樓市回暖，碧桂園不只“保交付”_風聞

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作者 | 金璵璠

編輯 | 艾小佳

2023年春節假期結束後，房地產市場迎來了“小陽春”。

“樓市真的回暖了”，一位頭部房企的銷售主管稱，近期，北京、杭州、成都、南京、武漢、鄭州等地有不少樓盤售樓處看房火熱。多位房產經紀感嘆，許久不見的購房者又回來了，熱門樓盤重新出現了排隊買房的景象。

2月以來，部分一二線城市的地產銷售端感到了暖意：新房項目到訪量明顯增加，交易規模得到集中釋放，交易價格同環比也有一定增長。

當下的全國樓市銷售呈點狀修復，復甦程度更是集中反映在頭部房企的銷售數據中。

克而瑞數據顯示，1-2月，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%。中指研究院稱，2月，TOP100房企單月銷售額環比上升35.1%，同比增長28.5%，實現雙增長。從累計銷售額來看，今年前兩月保利發展、萬科、碧桂園銷售額分別為638.29億元、587.5億元、468.6億元

 （其中，碧桂園公佈的為權益銷售額數據）

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把時間拉回2021年-2022年，房地產行業經歷了前所未有的行業性危機，疫情衝擊下購房者信心受挫，房企銷售萎靡，2021年下半年房地產市場全面下行，2022年出現了大面積企業暴雷。從地產危機到行業流動性的修復、樓市回暖，是哪些利好政策的催化及核心力量修復了受損的房地產行業？房企在現今的生存環境中活下來的關鍵是什麼？本文將以頭部房企為案例分析。

政策催化，樓市回暖

樓市逐步回暖的首要前提在於供給端，也就是房企的信心修復和生存環境的改善。這都離不開政策的支持。

2022年很長一段時間裏，隨着行業性危機蔓延，房企的融資端持續惡化。監管層就向市場明確釋放了對優質民營房企合理融資需求的支持和鼓勵。例如，2022年5月中旬，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企，就被監管機構選定進入示範性發債序列。

時間來到2022年末，監管層“三箭齊發”，發力供給側，全面支持優質房企融資、“保交樓”進而“穩地產”的信號十分明確。

“第一支箭”銀行信貸支持，金融十六條發佈以來，金融機構也積極響應政府號召，給予優質房企支持。碧桂園、 龍湖、萬科等成為多家銀行合作對象。緊接着，交易商協會發文推出“第二支箭”，支持民營企業發債融資。“第三支箭”，證監會大力鬆綁上市房企的股權融資，此舉有利於緩解房企償債壓力。

受“三箭齊發”利好，碧桂園獲得了工商銀行等10家銀行總計逾3000億元意向性綜合授信支持。

境內融資渠道通暢以外，頭部房企的境外融資渠道也開始“破冰”。據不完全統計，2022年底，碧桂園獲得首筆內保外貸融資2.8億美元、期限3年的銀團貸款；今年1月，碧桂園又與中國民生銀行香港分行訂立融資協議，獲得最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

2023年開年以來，金融、住建等監管部門持續強調“保交樓、保民生、保穩定”仍是當前重任，旨在穩定市場預期，化解行業風險。今年兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，要抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企合理融資、改善負債情況。

近一年以來，利好政策的密集釋放，短期來看，讓頭部房企的流動性和融資環境得到明顯改善，長期而言，對市場信心修復、促進行業良性發展有積極作用。

買房人的信心回來了

樓市是否回温，從房價的變化可見一斑。國家統計局最新數據顯示，2月份，一線城市新房價格同比環比均上漲，二三線城市新房價格環比上漲、同比降幅收窄。

房價環比上漲的城市數量明顯增加。70個大中城市中，新房和二手房環比上漲城市分別有55個和40個，比1月分別增加19個和27個。

因此2月以來的樓市成交量加大，除了前期疫情管控積壓的需求在春節後集中釋放，本質原因是購房者的信心回來了。

讓購房者信心加速回歸的，除了供給側釋放的一系列寬鬆政策，還在於核心城市需求端的政策也在逐漸打開，樓市調控手段起作用了。

樓市調控工具箱中見效最快的手段有兩個，分別是住房限購政策的鬆綁，以及房貸利率的下降。

2022年之前，我國有超過40個城市出台了力度不同的限購政策。繼2022年中央層面政治局會議從4月“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”以來，多地從試探性鬆綁轉向了全面鬆綁。例如四川成都、河南鄭州調整了首付比例、縮小限購範圍，河北秦皇島和廊坊、廣東佛山和東莞則是全面取消樓市限購令。據克爾瑞統計，2022年全年至少295省市出台595次房地產鬆綁政策，範圍逐漸向核心城市擴展。

