“開發+運營+服務”協同並進，龍湖逾越冬天_風聞

來源|中訪網

責編|吳暢

3月17日，龍湖集團發佈了2022年財報。

受益於開發、運營、服務三大板塊的協同發展，2022年全年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團能夠實現收入及盈利的雙增長，實屬不易。

在業績會上，龍湖集團新任董事會主席兼首席執行官陳序平表示：“我們也比較慶幸，經過這波週期，龍湖應該是僅有的‘開發+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企。”

事實上，在當下其他房企忙着轉型尋求第二、第三增長曲線時，早在多年前，龍湖就提出了“空間即服務”的發展戰略，並形成開發、運營及服務三大業務板塊，覆蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等多航道業務。陳序平就任後，對龍湖的業務模式進行了重構與梳理，構成了由一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道組成的“1+2+2”的格局。

地產開發、運營業務、服務業務三大業務板塊和諧共鳴，共奏“一個龍湖”樂章。

開發業務主調沉穩

2022年，面對多變的行業格局與市場環境，龍湖集團恪守戰略、執行堅定，開發業務實現營業額2270.2億元，同比增長11.0%，實現地產開發合同銷售2015.9億元，銷售總建築面積為1304.7萬平方米，在行業調整期，仍取得遠高於行業平均水平的成績。

在拿地方面，2022年，龍湖踏穩節奏，新增土地儲備34幅地塊，總建築面積 448萬平方米，分佈在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一二線高能級城市，權益地價304億元人民幣，約88%的銷售貨值集中在高能級城市，土儲結構持續優化且成本合理，為盈利的持續增長提供了良好的基本面。

保量的同時，龍湖在保質上也堅持一貫的產品力。去年以來，“保交樓”已經成為全行業甚至全社會關注的重點，交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。作為行業“模範生”，2022年，龍湖集團高品質如期交付超11萬套住宅，100%按期交付，其中超40%項目實現提前交付，交付滿意度約90%，並不斷升級交付體驗，上線“雲交付”、“交房即交證”等服務。出色的表現使得龍湖在克而瑞評選的《企業交付力TOP10排行榜》中斬獲亞軍。

經營性業務節奏加快

值得關注的是，除了開發業務，2022年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億（不含税），同比增長25%，5年複合增長35%，經營性利潤佔比達27%。據陳序平透露，在發展戰略上，未來5年內，龍湖集團非地產開發業務利潤佔比有望提升至50%以上。

財報顯示，主要由商業投資、長租公寓業務收入組成的運營業務，2022年為龍湖集團帶來穩定的現金流，全年實現運營收入119億元，同比增長14%。

商業投資作為運營業務板塊的重要構成，面對疫情挑戰，回報穩定可期，以輕重並舉模式，持續深化在高能級城市的網格化佈局。截止2022年12月31日，龍湖商業在全國範圍內累計進入32座城市，2022年新增開業運營15座商場，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建築面積達722萬平方米（含車位總建築面積為927萬平方米）。商業整體租金增長16%至94.3億元，5年複合增長27%。

長租公寓同樣不逞多讓，2022年龍湖冠寓延續積極向好的勢頭，全年實現租金收入24.4億元，同比增長9%，連續第二年實現盈利。截至2022年末，冠寓已在全國高量級城市開業11.6萬間，管理規模超過16萬間，據克而瑞2022年TOP20住房租賃企業開業規模榜顯示，冠寓累計開業房源規模穩居行業第二。

服務業務上，龍湖智創生活保持着在管面積有質量增長，2022年全年，龍湖智創生活合併抵消後收入約137.5億元（合併抵消前），綜合毛利率為34.3%，同比增長24%，依託穩定增長的物業管理業務以及商業運營業務，龍湖智創生活整體營業收入迎來新的突破。截至2022年末，龍湖智創生活在管面積繼續增長，達到3.2億平方米，並在小米產業園、李寧產業園、網易遊戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性。

另外，2022 年 8 月，龍湖集團正式發佈全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業態開發經驗及行業領先的數字科技能力，為客户提供定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC 服務、智慧城市整體解決方案等六大產品服務模塊。目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近 40 個，總建築面積超 700 萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學等在內的央國企、地方平台公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好合作關係。

2023，未來可期

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。在經歷脱胎換骨的2022年後，2023年的樓市小陽春比人們預計得來的更早一些。截至2023年2月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額人民幣282.4億元，同比增長41%，2月份單月實現總合同銷售金額人民幣174.1億元，同比增長86%。

不過，比開發業務的快速反彈更值得欣喜的是經營性業務的持續進步。截止2023年2月末，龍湖集團實現經營性收入約人民幣38.8億元(含税金額約人民幣41.3億元);其中運營收入約人民幣19.7億元(含税金額約人民幣21.1億元)，服務收入約人民幣19.1億(含税金額約人民幣20.2億)。

在“一個龍湖”的生態大體系下，一曲由開發、運營、服務組成的三重奏，助力龍湖實現高效協同與相互促進的正向循環，或將為龍湖後續的長期發展提供更大空間。