樓市呼喚鯰魚_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密03-23 07:56

文 | 內幕君
來源 | 地產風聲(ID:fangshi488)
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國家統計局前幾天公佈數據,指出70個大中城市2月份房價環比普漲:其中有55個城市新房環比上漲,40個城市二手房環比上漲。
也有人根據統計局公佈的數據算出,1-2月全國商品住宅銷售均價漲幅為4.1%,結束了11連跌。
銷售端數據的全方位轉正,讓市場上有了“小陽春到來”的説法。
事實上,這種説法還站不住腳。
首先,房價是在連跌十五六個月後環比上漲,漲幅大多數在0.2%-0.7%,連跌後累計跌去500塊終於漲回30塊,意義不大。
其次,二三線城市房價同比降幅有縮窄,但還是在降,整體漲幅是靠熱一二線城市拉上去的,不能説明基本面。
狗蛋説,這叫恢復性增長。
另外,二月成交量和價格的上漲,很大一部分是積壓需求的釋放。春節需求延遲疊加一兩年來悲觀預期下的需求壓制,在開春政策明朗化後被刺激,然後呈現補償性釋放。
據《經濟觀察報》透露,一些一線城市多次向上級遞上放鬆調控的方案,得到的回覆是:保持定力。
側面説明兩點,一是,本來樓市基本面就更好的一線城市,仍然感到難受,才會尋求通過調控釋壓;二是,政策的底線暫時不會鬆動,特別是針對熱點城市,像降低一套首付門檻或解除限購等殺手鐧不會被允許。
這就決定了,樓市要持續復甦還得依靠「周邊政策」組合拳,不管是頂層的還是地方的。
比如,央媽17日又宣佈降準了,將繼續促進“金融支持房地產16條”的落地。
地方上,公積金政策優化、降低落户門檻搶人等招式不停,但這些更多在於提振長線需求,短線仍然乏力。
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一個在城投公司負責營銷的老友最近和狗蛋吐槽:一直兜底,一直拿地,一直虧。
生存還在hard模式,這不僅是城投平台,也是絕大多數房企的現狀。房企生存困難,土地市場就不活躍,土地市場不活躍,地方經濟發展就少了一把火。
所以,如何在被合理範圍內提振短線,又能做到保持定力,才是目前樓市復甦需要衝破的難點。
過去漲價去庫存,棚改貨幣化去庫存,效果立竿見影。現在的問題是,房價不能跌,但也不讓你肉眼可見地漲,通過徹底放開限購或降低首付等達到漲價去庫存,是不可能了。
樓市需要鯰魚,而這條攪動市場的鯰魚還不能太強。
上哪找一條温和的鯰魚?
還得是棚改貨幣化。
肯定有人會疑惑,2018年那輪三四線城市狂飆,貨幣化安置不是喊停了嗎?
那時候,不羨鴛鴦不羨仙,只羨牆上畫個圈,拆字寫在圈中間。從一二線到三四線,棚改拆遷加速推進城市化進程,也編織了無數一夜暴富的夢。
貨幣化安置本來為“去三四線城市庫存”而生,結果遭到反噬,推高房價致畸形。
2015年-2018年,每年棚改實際開工量都在600萬套左右,2020年已經降到200萬套。棚改規模大幅縮減的同時,貨幣化安置的比例確實下調了,但沒有消失。
從去年開始,棚改貨幣化安置被很多城市重點提及,其中不乏鄭州、昆明、南京、重慶等大城市,也有像甘肅、貴州、吉林等從省份角度重提。
但和過往動不動就是發錢的“貨幣化安置”還不一樣,這一輪,大家祭出的招數更高明,改為:
發房票。
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房票安置就是給拆遷户發買房“憑證”,將拆遷補償貨幣化,然後折算成對應的房票面額,拆遷户拿着房票去買房。
不同城市對房票使用規則設置標準不同,有的城市房票可以買新房也可以買二手房,有的城市房票可以跨區買房,有的則需就地置業。
但不管怎麼玩,房票安置的核心在於:
屬於樓市的錢一分也別想帶走。
這就是比以往貨幣化安置高明的地方。吉林省曾公佈過一項數據:有超過25%的拆遷户在領取補償款後未購買商品住宅。
拆字一噴,喜提大奔;房子一移,蘭博基尼。買豪車、存定期甚至賭博揮霍……拆遷款的去處很多,還是有相當一部分人不會拿拆遷款去買房。
房票安置就不一樣了,相當於把大家手裏的補償款變成房子了,就等着你去兑成房子。
當然,房票也可以變現,比如在規定的時限內你沒有買房,可以把房票面值變成現金。
是不是覺得這樣一來,資金也還是會流出去?
錯了。
人家告訴你拿着房票去買房,可以獲得票面購房使用部分10%的補貼,還能享受税收減免,舉個例子,你用200萬的房票全款買了套200萬的房子,買完政府補貼給你20萬,不買的話房票所值的200萬得兩年後才能換成現金,無息。如果選擇買房,那時候你買的房或許已經可以交易,能賣220萬。
算下來好像還是買房比較划算。甜頭給足,資金就主動留下了。
4
為了鼓勵大家把錢留在樓市,所有實施房票安置的城市都出台了配套的獎勵政策。
就我所關注到的信息面看,房票購房獎勵最高的是江蘇連雲港贛榆區,高達使用金額部分的20%。
不少城市都對獎勵做了梯度設置,比如廈門規定:
12個月內使用房票購房的,可按該時段實際使用的房票金額給予不高於5%的房票購房獎勵;
第13個月至24個月使用房票購房的,可按該時段實際使用的房票金額給予不高於2%房票購房獎勵。
越早買房獎勵越多,這是想盡一切辦法把錢往樓市裏趕。
義烏一個樓盤的負責人告訴媒體,使用“房票安置”後,明顯感受到客户購買週期縮短了:
意向比較明確的兩天就下單了。
自從去年河南的信陽、鄭州帶頭搞房票安置開始,市場就熱議房票能否提振樓市,結論更趨向悲觀。
其實,還得因城而論。
3月17日,《南京市國有土地上住宅房屋徵收房票安置暫行辦法》正式公開,從該文件可以明確,房票安置將在南京全市推行。之前是先在浦口等區域試點。
不久前,福建省人民政府發佈《鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施》,也提到將實施房票安置。
目前先行試水的大多數城市不允許房票轉讓,廈門和寧波政策更靈活:允許轉讓一次。
當基本面不錯的熱點城市也玩起房票安置,而且玩得更花的時候,鯰魚效應就有可能顯現。