2023年以來，更多城市加入限購、限售政策鬆綁的行列，例如江蘇揚州全面取消限購政策，江蘇常州、廣東惠州則是取消限售或縮短限售年限，另外，湖北武漢推出新政刺激居民買房、房企買地。

多地樓市在取消限購後重新燃起了火苗。舉例來看，根據中指數據，佛山、東莞取消限購的後一週，新房銷售套數分別較政策發佈前一週上漲15.7%和15.4%。

樓市調控的另一隻手，金融端住房信貸政策也在發揮作用。2022年5月央行宣佈整體下調全國房貸利率以來，多地跟進，以刺激市場回暖。2023年2月，百城首套房貸的主流利率平均為4.04%，環比下降0.06%，創2019年以來新低。今年春節之後，更多二線城市的房貸利率已經下調至4%以下。

2月的樓市銷售已經回温，3-4月一般是傳統的樓市“小陽春”，因此常有“金三銀四”之説，“5月以後，需求端政策的拉動效果將進一步顯現”，有房地產行業人士預計。

頭部房企更要穩

房地產市場的修復快與慢，更要看“優等生”的表現，也就是説，穩健經營的頭部房企是重要力量。

在過去兩年行業的整體下行中，房企之間的分化越來越顯著，只有頭部國央企和少數優質民企頂住了壓力，長期維持穩健的財務水平，當行業回温，頭部房企也率先感受到暖意，銷售增速跑贏同行。

對於有意願的購房者而言，在此時選擇頭部房企非常關鍵。如何判斷一家房企是否優質、經營穩健，主要看兩方面的標準。一方面， 購房者是否願意掏錢買房，企業能否如期交付；另一方面，金融機構是否願意借“便宜錢”給這家企業。

以碧桂園為例，據其披露的數據，2022年全年累計共實現權益合同銷售金額3574.7億元；權益合同銷售建築面積4451萬平方米。同時在中國房地產企業銷售業績榜單上也能看到，權益銷售額與權益銷售面積排在第一的也都是碧桂園。在銷售滑坡的2022年，碧桂園能穩住業績第一的地位，實屬不易。

進入2023年以來，碧桂園的單月銷售額呈穩步增長態勢。2月，實現權益合同銷售金額約248.5億元，環比增長12.9%。

保交付政策陸續出台的背景下，頭部房企已把“保交付”作為標配。截至2023年3月，有超過70家房企對外披露了2022年交付情況，其中碧桂園以全年累計交付70萬套的規模穩居行業第一，中國恒大和萬科緊隨其後，交付套數分別達到30.1萬套和27.99萬套。

作為交付榜單的第一名，碧桂園還帶頭推動了“交好樓”、“交房即交證”。

在交付前三個月，碧桂園要通過內部自檢、質量初驗、集團聯合驗收和第三方評估等方式進行多層次審核，保證“交好樓”。而“交房即交證”是指業主收樓的同時一手拿鑰匙，一手拿房本。這要求項目達成交付的標準很高，除了得按照政府要求，及時落實竣工驗收、批建手續、施工建設管理這些工作外，還得做好各類驗收及辦證等各環節的手續。

前文提到在疫情影響下，房企都在努力加大融資力度，融資成本的高低直接影響着房企的發展。2021年，碧桂園的綜合融資成本為5.20%，在行業中屬於“優等生”。據統計，90家主流上市房企的平均融資成本的均值為6.39%。截至目前，碧桂園還未出現任何違約或延遲支付本息的情況，保持了良好的信用記錄。

當前，還有一部分潛在購房者在持幣觀望，如果行業流動性順利修復，更多企業“保交樓”且“交好樓”，他們將會轉化成強勢購買力，帶動樓市從當前的點狀修復，更快進入到下半年的全面復甦軌道。