地產再難批量造富，多家房企鉅虧百億_風聞

圖片來源：圖蟲

作者 | 羅韜

編輯 | 張常旺

中國房地產正在呈現冰火兩重天局面。

一方面，北京、上海、成都、南京等一二線城市場復甦，帶來一二手房價格的上漲和成交放量；另一方面，諸多地產商依舊處境艱難，民營地產商現金流吃緊，即便是資金穩健的央企也在悄然收縮組織、裁員降本。

上述矛盾現象，一組統計數據亦可佐證。

中國指數研究院3月16日發佈的報告顯示，2022年全國百強房企淨利潤均值為21.9億元，同比下降54.4%，較上年的降幅21.4%擴大了33個百分點，為過去十年最低值。此外，2022年百強房企營收均值為371.6億元，同比下降25.2%，較上年的降幅 11.9%擴大了13.3個百分點，跌至七年前水平。

“我們全國的項目，無論是一二線城市，還是三四線城市，流速都在提高。但公司過去一年並未拿地，今年的銷售規模恐進一步下降。”一家上市房企營銷負責人告訴時代財經。

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房企盈利能力跌回十年前

過去一年，市場信心不足、“黑天鵝”事件發生以及融資困難，讓地產商不得不通過降價換取銷售業績，這也蠶食了本就不多的利潤空間。

中國指數研究院的統計僅是一個橫切面，諸多出險（指出現債務逾期）房企都在2022年迎來了成立之後少見的鉅額虧損。

時代財經不完全統計，包括正榮地產（06158.HK）、禹洲集團（01628.HK）等出險房企2022年預計虧損超百億。此外，即便是尚未出險的龍頭房企碧桂園（02007.HK）亦發佈盈利預警，預計2022年股東應占虧損約55億元至75億元。

鉅額虧損背後的原因各一，有房企為了回籠現金，選擇打折虧本賣房。亦有部分房企因資產價格下跌，在貨值重估後出現鉅額虧損。

“去年我們項目都是虧損賣的，如果不賣，説不定工資都發不出來。“一位長三角地產區域營銷負責人告訴時代財經。

盈利能力跌回十年前，地產人也不得不開始“流浪”。

可研智庫此前發佈的《2022中國地產組織力、僱主影響力研究報告》顯示，相比2019年，三年來地產開發從業人員減少了40萬，地產開發上下游產業減少約600萬個崗。

事實上，房企一旦出險，裁員首當其衝。即便是沒有出險的房企，在面臨市場下行時，也在選擇收縮。“2022年，未出險百強房企的整體減員幅度達到近三成。”可研智庫創始人兼總經理、億翰智庫事業合夥人賈春暉説。

“我們許多城市公司合併，城市總經理要麼失業，要麼降級。”一位總部位於北京的央企地產人士告訴時代財經。

城市公司的合併，意味着幾乎所有職能條線都要整合，“勝利方”的總經理自然傾向用原班人馬，被合併的城市公司，很多人也只能“流浪”。

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樓市回暖，房企卻謹慎樂觀

好的一面是，今年樓市出現小陽春，這着實超出許多地產商的預期。

“2月份我們對外公告的銷售數據，還藏了一些銷售量。”一位上市房企負責信息披露的人士向時代財經透露。

在上海，前灘格力海德壹號在今年1月推出了均價超過12萬/平方米的163套房源，即獲得639組認購，認購率392%。2月，上海二手房成交量達1.92萬套，為近半年新高。北京部分開發商的熱門樓盤，甚至開始收回折扣，部分樓盤漲價1%-2%。

而這次回暖，二線城市幾乎與一線城市同頻。

“春節之後，每天都有數位中介給我打電話，詢問我是否要掛牌賣掉房子，這樣的情況已經1年多沒有過了。”3月17日，成都的曠野（化名）在電話裏告訴時代財經。數據顯示，2月，成都二手房成交近1.91萬套，同比大增160.43%。

在南京，老李掛牌了超過1年卻無人問津的二手房，也在春節後的一週內直接成交了。

國家統計局3月16日披露的數據亦佐證了樓市的回暖。2月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%。

“很久沒有這麼雞血了，晚上9點還要拉會討論工作，甚至公司還想把一塊很老的土地動工開啓銷售。”一家出險房企的華東營銷人士告訴時代財經。

在地產人才市場，銷聲匿跡許久的土地拓展崗位，甚至有了招聘需求，其中華南房企卓越集團就開始在杭州、南京招聘區域投資負責人。該消息一出，讓許多待業超過1年的地產投資人看到了曙光。

這一波樓市小陽春是否意味着市場全面好轉，並讓地產商可以觸底反彈？

時代財經與數十位房企人士交流發現，穩健央企、未出險房企對於本輪迴暖的態度幾乎都是謹慎樂觀，而出險房企則更為保守。

龍湖集團（00960.HK）董事會主席兼首席執行官陳序平在3月17日發佈的業績報告中表示，地產行業經歷了深度調整，拐點已現。

諸多央企從業者亦有同感，認為市場信心正在逐步修復。“政策面開始寬鬆，融資也逐步向好。

不過，目前資金大頭仍流向國企，民企資金依然緊張。

“地產公司從銷售到回款需要週期，我們的現金流比去年還要緊張，大家也都看到，去年的銷售的確很差。”一家上市出險房企高管告訴時代財經。該公司一直努力通過中債增信公司擔保發債，不過目前尚未發行。

上述營銷人士亦表達擔憂。“區域貨值已經所剩無己，賣完後做好了半年度‘領盒飯’（失業）的準備。”

畢竟，對於多數企業而言，超過1年未拿地，即便是趕上了市場好轉，也沒有更多貨值供應，只是清掉了庫存。

“公司預計今年的銷售額比去年還要低，去年底又是一波裁員。”一家總部位於上海的房企人士坦言。

一般而言，樓市從政策轉向到市場轉向往往需要半年時間。因此，諸多房企對於本輪迴暖還在觀察。

易居中國執行總裁丁祖昱則發現，3月第二週開始，受供應量減少、項目折扣回收等因素影響，各能級城市的成交指數全線回落。其中，北上廣深四大一線城市的成交面積均不及上週，二線城市武漢、青島的成交已出現高位回調，重慶成交回落明顯。

顯然，市場依舊處於博弈，曙光乍現之時，飄搖的地產商和地產人亦如輕舟過汪洋，不知能否度過萬重山。