服務不滿意、房屋未入住……這些情況下能拒交物業費嗎？_風聞

來源：法治日報

-2023-

03/25

11:13

近年來

業主與物業公司之間

因為物業費產生糾紛的情況不在少數

部分業主由於對物業服務不滿意

或房屋空置未入住等問題

而拒交物業費

也有部分業主因為沒交物業費

遭遇停水停電、門禁卡失效

甚至車輛被限制進入地下車庫等情況

那麼

對物業公司服務不滿意

能否拒交物業費？

房子沒入住

是否要交物業費？

沒交物業費

物業停水停電是否合法？

針對網友們

關於物業費方面的一些困擾

今天法報君就和大家聊聊

關於物業費的那點事兒

一起來看《法治日報》律師專家庫成員

北京海潤天睿律師事務所包華律師

帶來的專業解讀

1. 對物業公司服務不滿意，能否拒交物業費？

根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。2009年10月1日起施行的《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕支付或者在催告的合理期限內仍未支付物業服務費，物業服務企業請求業主支付物業服務費的，人民法院應予支持。

物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益。業主若認為物業服務企業提供的物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費，這樣的做法會導致業主的個人收益遠遠小於給物業公司和多數業主造成的損害，因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。但是，如果物業服務存在違反法律法規、不符合合同約定的，物業服務企業承擔違法、違約責任；因物業服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業進行賠償。

2. 房屋空置未入住，物業費能少交或不交嗎？

根據《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

簡單來説，業主房屋不得以空置、未接受或不需要接受相關物業服務為由拒繳物業費，並且業主需要按時足額繳納物業費。逾期仍不支付的，物業服務提供者可以提起訴訟或者申請仲裁。但空置房屋的物業費減免政策，法律中暫未有明確規定，部分地區出台過相關地方性法規對空置房屋的物業費繳納標準予以規定的，可以參照執行。如果物業合同中明確約定空置房屋物業費可打折交納，業主可以按照約定折扣交納，如果沒有，則業主無法要求物業公司對物業費予以打折。

3. 業主因質量問題而未收房，能否主張不交物業費？

根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

如房屋出現滲水、漏水等質量問題，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房者可以直接起訴開發商，要求其承擔保修責任。若確定房屋質量有問題，業主有權不收房，相應期限的物業費也將不發生。物業公司如果對購買人拒繳前期物業費理由不予以認可，也可以通過民事訴訟予以追償，購買人則要對房屋質量瑕疵情況予以充分舉證。

4. 沒交物業費，物業公司停水停電是否合法？

根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

生活中，業主因對物業服務不滿拒絕支付物業費的現象大量存在。部分物業服務人在業主欠費時採用停水停電等措施督促業主交費，這種做法完全沒有法律依據，嚴重損害了業主的合法權益。水、電、氣、熱等資源的供應屬於公共服務的提供，物業服務人並非公共服務提供者。業主違反物業服務合同約定逾期未足額繳納物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付物業費；合理期限屆滿後仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業主進行停水停電等不合法措施催交物業費。

5. 買了二手房，原業主欠繳的物業費該我付嗎？

根據《物業服務收費管理辦法》第十五條第三款規定，物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

合同具有相對性，前業主與物業公司之間的物業服務合同並不能約束新業主，如前業主與新業主未特別約定其結欠的物業費由新業主支付的情況下，新業主沒有義務支付該部分物業費用。新業主在購房後與物業公司建立新的服務合同關係，其應只對入住後的物業費用承擔繳納義務。

二手房交易中，購房者在簽訂合同時，可與出賣方明確物業欠費的責任與承擔，要求其結清欠費並提供相應憑證，或者支付房款時留出部分尾款作為物業交割保證金，以免後續產生不必要的麻煩。

當前

物業公司與業主之間的法律糾紛

起因雖各有不同

但細究後發現

多數皆因物業公司服務不到位所致

但業主因此而不按時交納物業費

會造成物業服務標準再次降低

故業主不交納物業費

不是解決問題的有效方式

對於物業服務過程中出現的相關問題

物業公司應當與業主

及時溝通並且妥善處理

不斷改進和提高服務質量才是良策