地產再難批量造富,多家房企鉅虧百億_風聞
时代财经-时代财经官方账号-聚焦于企业财经新闻,时代传媒集团出品。03-23 13:07

圖片來源:圖蟲
作者 | 羅韜
編輯 | 張常旺
中國房地產正在呈現冰火兩重天局面。
一方面,北京、上海、成都、南京等一二線城市場復甦,帶來一二手房價格的上漲和成交放量;另一方面,諸多地產商依舊處境艱難,民營地產商現金流吃緊,即便是資金穩健的央企也在悄然收縮組織、裁員降本。
上述矛盾現象,一組統計數據亦可佐證。
中國指數研究院3月16日發佈的報告顯示,2022年全國百強房企淨利潤均值為21.9億元,同比下降54.4%,較上年的降幅21.4%擴大了33個百分點,為過去十年最低值。此外,2022年百強房企營收均值為371.6億元,同比下降25.2%,較上年的降幅 11.9%擴大了13.3個百分點,跌至七年前水平。
“我們全國的項目,無論是一二線城市,還是三四線城市,流速都在提高。但公司過去一年並未拿地,今年的銷售規模恐進一步下降。”一家上市房企營銷負責人告訴時代財經。
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房企盈利能力跌回十年前
過去一年,市場信心不足、“黑天鵝”事件發生以及融資困難,讓地產商不得不通過降價換取銷售業績,這也蠶食了本就不多的利潤空間。
中國指數研究院的統計僅是一個橫切面,諸多出險(指出現債務逾期)房企都在2022年迎來了成立之後少見的鉅額虧損。
時代財經不完全統計,包括正榮地產(06158.HK)、禹洲集團(01628.HK)等出險房企2022年預計虧損超百億。此外,即便是尚未出險的龍頭房企碧桂園(02007.HK)亦發佈盈利預警,預計2022年股東應占虧損約55億元至75億元。
鉅額虧損背後的原因各一,有房企為了回籠現金,選擇打折虧本賣房。亦有部分房企因資產價格下跌,在貨值重估後出現鉅額虧損。
“去年我們項目都是虧損賣的,如果不賣,説不定工資都發不出來。“一位長三角地產區域營銷負責人告訴時代財經。
盈利能力跌回十年前,地產人也不得不開始“流浪”。
可研智庫此前發佈的《2022中國地產組織力、僱主影響力研究報告》顯示,相比2019年,三年來地產開發從業人員減少了40萬,地產開發上下游產業減少約600萬個崗。
事實上,房企一旦出險,裁員首當其衝。即便是沒有出險的房企,在面臨市場下行時,也在選擇收縮。“2022年,未出險百強房企的整體減員幅度達到近三成。”可研智庫創始人兼總經理、億翰智庫事業合夥人賈春暉説。
“我們許多城市公司合併,城市總經理要麼失業,要麼降級。”一位總部位於北京的央企地產人士告訴時代財經。
城市公司的合併,意味着幾乎所有職能條線都要整合,“勝利方”的總經理自然傾向用原班人馬,被合併的城市公司,很多人也只能“流浪”。
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樓市回暖,房企卻謹慎樂觀
好的一面是,今年樓市出現小陽春,這着實超出許多地產商的預期。
“2月份我們對外公告的銷售數據,還藏了一些銷售量。”一位上市房企負責信息披露的人士向時代財經透露。
在上海,前灘格力海德壹號在今年1月推出了均價超過12萬/平方米的163套房源,即獲得639組認購,認購率392%。2月,上海二手房成交量達1.92萬套,為近半年新高。北京部分開發商的熱門樓盤,甚至開始收回折扣,部分樓盤漲價1%-2%。
而這次回暖,二線城市幾乎與一線城市同頻。
“春節之後,每天都有數位中介給我打電話,詢問我是否要掛牌賣掉房子,這樣的情況已經1年多沒有過了。”3月17日,成都的曠野(化名)在電話裏告訴時代財經。數據顯示,2月,成都二手房成交近1.91萬套,同比大增160.43%。
在南京,老李掛牌了超過1年卻無人問津的二手房,也在春節後的一週內直接成交了。
國家統計局3月16日披露的數據亦佐證了樓市的回暖。2月,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%。
“很久沒有這麼雞血了,晚上9點還要拉會討論工作,甚至公司還想把一塊很老的土地動工開啓銷售。”一家出險房企的華東營銷人士告訴時代財經。
在地產人才市場,銷聲匿跡許久的土地拓展崗位,甚至有了招聘需求,其中華南房企卓越集團就開始在杭州、南京招聘區域投資負責人。該消息一出,讓許多待業超過1年的地產投資人看到了曙光。
這一波樓市小陽春是否意味着市場全面好轉,並讓地產商可以觸底反彈?
時代財經與數十位房企人士交流發現,穩健央企、未出險房企對於本輪迴暖的態度幾乎都是謹慎樂觀,而出險房企則更為保守。
龍湖集團(00960.HK)董事會主席兼首席執行官陳序平在3月17日發佈的業績報告中表示,地產行業經歷了深度調整,拐點已現。
諸多央企從業者亦有同感,認為市場信心正在逐步修復。“政策面開始寬鬆,融資也逐步向好。
不過,目前資金大頭仍流向國企,民企資金依然緊張。
“地產公司從銷售到回款需要週期,我們的現金流比去年還要緊張,大家也都看到,去年的銷售的確很差。”一家上市出險房企高管告訴時代財經。該公司一直努力通過中債增信公司擔保發債,不過目前尚未發行。
上述營銷人士亦表達擔憂。“區域貨值已經所剩無己,賣完後做好了半年度‘領盒飯’(失業)的準備。”
畢竟,對於多數企業而言,超過1年未拿地,即便是趕上了市場好轉,也沒有更多貨值供應,只是清掉了庫存。
“公司預計今年的銷售額比去年還要低,去年底又是一波裁員。”一家總部位於上海的房企人士坦言。
一般而言,樓市從政策轉向到市場轉向往往需要半年時間。因此,諸多房企對於本輪迴暖還在觀察。
易居中國執行總裁丁祖昱則發現,3月第二週開始,受供應量減少、項目折扣回收等因素影響,各能級城市的成交指數全線回落。其中,北上廣深四大一線城市的成交面積均不及上週,二線城市武漢、青島的成交已出現高位回調,重慶成交回落明顯。
顯然,市場依舊處於博弈,曙光乍現之時,飄搖的地產商和地產人亦如輕舟過汪洋,不知能否度過萬重山。