樓市呼喚鯰魚_風聞

文 | 內幕君

​來源 | 地產風聲（ID：fangshi488）

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國家統計局前幾天公佈數據，指出70個大中城市2月份房價環比普漲：其中有55個城市新房環比上漲，40個城市二手房環比上漲。

也有人根據統計局公佈的數據算出，1-2月全國商品住宅銷售均價漲幅為4.1%，結束了11連跌。

銷售端數據的全方位轉正，讓市場上有了“小陽春到來”的説法。

事實上，這種説法還站不住腳。

首先，房價是在連跌十五六個月後環比上漲，漲幅大多數在0.2%-0.7%，連跌後累計跌去500塊終於漲回30塊，意義不大。

其次，二三線城市房價同比降幅有縮窄，但還是在降，整體漲幅是靠熱一二線城市拉上去的，不能説明基本面。

狗蛋説，這叫恢復性增長。

另外，二月成交量和價格的上漲，很大一部分是積壓需求的釋放。春節需求延遲疊加一兩年來悲觀預期下的需求壓制，在開春政策明朗化後被刺激，然後呈現補償性釋放。

據《經濟觀察報》透露，一些一線城市多次向上級遞上放鬆調控的方案，得到的回覆是：保持定力。

側面説明兩點，一是，本來樓市基本面就更好的一線城市，仍然感到難受，才會尋求通過調控釋壓；二是，政策的底線暫時不會鬆動，特別是針對熱點城市，像降低一套首付門檻或解除限購等殺手鐧不會被允許。

這就決定了，樓市要持續復甦還得依靠「周邊政策」組合拳，不管是頂層的還是地方的。

比如，央媽17日又宣佈降準了，將繼續促進“金融支持房地產16條”的落地。

地方上，公積金政策優化、降低落户門檻搶人等招式不停，但這些更多在於提振長線需求，短線仍然乏力。

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一個在城投公司負責營銷的老友最近和狗蛋吐槽：一直兜底，一直拿地，一直虧。

生存還在hard模式，這不僅是城投平台，也是絕大多數房企的現狀。房企生存困難，土地市場就不活躍，土地市場不活躍，地方經濟發展就少了一把火。

所以，如何在被合理範圍內提振短線，又能做到保持定力，才是目前樓市復甦需要衝破的難點。

過去漲價去庫存，棚改貨幣化去庫存，效果立竿見影。現在的問題是，房價不能跌，但也不讓你肉眼可見地漲，通過徹底放開限購或降低首付等達到漲價去庫存，是不可能了。

樓市需要鯰魚，而這條攪動市場的鯰魚還不能太強。

上哪找一條温和的鯰魚？

還得是棚改貨幣化。

肯定有人會疑惑，2018年那輪三四線城市狂飆，貨幣化安置不是喊停了嗎？

那時候，不羨鴛鴦不羨仙，只羨牆上畫個圈，拆字寫在圈中間。從一二線到三四線，棚改拆遷加速推進城市化進程，也編織了無數一夜暴富的夢。

貨幣化安置本來為“去三四線城市庫存”而生，結果遭到反噬，推高房價致畸形。

2015年-2018年，每年棚改實際開工量都在600萬套左右，2020年已經降到200萬套。棚改規模大幅縮減的同時，貨幣化安置的比例確實下調了，但沒有消失。

從去年開始，棚改貨幣化安置被很多城市重點提及，其中不乏鄭州、昆明、南京、重慶等大城市，也有像甘肅、貴州、吉林等從省份角度重提。

但和過往動不動就是發錢的“貨幣化安置”還不一樣，這一輪，大家祭出的招數更高明，改為：

發房票。

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房票安置就是給拆遷户發買房“憑證”，將拆遷補償貨幣化，然後折算成對應的房票面額，拆遷户拿着房票去買房。

不同城市對房票使用規則設置標準不同，有的城市房票可以買新房也可以買二手房，有的城市房票可以跨區買房，有的則需就地置業。

但不管怎麼玩，房票安置的核心在於：

屬於樓市的錢一分也別想帶走。

這就是比以往貨幣化安置高明的地方。吉林省曾公佈過一項數據：有超過25%的拆遷户在領取補償款後未購買商品住宅。

拆字一噴，喜提大奔；房子一移，蘭博基尼。買豪車、存定期甚至賭博揮霍……拆遷款的去處很多，還是有相當一部分人不會拿拆遷款去買房。

房票安置就不一樣了，相當於把大家手裏的補償款變成房子了，就等着你去兑成房子。

當然，房票也可以變現，比如在規定的時限內你沒有買房，可以把房票面值變成現金。

是不是覺得這樣一來，資金也還是會流出去？

錯了。

人家告訴你拿着房票去買房，可以獲得票面購房使用部分10%的補貼，還能享受税收減免，舉個例子，你用200萬的房票全款買了套200萬的房子，買完政府補貼給你20萬，不買的話房票所值的200萬得兩年後才能換成現金，無息。如果選擇買房，那時候你買的房或許已經可以交易，能賣220萬。

算下來好像還是買房比較划算。甜頭給足，資金就主動留下了。

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為了鼓勵大家把錢留在樓市，所有實施房票安置的城市都出台了配套的獎勵政策。

就我所關注到的信息面看，房票購房獎勵最高的是江蘇連雲港贛榆區，高達使用金額部分的20%。

不少城市都對獎勵做了梯度設置，比如廈門規定：

12個月內使用房票購房的，可按該時段實際使用的房票金額給予不高於5%的房票購房獎勵；

第13個月至24個月使用房票購房的，可按該時段實際使用的房票金額給予不高於2％房票購房獎勵。

越早買房獎勵越多，這是想盡一切辦法把錢往樓市裏趕。

義烏一個樓盤的負責人告訴媒體，使用“房票安置”後，明顯感受到客户購買週期縮短了：

意向比較明確的兩天就下單了。

自從去年河南的信陽、鄭州帶頭搞房票安置開始，市場就熱議房票能否提振樓市，結論更趨向悲觀。

其實，還得因城而論。

3月17日，《南京市國有土地上住宅房屋徵收房票安置暫行辦法》正式公開，從該文件可以明確，房票安置將在南京全市推行。之前是先在浦口等區域試點。

不久前，福建省人民政府發佈《鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施》，也提到將實施房票安置。

目前先行試水的大多數城市不允許房票轉讓，廈門和寧波政策更靈活：允許轉讓一次。

當基本面不錯的熱點城市也玩起房票安置，而且玩得更花的時候，鯰魚效應就有可能顯現。