中億基業業績滑坡：西北百億“土儲王”的風險倍增與估值承壓_風聞

《港灣商業觀察》王心怡

三度闖關，中億基業控股有限公司（簡稱“中億基業”）能否走出西北登陸港交所？​

毛利率下滑，債務或將持續增長

市場談論中億基業主要指寧夏中房實業集團有限公司。根據中指院的資料，按合約銷售額計，中億基業自2014年至2021年連續八年在銀川及西寧的所有物業開發商中排名第一，2022年在銀川的所有物業開發商中排名第一。

2020年-2022年，中億基業分別實現營收56.36億元、129.45億元及115.16億元；錄得利潤8.71億元、13.84億元及13億元。過去三年，中億基業經歷了毛利率由31.8%至24.5%的較大幅度下滑。

毛利率的下滑源於公司物業開發及銷售業務以及管理諮詢及其他服務產生的多項毛利率減少。詳細來看，其住宅物業開發及銷售的毛利率由2020年至2021年有所下降，主要由於土地使用權成本較高及交付為優質室內裝修工程物業的比例增加，從而增加了開發成本。

商業物業開發及銷售的毛利率由2020年至2021年有所下降，主要由於市況變動而導致商業物業的平均售價均下跌所致，導致公司於2021年交付的商業物業的定價普遍降低。商業物業開發的毛利率由2021年的38.6%減少至2022年的22.0%，主要是由於中億基業就於過往年度竣工的商業物業存貨進行推廣銷售。

此外，管理諮詢及其他服務的毛利率由2020年至2021年進一步減少，主要由於物業經紀服務的收益下降，而該等服務的員工成本大致相同。管理諮詢及其他服務的毛利率由2021年的51.3%減少至2022年同期的12.6%，主要是由於公司於2022年並無錄得管理詢服務收益，而物業經紀服務的毛利率保持穩定。

與此同時，公司報告期內借款總額（包括計息銀行貸款、租賃負債及來自其他第三方公司的借款）分別為18.88億元、23.98億元及19.9億元。非控股權益則由2020年的4.53億元增至2022年的13.98億元。

中億基業指出，未來預期將產生更多債務以完成正在開發的項目及為持作未來開發的項目，公司亦可能利用額外債務融資所得款項收購土地資源，從而加劇因債務增加而面臨的風險。​

依賴西北，依賴萬科？

公司的流動性及償債能力則很大取決於營運狀況，而其業務及前景則取決於西北各大主要城市房地產市場的表現。2020年至2022年，公司銷售物業所得收入絕大部分來自中國西北地區。中億基業表示，其目標是成為在西北地區以及中國其他高增長城市提供優質產品的領先房地產開發商。

儘管公司提出將“繼續加強於寧夏回族自治區及青海省的地位，並積極拓展至其他地區高潛力城市”的策略，但從其所披露的數據中，或許尚未明顯看出積極拓展其他地區的跡象。

截至2022年12月31日，中億基業共有42個處於不同發展階段的物業開發項目，覆蓋9個城市。在這42個項目中，41個項目位於西北地區。其中寧夏銀川有22個，青海西寧有10個。寧夏及青海兩區域合計在42個項目中有38個。截至2022年末，中億基業的土地儲備合計6626987平方米，其中，6481296平方米，也就是97.8%位於西北地區。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，這樣的特性會對公司的估值造成市場區域過於集中的風險，容易受到地區市場經濟波動和行業變化的影響。

市場除了關注中億基業區域集中度高的特點，亦擔心其呈現出的對萬科的依賴性。

自2008年起，中億基業與萬科集團均為中國城市房地產開發商策略聯盟的成員。中房萬科實業是中億基業與萬科集團進行戰略合作的平台公司。截至最後實際可行日期，其擁有13個項目公司。據瞭解，中房萬科實業於2017年9月28日在中國成立為有限公司，其股權由寧夏中房實業擁有40%，萬科集團擁有40%及深圳花銀擁有20%。

中億基業認為憑藉萬科集團的品牌知名度及行業專業知識，公司能夠鞏固現有市場地位，並逐步擴展至不同地區。截至2022年12月31日，中房萬科實業擁有位於銀川及西寧的9個開發項目。報告期內，中房萬科實業貢獻的總收益分別佔同期中億基業總收益的21.5%、61.6%及50.3%。

與萬科的合作關係的穩固，對公司的經營發展至關重要。​

“預售資金事件”

根據《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，商品住房預售資金須納入監管賬户，由監管機構負責監管及控制，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

招股書提到，未悉數存入或間接存入指定託管賬户的預售資金構成不合規事項。於2020年至2022年，中億基業的6個、11個及15個項目公司牽涉預售資金事件，因其未根據相關監管規定將所需預售資金全部或直接存入指定的託管賬户，分別指位於西寧的兩個項目、吳忠、固原及咸陽各個地區的一個項目、海東的三個項目以及銀川的九個項目。

柏文喜向《港灣商業觀察》指出，從長期角度來看，預售資金的監管有利於公司降低資金被挪用、濫用和加槓桿等經營風險，有效維護行業秩序，促進行業長期健康發展。牽涉預售資金事件表明公司內部管理和合規經營方面存在明顯缺失，除了加大公司自身運營風險之外，還容易受到監管部門處罰。

中億基業披露，期內累計17個項目牽涉預售資金事件，為萬科 • 萬科城（A區、B區及C區）、永悦府二期、海東薩爾斯堡、悦然居、陽光美域、東方悦、花語軒、西悦府、錦裏、東方賦、萬科 • 大都會、萬科 • 悦海錦園、翡翠湖望 • 觀璟、璽悦台、文昌苑、萬科•公園裏及璽悦軒。

公司表示，已取得地方政府主管部門的確認，或與其進行會談，確認公司一直遵守與預售資金有關的相關法律法規或並未因違反與預售有關的相關法律法規而遭到處罰且將不會因預售資金事件受到任何行政處罰；及公司的董事確認並未遭到行政主管部門就有關預售資金事件而施加的任何行政處罰。此外，公司也披露了於預售資金事件中所涉物業項目的當前狀況及營運資金充足性，以及已採取的內部控制措施及糾正措施。（港灣財經出品）