在首開LONG街，找到城市綠洲上的城市更新最優解 | 讀項目_風聞

作者 | 梁秀傑

編輯 | 夏縣明

視覺 | 梁秀傑

責編 | 韓瑋燁

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建築是有生命的，它雖然是凝固的，可在它上面藴含着人文思想。

——貝聿銘

當下，我國城市發展已經進入到城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重，從關注“有沒有”轉向聚焦“好不好”。住房和城鄉建設部部長倪虹在2023年全國住房和城鄉建設工作會議上表示，要持續實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市，增進民生福祉、創造高品質生活。

**城市更新是擴大內需的重要一環，也是補齊短板弱項、持續改善民生的重要內容。**加快實施“十四五”重大工程，實施城市更新行動，促進區域優勢互補、各展其長——今年政府工作報告將實施城市更新行動放在了“着力擴大國內需求”章節中。

而城市更新，如何“更”，怎麼“新”？城市更新的最優解是什麼？**現在由首開打造的城市更新商業街區系列首作——首開LONG街即將亮相，預計將於今年6月底正式對外開業。**首開LONG街是首開踐行“城市復興”理念的一個具體呈現，也是其探索城市更新路徑的一個縮影。

基於此，睿和智庫團隊深度探訪了首開LONG街項目，以期解開城市更新的“首開經驗”。

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01****先行先試，踐行國企責任

**實際上，首開很早便參與到了城市更新領域。**早在2015年，首開就提出了“城市復興官”的戰略理念。等到2019年，合併重組後的首開又被市政府賦予“城市有機更新綜合服務企業”的新定位，也意味着首開擔負着立標杆、探模式、創路徑的重任。

**其一，**城市更新是國家戰略，也是城市發展方式的深刻變革，作為北京市屬國有企業，首開義不容辭要做城市更新的先行者。

其二，“一部首開史，半座北京城”。首開經歷了北京的城市變遷，並始終融入其中，既是見證者，也是參與者。這也讓首開參與北京的城市更新，具有非常好的物質基礎和先決條件。

正是基於開展城市更新的背景和優勢，首開做了很多先行先試的探索實踐和理論研究。值得注意的是，在北京市十三次黨代會上，“首開經驗”還寫入了黨代會報告，鼓勵支持更多社會資本參與首都城市更新。

其中，首開LONG街就是首開深度參與迴天地區（北京市昌平區回龍觀、天通苑地區）城市更新的代表作。

圖片1**：首開LONG街效果圖**

圖片來源：企業自供

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02**“上城****”活力煥新，以首開經驗助推區域升級**

**首開曾經見證了迴天地區的從無到有。**時間回溯到1998年，彼時首開肩負建設北京市規模最大經濟適用房項目回龍觀文化居住區的重任，整個居住區規劃面積800多萬平方米，於2007年全部竣工，解決了近25萬人口的住房問題。

經過二十多年的發展，作為超大社區的回龍觀和天通苑，已經彙集了超百萬的常住人口，**伴隨而來的是區域愈發凸顯的弊病：交通擁堵、配套短缺、職住分離等問題，也成了老百姓口中的“睡城”。**為了改變這一局面，2018年“迴天行動計劃”出爐，2021年“迴天五年行動計劃”接續實施，計劃層層深入、實施策略步步為營，積極解決居民最關心、需求最緊迫的問題。

現如今迴天地區商業方面品牌定位低端、空間老舊，產業方面辦公氛圍較弱、分佈較零散，遠未能匹配日益增長的消費升級需求，也缺乏一座具有影響力的商產融合城市綜合體擔綱「門面形象」，商業、產業都處在亟待煥活的狀態。

在此背景下，作為昌平區政府“迴天升級”發展戰略計劃的重要參與者，首開與政府攜手共同打造昌平區城市更新項目。秉持着“發展美好生活，致力城市復興”的理念，首開以建設有品質、有活力的公共消費空間為己任，將首開LONG街打造成了商產融合的城市級多功能綜合體，助力北城綜合消費品質升級。

