六個關鍵詞，看清2023年房地產市場新動向_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点03-22 20:53
出品 / 節點商業組
“水深火熱”的房地產市場，終於在2023年迎來轉機。
據國家統計局公佈的數據，今年1-2月，全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月下降10%，增速回升4.3個百分點。
同期，全國商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，較去年1-12月下降24.3%，增速回升20.7個百分點；全國商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增速回正為3.5%。
整體來看，行業並沒有一下子進入較熱的位置，但主要指標突破臨界點，房企融資和拿地信心邊際改善，草蛇灰線的“小陽春”跡象還是能察覺得到，以及“金融16條”和“三支箭”等利好政策的先後落地，“兩會時間”明確的發展風向標，曙光已然破曉。
站在新一輪週期的起點，牌局裏的時與勢將如何演變？又有哪些“選手”能平穩過渡？本文嘗試用六個關鍵詞做解讀。
最近一段時間，關於房地產市場，“回暖”和“甦醒”是我們頻繁提及的兩個詞。
去年底，央行和銀保監會聯合發佈了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，內容涉及房地產融資、做好“保交樓”金融服務、推進受困房地產企業風險處置等共計16條措施，即業內俗稱的“金融16條”；疊加政策射出“三支箭”，以信貸+債券+股權的猛烈“組合拳”，疏導行業的流動性危機。
這意味着，監管對房地產的態度開始從限制轉向支持，從之前的穩樓市降低購房者壓力，逐漸轉向穩房企、穩預期，尤其指出要對各類市場主體一視同仁，支持優質民營企業依法上市融資、併購重組。
在融資端全面“回暖”的背景下，諸如龍湖集團、碧桂園、美的置業、中海地產等一批班級“三好生”，率先拿到“入場券”。
簡單回顧，2022年5月、8月、11月、12月，龍湖集團分別發行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS、15億元中期票據、20億元中債增全額擔保債券、7億元“內保外貸”，全年共計融資92億元；
2022年10月，中海地產150億元公募債獲批通過；
2022年11月，交易商協會受理美的置業150億元儲架式註冊發行
……
由此，很自然地引發一個思考：如何才能被戴上“小紅花”？探幽索隱，穩健的財務狀況和足夠高的債務安全線是上述幾家企業的共性。
不妨拿龍湖集團管中窺豹。
財報顯示，2022年，該公司營業收入同比增長12.17%至2505.7億元，股東應占溢利同比增長2.13%至243.6億元，基本面穩中有進。
截至2022年12月31日，其資產負債率（剔除預收款）為64.8%，淨負債率為58.1%，現金短債比達到3.52倍，“三道紅線”連續7年綠檔；平均貸款年限為6.67年，平均借貸成本僅為4.10%，融資成本持續低位運行。
進一步地，為了最大限度出清風險，確保2023年輕裝上陣，龍湖集團已把一年到期短期債務壓降到10%，1-3年及3年以上的債務比例分別為43%、47%，又於2022年下半年提前償還了兩筆2023年到期的美元債，外幣債務掉期比例為98%。
説到底，“打鐵還需自身硬”，要成為“優等生”，除了良好的“造血能力”，必須牢鑄底線思維，懂得對槓桿敬畏，對負債剋制，並以此嚴格要求自己，才能抵禦暴風雨。
隨着融資端的全面“回暖”，“甦醒”則成為行業的另一個顯著特徵，無論是成交量，還是找錢的密集度，都釋放出久違的積極意義。
根據克而瑞數據，2023年2月，TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。
其中，保利發展實現簽約金額342.84億元，同比增長42.98%；龍湖集團實現合同銷售額174.1億元，同比增長86.2%；中海地產實現合約物業銷售金額約274.24億元，同比增長153%……
同樣的勢頭還在債市和股市出現。2月份，萬科、新城控股、美的置業等部分房企中票獲交易商協會接受註冊，另有保利發展、招商蛇口、碧桂園等超過28家企業，宣佈股權再融資計劃。
今年兩會中，政府工作報告對房地產做了如下闡述：“……有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。”
短短幾十個字，其實已經為虧卯兔年的工作定調：2023年將繼續關注房企風險，繼續落實資產負債表的優化。不僅如此，防風險還將是地產業中長期發展的主旋律之一。
