上海二手房後面會不會越來越難賣_風聞
北海湾拐角-03-23 07:55
眼下考慮這個問題似乎有點不太識趣，但對這個問題的疑惑也不是一天兩天了
上週末鏈家小夥伴分享的一個數字讓我有點吃驚
説現在平均帶看58組，才能成交一套二手房
對比前兩年
這個數字平均下來差不多是三四十組，市場好的時候甚至二三十組
所以現在市場是在觀望麼，可是明明上個月二手市場才成交了1.9萬多套
鏈家小夥伴接着説現在成交是變多了
但是變化更多的是房源量
也是從這開始，接下來我聽到的各種數字才讓我真正開始擔心今年的二手房會不會越來越難賣
01
二手掛牌內部競爭會有多激烈
眼下二手市場具體有多少掛牌呢，之前喬不絲為各位整理過一份上海存量房源數據
3月來到9.9萬套將近十萬套的小巔峯
這份數據有幾個維度，是二手住宅掛牌的，也是去除重複數據後的
但全部都是各家中介外網展示數據
真實的中介掛牌平台，除了我們平時上網能看到的房源信息外，後台其實還有很多因為資料、價格問題沒有被展示的房源，而這部分房源也是可以流通的
所以近十萬套只是我們能看見的部分，那看不見的呢
有位鏈家小夥伴跟我分享了一個數字
截至3月18日
13.4萬套，這是鏈家房源庫內外網二手住宅的掛牌總量
這個數字過去兩年平均水平在10萬套上下，很顯然13.4萬套也來到了鏈家房源庫近幾年小高峯
不過這依然不是全部
因為還有少部分房源並沒有掛在鏈家上，而鏈家掛牌房源市佔率大約在70%
這是兩年前內部公佈的一個數字，兩年間數字可能有上下波動，但大概率只增不減
我們就以70%市佔率來算，那13.4萬套的鏈家掛牌的背後
全網掛牌的體量就應該在19萬套上下
依然不能代表市場全部，別忘了這是存量數據，市場上每天還有新增掛牌
以過去一年為例，2022年3月至今共計新增掛牌30.56萬套，平均每月新增2.5萬套房源©全國房價行情網
今年還剩9個月新增，也就是説除了目前全網房源庫19萬套左右的庫存，還有預估2.5x9=22.5萬套房源會在2023年釋放
是不是有點龐雜，最後完整捋一遍就是
➤ 現有19萬套左右的庫存
➤ 外加預計將在今年後9個月釋放的新增房源約22.5萬套
那今年二手掛牌體量應該在42萬套左右，這是一個我從未想到過的數字
這個數字意味什麼
我們按二手房年成交25萬套左右計算（取過去3年年均成交總量，2020年、2021年、2022年上海二手住宅分別成交32萬套、28萬套、15.8萬套）
再預留好過往年份鏈家約10萬套的庫存，也就是全網14萬套左右的庫存
那市場上還有42萬套-25萬套-14萬套=3萬套
也就是比以往庫存量多出了3萬套**，成了庫存外的庫存**
當然他們最後肯定也是庫存的一部分，只不過這個庫存量可能比我們以往的庫存還要大
這背後原因可能跟去年二手市場15.8萬套成交總量有關
畢竟環比往年這個成交總量幾乎腰斬，而沒能成交的房源大部分轉為二手掛牌庫存
另外市場的新增掛牌房源也在增多
以北蔡由由1-7村為例，以往庫存100多套，現在房源庫躺着164套
我所在的金橋板塊博興路以北9家鏈家門店，去年系統裏掛牌房源大概在500套左右，但今年目前為止已經漲到800多套
所以你説今年二手房競爭會不會更激烈，後面會不會越來越難賣
02
而這些房源本身的幾個數字也看得人開心不起來
很多時候我們出去看的二手房都還蠻好的，但這些幾乎是中介為你挑選好的房源庫裏的佼佼者
從這些掛牌房源總體來看，二手房老的不止一點點
我們看下眼下3月庫存房源的一些具體情況
房齡超20年的房源佔比居然將近60%，30年以上老房子佔比17%左右
相當於10套房子有6套房齡超過20年，將近2套房子房齡會超過30年