圖片2****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供

**首開LONG街項目地處回龍觀核心區（回龍觀東大街與霍營西路交匯處），位於中軸線北延長線上，總建築面積達15.4萬㎡，是由品質商業、產業辦公及中央共享花園三部分組成的全新生活空間。**項目原本是社區配套，在更新之後，升級為開放式街區型的消費空間，也成為了迴天百姓新客廳、京北商業新地標、中軸北延新名片。

具體來看，**首開LONG街選擇從空間、商業、產業三方面着手：一、空間更新，**優化區域公共活動空間，建立街區型商業生態體系，打造城市新型綠色生態空間；**二、商業更新，**建設有品質、有活力的消費空間，升級迴天地區消費體驗與文化；**三、產業更新，**聚焦“專精特新”類中小企業，立足更大空間尺度推動職住平衡、產城融合。

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03****助力首都北部城區高質量發展

作為“昌平樣本”，首開LONG街並不是簡單的單體建築更新，而是站在區域整體環境提升和城市功能升級的角度上，構建了完整的城市街景和生活方式，並積極推進產業資源導入，激活辦公和商業，為區域發展貢獻力量。

首開LONG街通過對商業與辦公的科學配比和精心規劃，將實現南北商企的高效互補。**其一，將北區定位為“花園式科技智慧谷”，****以新一代信息技術、美麗健康為雙輪驅動作為園區的產業招商方向，旨在形成產業集聚效應，**助力企業增效降本；**其二，積極引進現代服務業、供應鏈金融等機構，**為入駐企業提供一站式服務；**其三，為豐富產業業態，項目還將引進高品質長租公寓、精品酒店，並搭配辦公配套商業，**滿足園區內辦公人羣工作、商務社交、品質居住和消費需求，**打造工作、生活、購物、社交一站式場景體驗；其四，產業辦公人羣的引入，還將反哺商業部分消費客羣，**提升客羣品質，打造出“商業+產業”互補共榮的可持續發展新生態。

圖**片3：首開LONG街效果圖******

圖片來源：企業自供

**首開LONG街的更新，對城市而言，**推動了“迴天計劃”的開展，**將城市打造成人們理想中的樣子；****對商業而言，****升級商業空間煥發新業態，將多元業態有機地融合，**不僅填補了迴天地區的商業空間空白，同時為京北地區打造了一片新時代潮流生活聖地；**於產業而言，****這裏是一個具有孵化能力的辦公與創業空間，**可進一步煥活區域產業經濟發展，締造了城市美好生活的更新與迭代。

**作為政企合作模式下的產商融合城市級多功能綜合體，**首開LONG街依託“迴天升級”利好契機，以前瞻性思維挖掘區域商業潛力，深耕“在地”文化，打造出一條“產商融合”的全新模式，無疑是對可持續發展模式的一次成功探索。

圖片4****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供 

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04****定義城市“綠肺”生活佳境，引領潮流風尚前沿

如何運用有限的商業空間，突破城市生活限制，併為城市精英的健康生活提供助力，是首開LONG街運營的重要課題。在消費者愈發注重體驗感的今天，團隊的“審美力”愈發關鍵。在此背景下，**首開LONG街選擇“去標準化”，進行產品迭代，將綠色生態與商業空間緊密結合，**為消費者們營造一個以健康生活為本的超級心流體驗場。**同時創新消費場景，**致力於打造引領北部核心區潮流風尚的生活新地標。

結合“煥活一座城”的定位，首開LONG街大膽突破以往的邊界，以前衞、活力、開放、多元的態度，**在街區內打造四大特色主題空間，用潮流藝術激發在地文化的內核新生，更打造昌平區首個全景裸眼3D大屏，**升級屬地潮流藝術營造。

圖片5****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供 

在這裏，首開LONG街還選擇將藝術融入街區，通過多元靈動的藝術IP形象、隨處可見的“網紅打卡點”將街區串聯起來，營造出有調性的藝術氛圍，同時更滿足年輕消費者對潮流、個性需求及供隨時隨處拍照分享的互動場景。

