硬裝，不然不好出租。”

“增益租”模式轉嫁了自如裝修的成本，但業主如何算這筆賬，似乎仍是一個大難題。

自如想上市，容易嗎？

企業的商業故事，最重要的是可以自圓其説，並且可以持續講下去。

對於自如來説，租房仍是核心，而中國每年有近千萬的應屆畢業生，北上廣深杭等城市還有數十萬、上百萬的外來人口，這些都是自如租房的需求支撐。

挑戰在於，這些租房人口是否還會選擇自如。近日，燃次元進行的多次瞭解來看，自如等長租公寓並不是租房人的優先選項。

3月15日，在一個的互聯網打工人交流羣中，當燃次元問起“大家都通過什麼渠道租房”時，近20個回覆的人中，其中10餘人表示，會使用羣、朋友介紹、小區溜達等方式，另有3人提及我愛我家、貝殼等中介渠道，僅有1人提及自如。

對於自如，有人直言，“房租貴”“自如自從那個白血病的，還有蛋殼暴雷等，我就不用這種第三方平台了”。

從某種程度上來説，自如等長租公寓爆發於經濟快速發展、互聯網蓬勃向上的那幾年，租房人在租房時亦是向上選擇，不吝花更多錢住得更好，但如今，消費者在變得保守、謹慎，在租房選擇上，亦是一樣。

這對於“花更多錢住得更好”的自如來説，不算是一個好消息。

另在業主端，自如官網顯示，目前自如“管理房源超100萬間”，但值得關注的是，這個“100萬間”是自如在2019年11月達成的成就，也即是説，這個成就已經三年未有改變。

來源/視覺中國

還有不少業主在被“勸退”。“前五年的合同到期之後，前不久我剛和自如續了三年。因為現在租房環境不景氣，自如給的條件還可以。但這三年的合約到期後，我應該不和自如續約了。”艾可直言，“我覺得房子的主動權還是掌握在自己手裏比較好。”

至於另外“60%”業務，仍未見雛形。

如此情況下，自如要成功上市，並説服投資者，並不容易。更何況，前有蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產，前不久遞表的魔方公寓，如今仍在“進行中”。

2020年1月，蛋殼在美國紐交所上市，但僅445天后，2021年4月6日，“紐交所監管局”啓動程序，將蛋殼公寓從紐交所摘牌。

在蛋殼之前，2019年11月，青客公寓登錄納斯達克，彼時仍是風光無限的“長租公寓海第一股”，但到2022年1月，青客公寓也已走向破產清算。

2022年9月26日遞交上市申請書的魔方公寓，至今沒有好消息，而根據港交所規定，自招股説明書籤署之日起6個月內，未能完成聆訊或者上市，招股書都會自動失效，如今距離魔方公寓招股書失效僅剩不到10日了。

在盈利能力這一核心上，這幾家長租公寓公司都深陷虧損漩渦。

根據蛋殼公寓招股書及停留在2021年Q1的財報數據，2017年、2018年和2019年蛋殼的淨虧損分別為2.72億（人民幣，以下未註明則同）、13.70億元和34.37億元，2021年Q1蛋殼淨虧損12.34億元。

青客公寓招股書及財報數據也顯示，2017財年、2018財年、2019財年、2020財年、2021財年，青客的淨虧損分別為2.45億元、5億元、4.98億元、15.34億元、5.69億元。

魔方公寓的數據稍微好看一些，根據魔方公寓上市招股書，其2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，淨利潤分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元和41萬元。

在蛋殼、青客、魔方這三家公寓中，蛋殼似乎與自如更為相似，主做分散式房源的長租公寓，青客、魔方則主要是集中式長租公寓。

雖自如亦有涉及集中式長租公寓，但分散式公寓仍是自如的主力。

只不過相較於蛋殼因“租金貸”暴雷，自如曾多次強調，其“租金貸”佔比僅25%、或30%。這或許是自如的安全性之一。

但僅憑這一點，自如能説服投資者嗎？

另外，借“增益租”模式，自如做起了裝修生意。自如官網頁面顯示，自如家裝目前包括“智愛家”“靈之”“自如優品”“Z-CASA”，其中“智愛家”是家裝品牌，為業主提供一站式產品化設計智能家裝服務，累計交付智能化房源超62萬間。

而“靈之”“自如優品”“Z-CASA”則分別是自如家裝的全屋智能、建材定製、生活家居品牌。

在家裝方面，自如曾披露最新數據，目前自如每年裝修交付單量達7.5萬，供應商超300家。只是這些單量中，外部單量佔比如何，自如需要披露這一核心數據，才能證明平台裝修業務的成色。

對於自如來説，壓力倍增之下，尋求上市謀求融資有其可能性，而鏈家“雙生”的貝殼已經上市，自如也有追趕的可能性。

只是不知，自如的故事夠不夠性感，資本市場是否會為自如的故事買單。

參考資料：

《自如CEO熊林：我們不是長租公寓》，來源：虎嗅；

《自如，穿越週期》，來源：《財經》。

*題圖及部分內文配圖來源於視覺中國。

*文中沫沫、艾可、小陸、琳達、浪浪為化名。

*免責聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構成對任何人的投資建議。

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