關鍵拐點來了！中國樓市“市場底”出現，千億巨頭最新成績單曝光_風聞

變局之年，曙光已現。

站在“百年未有之大變局”潮頭，中國2023年顯得格外關鍵。

2023年3月5日，政府工作報告指出，當前宏觀經濟好轉預期增強，房地產市場信心加快恢復。

向市場傳遞了一份信心，也給2023年定下了總基調：強復甦，搞經濟，謀發展。

作為高層定調的“支柱產業”，房地產行業也將在2023年被委以重任。同時，政府工作報告明確強調，支持剛性和改善性住房需求。

2023年以需求端為抓手，旨在緩釋行業風險調控脈絡十分清晰，這將指引和影響今年樓市的整體走向。

如果説，2022年是房地產行業的“政策底”，那麼2023年房地產或將迎來“市場底”。

近日，國家統計局公佈的最新數據表明，中國房地產行業正在加速修復。

數據顯示，今年1-2月份，全國商品房銷售面積為15133萬平方米，同比下降3.6%，住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。

可以看到，中國房地產市場的曙光已現，2023年開局，產業鏈正在加速修復，各項指標的降幅出現了明顯收窄，與2022年月度降幅逐月擴大形成鮮明的對比。

華泰證券表示，2023開年以來，隨着經濟復甦和政策發力，房地產市場迎來積極變化，開發投資、新開工、銷售、到位資金等重點指標同比降幅均出現收窄，竣工同比轉正。

同時，行業頭部玩家的銷售數據反彈跡象更為明顯。以龍湖集團為例，3月17日，龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠在2022年度業績會上表示，今年2月，龍湖全口徑銷售為174億元，同比增長了86%，環比增長了61%。

但張旭忠進一步透露，從龍湖重點關注的47個城市來看，並非所有的城市都在同步回暖，1-2月份，杭州、成都、武漢、西安等城市簽約成交金額同比上漲20%，相對能級比較低、比較弱的城市仍繼續承壓，如常州、大連、紹興、台州等城市，成交金額同比下跌超20%。

逆境之下，方顯本色

站在大週期的維度來看，中國房地產市場正在不可避免地進入“黑鐵時代”。因此，平穩復甦、城市分化或將是未來較長一段時期的新常態。

可以預見的是，未來分化的還有房地產企業，穩健者已率先企穩復甦，大部分“掉隊者”或將繼續隕落。

逆勢之下，部分優質的頭部房企已經率先企穩。3月17日，龍湖集團發佈的年度業績報告顯示，2022年營收2505.7億元，同比增長12.2%；實現歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元，同比亦穩中有增。核心税後利潤率為12.3%，核心權益後利潤率為9.0%。

在行業整體下行、多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團能夠實現收入、盈利的雙增長，實屬難能可貴。

對於這份成績單，市場也頗為認可，財報披露當日，龍湖集團股價盤中一度大漲超6%。

相比之下，其他房企的成績單，則略顯慘淡。

根據申萬行業分類，目前，超過70家A股上市房企披露了2022年業績預告或快報。統計顯示，近60%房企預告淨利潤虧損，約70%房企淨利潤同比下滑。

整體業績下滑，是多數規模房企集體陷入負增長的直接反映。據克而瑞統計，2022年有近九成百強房企累計業績同比下滑，同比降幅大於50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

穿越週期，底氣何在

行業週期更迭，瘋狂加槓桿的激進者正在被週期反噬，穩健前行者正在穿越週期。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在最新的財報表示，“地產行業經歷了深度調整，拐點已現”。

那麼問題來了，下一波房地產增長週期誰將脱穎而出？

眾所周知，土地儲備是所有房企未來發展的基石，誰在寒冬中逆勢囤貨，誰就將大概率在下一波回暖行情中脱穎而出。

受房地產市場低迷，資金鍊緊張等影響，2022年以來，土地拍賣市場持續低迷，房企拿地變得愈發謹慎。

在2022年，龍湖集團在寒冬中亦有所斬獲，堅持聚焦高能級城市，抓住絕佳的機會窗口，積極新增土地儲備。

據財報顯示，在2022年，龍湖新增收購土地儲備總建築面積為448萬平方米，權益面積為291萬平方米，平均權益收購成本為每平方米10,461元。按地區分析，長三角地區、西部地區、華南地區、環渤海地區及華中地區的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

業內人士分析，龍湖主要在北京、上海、蘇州、南京、成都、合肥、昆明等一、二線城市拿地，意味着，公司資金充裕，仍保持較強的土地獲取能力，且在高能級城市拿地，有望在2023年城市分化行情下佔得先機。

值得一提的是，當土拍市場冷清時，往往可以以好價格拿到優質地塊。

張旭忠表示，在拿地方面，龍湖今年將嚴守投資紀律，確保地塊週轉率以及利潤率。

截至2022年末，龍湖集團土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，為當期簽約單價的33.8%。

新起點，新版圖

從宏觀層面來看，中國房地產市場的高速發展時期已經逐漸過去，未來的常態化大概率是，低增長、分化式的發展格局。

因此，在房地產行業內，關於“第二增長曲線”、“第三增長曲線”的討論從未停止。

有觀點認為，隨着中國房地產市場由增量轉向存量，房企規模至上的戰事，逐漸落下帷幕，而非地產開發的經營性業務的實力，將成為新環境下，衡量行業排位和企業安全度的重要標杆之一。

站在關鍵的轉折點上，越來越多的房企已經開始勾勒出未來版圖的輪廓，試圖通過經營性業務的快速增長，釋放出更高的成長活力，龍湖便是佼佼者之一。

據財報數據顯示，2022年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億元（不含税），同比增長25%，5年複合增長35%，經營性利潤佔比達27%。這是目前房企中不多見的利潤佔比。

運營業務上，截至2022年末，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建築面積為722萬平方米（含車位總建築面積為927萬平方米）。

儘管過去一年，因疫情襲擾，龍湖集團的商場運營遭遇不小挑戰，但得益於穩定的出租率及租金結構，租金收入同比增16%至94.3億元。隨着疫情管控優化，這塊業務大概率將迎來一波報復性增長。

另外，據財報顯示，龍湖冠寓在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，總開業房間數已達11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。誕生6年來，龍湖冠寓累計服務近50萬租户，租户滿意度達95%。其專為企業員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務企業近3萬家。

陳序平在業績會上表示，未來5年以內，龍湖集團的非地產開發業務利潤佔比將達到50%以上。他透露，2023年，預計新開商業項目11個，當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。。

由此可見，運營業務和服務業務，已成為與地產開發業務並行的“第二”和“第三增長曲線”，正在持續為龍湖貢獻源源不斷的運營性收入、現金流，龍湖面向未來的陣勢已經拉開。

2023年，對於龍湖集團而言，無疑是關鍵一年，其將迎來30週年。站在下一個三十年的起點，龍湖已經逐漸描繪出了未來戰略增長的版圖。