**在街區最南端的“回龍集”利用廣場固定的售貨亭作為市集攤位，**通過創意佈置打造市集氛圍街區，打造出可靈活多變的空間。

圖片6：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供

除此以外，首開LONG街此次還與潮流藝術家惠唯跨界合作打造了趣味藝術雕塑，**位於街區南端的“Timmy在雲端”與二層廊橋上的“吃不胖”遙相呼應，**打開商業與藝術領域交融的契機。

圖片7****：首開LONG********街藝術雕塑效果圖****

圖片來源：企業自供

**街區中部的“煥****活廣場”將成為首開LONG街主要的內容陣地，**未來這裏將是主題活動和藝術美學空間展的展示主場，將為消費者提供集休閒小憩、科技文化、藝術美學於一體的主題空間，引領消費新升級。

**首開LONG街在廊橋上也玩出了新花樣，**打破通行的基礎功能，未來還能在此參加各類新品發佈秀場以及品牌商家聯動的營銷活動。

圖片8****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供

**在街區北端“磁力廣場”，將打造昌平區首個“百變”運動場，**整個廣場採用超現實主義的波普畫風，通過飽滿的色彩來提升廣場活動區的動感，喚醒消費者的心流體驗，令人躍躍欲試。未來將應季舉辦各類運動活動賽事，將活力不設限發揮至最優，為消費者傳遞健康生活理念和體驗。

圖片9****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供

**作為一個充滿活力的商業體，首開LONG街還將打造昌平區首個夜經濟樣本主題街區“鴻運巷”，打造24小時不間斷的活力立體空間，**通過室內場景室外化，將煙火氣息帶到了這處新晉網紅打卡之地。通過全天候生活場景串聯，為社交場景帶來豐富有趣的體驗。白天以親子娛樂休閒為主，夜間將是尋求“放鬆”、“自由”的不夜之城。

圖片10****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供

**在品牌引入上，以人氣收割機的網紅品牌為核心，強調首店效應，使得迴天商圈煥發新的商業升級。**截至目前，項目已經引入如星巴克Greener Store昌平首店、NIKE BEACON 550區域限量款發售店、Adidas MEGAL1、華為超級體驗店、米婭兒童樂園昌平首店、魅KTV聲光電科技智能首店、完美世界影城區域首店、家家悦生鮮超市昌平首店等深受大眾喜愛的知名品牌。

圖片11：首開LONG街商户效果圖

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圖片來源：企業自供

**為了進一步滿足消費者多元化的消費需求，**項目還引入了lavazza、WAGAS、站點披薩、KFC、必勝客、奈雪的茶、爸爸糖、貝殼快跑、康師傅牛肉麪、呷哺呷哺、和府撈麪、米村拌飯、夸父炸串等品牌，**構成了選擇豐富的餐飲組合；為了給消費者提供運動健康生活方式體驗，**引入李寧、361°、安踏、萬國體育、成效體育、泰蘭尼斯、茜小喵體驗館等休閒娛樂體驗品牌。

從首開LONG街的品牌清單我們看到，**項目招商中對生活方式、休閒娛樂、餐飲等各個業態都精益求精，強調與品牌一起傳達高品質的生活氣息。**作為迴天地區的品質生活體驗場，項目將發揮自身的引領作用，讓人們在城市綠洲中運動遊逛、藝術氛圍中徜徉，之後還能持續得到心靈和身體上的慰藉，探索關於城市未來的更多可能。

**首開LONG街還將用豐富的營銷活動提升消費者的粘性。**從流量IP展到明星快閃，從藝術文創到運動生活方式等等，項目將用各色主題活動、強勢的品牌聯動和不間斷的媒體聯合發聲，吸引更多消費者，從而有效提升收益。

圖片12****：首開LONG街效果圖****

圖片來源：企業自供

創新空間改變城市，創新商業改變生活。**首開LONG街可謂從獨特的空間打造與超強的品牌引領力等多方面給迴天地區消費者帶來全新體驗，也將拉動迴天地區商業發展進入新的高度。**它以“煥活上城年輕力”的主題宣告了根植在地文化的同時，和城市“年輕力量”一同探索潮流、藝術、文化的商業街景，必將激活消費新動能，為城市商業注入澎湃新力量。