新的形勢下，主動調整，徹底改變高負債、高槓杆、高週轉的“三高”模式，固然是企業應對危機、駕馭“變局”的根本之道，可很多時候，歷史轉折中往往藴藏着巨大契機。
就像“黑天鵝之父”納西姆·尼古拉斯·塔布勒在《反脆弱：從不確定性中獲益》一書中寫到的：“有些事情能從衝擊中受益，當暴露在波動性、隨機性、混亂和壓力、風險和不確定性下時，它們反而能茁壯成長和壯大。”
具體而言，經過多輪調控和優勝劣勢後，目前行業正駛入健康軌道，並愈發向“馬太效應”靠攏。
遵照經濟和商業演進規律，在分化加劇階段，優質房企因為得到政策力挺，以及內在的規模、資金、品牌底色和成熟的戰略戰術，通常能打開脱穎而出的窗口，斬獲相對多的新空間，即強者恆強。
過去一年，儘管房企整體的拿地情緒較為低迷，但保利發展、龍湖集團、濱江集團、越秀地產、華潤置地、中海地產等全國性龍頭企業，仍然頻頻出手，廣泛佈局。
2022年，龍湖集團累計摘得34幅地塊，新增收購土儲建築面積448萬平方米，集中在北京、上海、蘇州、合肥、西安、成都等多個高能級城市。
濱江集團和越秀地產則在區域土拍市場表現搶眼。前者以拿地金額403億元，拿地面積177萬平方米，領跑長三角地區；後者以拿地金額211億元，拿地面積123萬平方米，排在華潤置地和保利發展後面，位列粵港澳大灣區第三。
來到2023年，抓住賽道的結構性機會，龍湖集團瞄準長三角和華中地區，再度新增收購土儲總建築面積12萬平方米。
在節點財經看來，願意主動拿地，願意加大投入，既是優質房企對後市的堅定看好，也有基於本身實力的果敢，背後支撐他們的恰恰是多年未雨綢繆、持重經營，“增肌控重”，由此形成的彈性、韌性、塑性，既能承重負荷、壓而不折，也能洞悉趨勢、實時反彈延展。
事實上，今年政府工作報告中，“涉房”內容還在“擴大國內需求”和“保障基本民生和發展社會事業”兩個大項中體現：實施城市更新行動；加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
無疑，先行者已捕獲信號，並前瞻備糧。
“誰無暴風勁雨時，守得雲開見月明”，縱觀近三年的房地產市場，大致如此。在賽道大面積出清和格局重塑的過程中，總有一些企業能等到光明。
當下，這場史無前例的深度變革仍餘震綿綿，但處在承前啓後的特殊節點，人們對美好生活的強烈追求糅雜曾鬧得沸沸揚揚的“保交付”事件，使房企面臨的挑戰更加複雜，對核心競爭力的考驗也更加多維，除了前文提到的財務基本面和債務安全線外，產品力和交付力越來越成為玩家們存量競爭時代的“勝負手”。
易居企業數據顯示，2022年，位於住宅頂端的高改項目，成交量同比增幅達到10%，屬實為市場波瀾下，罕見增長的一個類別。
高端產品的熱銷，説明主流置業需求正在發生變化，從剛需、剛改往改善，甚至高端改善躍遷，且該趨勢在2023年得到快速印證。
克而瑞數據顯示，1-2月，改善四房成交佔比繼續提升，改善型大面積段產品市場熱度繼續走高：長三角區域100-140㎡面積段產品成交佔比同比大幅提升8.4個百分點，珠三角區域120-160㎡面積段產品成交佔比同比提升2.2個百分點。
向上漂移的消費動向，讓長期佈局高量級城市，重視產品力進階的公司感受明顯，且清楚地反映在成果上。
據節點財經瞭解，龍湖集團自2022年末起，接連推出高定產品線御湖境、雲河頌、青雲闕。
其中落於北京、上海、泉州等城市的御湖境項目，開年即取得不俗的成績：首開去化率達到了九成，泉州御湖鏡開盤2小時，約445套濱水奢宅被一掃而空；在上海，龍湖松江御湖境的發佈會現場，為了接待問訊趕來的1000多名購房者，主辦方不得不緊急加開3個分會場。
再如華潤置地在成都匠心打造璽宸上院，2022年12月首批次開盤，一週內64套疊拼全部清盤；萬科觀承別墅·大家，得益於眾多在京高淨值人羣的關注與青睞，2022全年成交173套房源……
再來説説交付力。其實，交付力和產品力本就相輔相成，正所謂“品質交付”，品質和交付缺一不可。
2022年下半年，一個重大的議題便是“保交樓、保民生”被提至C位，首次出現在頂層會議中。交付力，因此被視為衡量房企綜合實力的硬指標，房企品牌價值的內涵表達。
從實際情況來看，頭部房企大多能緊跟國家政策指引，以優秀的交付力壓實社會責任，“如約保質”，對外傳遞放心買、放心住的聲音。
2022全年，龍湖集團共交付超11萬套住宅，100%按期交付，更有超40%項目實現提前交付，交付滿意度約90%；碧桂園累計交付近70萬套房屋；美的置業提前和如期交付超8萬套房；旭輝集團在全國交付近7.7萬套新房……
行之文末，文章開篇問題早已給出答案。當新的大幕緩緩拉開，那些做好“腳註”，即擁有穩健的財務狀況和足夠高的債務安全線，恪守初心，立足長期產品力和交付力的優質房企，經受住了市場的考驗，也必將得到市場犒賞。
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