而10年內次新只能以千為單位，5年內次新只有268套
誰能想到現在房源不僅多，而且還都比較老
二十年可能還行，三十年以上是真的老小區了，這些房子在流通的時候難免會被下家挑揀
尤其是同板塊內出現限價新房的時候，這些老房子的劣勢就更明顯了
就比如我所在的浦東金橋板塊，本來看東方麗景這些品質小區的二手客户，看到周邊瑞仕璟庭、嘉裏城都有新房供應，都準備再等等
就連東方麗景自己的房東也開始躍躍欲試，準備掛牌然後去打新
房齡老被挑揀，那****種品質次新或者高總價的二手也在被擠壓
這兩年成交數據對比了一下，600萬以上二手成交都在萎縮，通通輸給新房
也就是説這一整個二手市場不僅面臨房源老齡化的大背景
就算是高品質次新、高總價二手也需要應對新房挑戰
更不用説二手房本身自帶的税費、裝修等較小卻實實在在存在的問題
03
而偏偏**今年****，**可能是新房最強勢的一年
還記得這個數字麼，2840億元
這是上海2022年涉宅地塊的成交總金額，這個數字也創下了上海土拍金額的歷史新高
其實這件事已經説了很多次，更多時候我也以為它已經隨着2022年離我們而去
但這個數字似乎預示着2023年二手房不得不面對的一個現實
2022年共計拍出115塊宅地，換算成最終建面在1103萬平，我們以套均100平匡算，如果按照2023年年底前全部入市計算，這就是11.03萬套房子
這個二月上海釋放了一批次土地信息，19塊宅地的佔地面積90多公頃，總建面大約在190多萬方左右（減去配建、結合地塊容積率），如果按套均100平匡算，這就是約1.9萬套房子
2022年拍出地塊當年就有進入市場的，但少到可以忽略不計，而今年一批次大概率會衝進年底供應
那加起來我們這個2023年就有12.93萬
將近13萬套房子在奔赴新房市場的路上
這是什麼畫面呢，2022年1-8批次加起來一共是93403套房，就這已經被稱作是近10年來的供應巔峯
而2023年的13萬套還只是毛估，畢竟連2022年新房存量都沒算上
也就是説眼下這個2023年的我們可能會迎來新房市場近十年來的真正巔峯
13萬套對我們來説只是又一次巨量供應，但對整個市場而言，背後充斥着刺刀見紅的廝殺
和誰廝殺
二手房
在2022年這個極特殊市場裏，新房成交依舊保持穩步前進
跟各位分享下近10年上海一二手真實成交體量
單位：萬套，整理自©鏈家、克而瑞、中指
也就是説，在市場總量因為不可抗力因素下滑的背景下，新房熱度照常，而二手成交妥妥被擠壓了
這很容易理解，我們公司同事裏我和運營水水買了房，我進了二手，她選擇了一手，財務長青還在一二手之間徘徊
而2022年上半年不知道有多少水水、長青這樣的客户從二手轉戰一手
去年上半年二手中介還跟我抱怨説手上6個二手客户，4個要轉新房，就是這麼誇張
對購房者來説要麼進一手放棄二手，要麼反過來，過程廝殺帶來的成交擠壓是必然的
而這樣的必然不是2022年偶發，而是近十年常態，總量就在那，多一份新房就少一份二手
而這樣的情況可能就在2023年來到最高點
這可能才是海量掛牌房源，外加房源老齡化之後，真正值得關注的存在
04
所以你説今年二手會不會越來越難賣
二手房的庫存已經來到一個未曾想過的數字
而二手房本身的競爭力也讓人有點捏把汗，再加上中介費、税費
這樣的二手可能還正在迎來近十年新房供應巔峯
種種因素疊加可能才有了開頭的58組帶看的數字
不知道這個數字後面會不會還被推高，不知道今年後面的二手房會不會越來越難賣
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