貝殼的“雙面性”之壓：營收、毛利與佣金大降，員工和門店也巨幅減少_風聞

《港灣商業觀察》王心怡

2022年的貝殼，與6萬名經紀人、1萬家門店説了“再見”。​

經紀人、門店數量大降

“流失最多的一個客户羣，從幾百人陸續退羣至不到一百人。大家都知道我們現在不太好做，所以和客户談價格的時候也比較吃虧。客户認為我們急切想談成一單，所以一談到租房價格就大幅砍價。”一位在深圳從業超五年的房產經紀人賈強向《港灣商業觀察》表示，並不覺得整體的找房需求有什麼明顯的下滑。他個人每週所接觸、服務的客户數量相對穩定，但最後“談成”的單的確是由於價格談不攏而有波動。

針對租客的砍價，另一方自然也有對策。在深圳工作的小陳向《港灣商業觀察》舉例，自己此前在福田區多人合租的一套公寓，租金為1萬元一個月。後來在這邊找到了價格更加便宜的房子，便在一年期滿之後退了房。在搬走之後不久，她看到此前介紹她租這間公寓的中介發了宣傳這間公寓的朋友圈，標明的價格是12xxx。小陳認為，提前把價格標的高一些也給自身預留了被砍價的空間。但這樣的價格能否吸引到人來看房，她也不得而知。

數年如一日，賈強在深圳風吹日曬雨淋，經常根據客户看房的需求，一天就要跑遍大半個深圳。他的朋友圈也總是勤奮的更新着各樓盤的最新狀況，圖文並茂。而2023年以來他卻似乎“沉寂”了不少，最新的一條朋友圈是過年期間的“跟着高啓強學兵法”……使人不禁猜想，賈強是否可能離開這個行業了？

近日，貝殼（BEKE.US；02423.HK）交出了2022年的成績單。看上去貝殼似乎有不少“賈強”們離開。

根據貝殼披露，截至2022年12月31日，經紀人數量為394020名，較截至2021年12月31日的454504名減少13.3%。截至2022年12月31日活躍經紀人數量為349681名，較截至2021年12月31日的406794名減少14.0%。

貝殼對活躍經紀人的解釋是，截至特定日期的“活躍經紀人”界定為平台上的經紀人，不包括已發出離職通知但尚未辦理離職手續，於過去30天內未參與房產交易任何關鍵環節（包括但不限於介紹新房屋、吸引新客户及房屋帶看），或於過去三個月內未參與促成任何房產交易的經紀人。

用更直觀的數字，貝殼去年失去了60484名經紀人，或有57113名活躍經紀人選擇離開。貝殼稱其致力提高優質服務者的留存，從業時間更長且績優的經紀人佔比提高。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向《港灣商業觀察》指出，在房地產行業整體下行而市場交投活躍度下降的情況下，主要依靠分傭收入的經紀人收入下降是自然而然的事情，2022年貝殼的經紀人數量減少了6萬人也是合乎行業邏輯與市場狀態的，反過來也對貝殼的業績和服務造成一定的負面影響。

2022年第四季度，貝殼移動月活躍用户數量平均為3660萬名，而2021年同期為3740萬名。

不僅是人，貝殼的門店也有所減少。根據披露，貝殼截至2022年12月31日門店數量為40516家，較截至2021年12月31日的51038家減少20.6%。截至2022年12月31日活躍門店數量為37446家，較截至2021年12月31日的45339家減少17.4%。

2022年，貝殼持續推進大店策略。公司認為大店對社區客源商機的覆蓋更廣且財務上的抗風險能力更強。去年全年，平台超過3000家門店合併。另一個體現公司優化門店結構的例子是，2021年至2022年，鏈家虧損門店佔比下降了7個百分點。​

營收毛利下滑，重重壓力如何解？

在貝殼的視角中，雖然2022年在新冠疫情影響下平台的門店和經紀人數量出現下降，但公司通過一系列管理運營舉措幫助門店降低運營風險、提高服務效率，同時優化平台的門店及經紀人結構。

“從成本的角度考慮，旗下同樣的經紀人數量，如果業務飽滿還好，但要是沒有那麼多生意可做，人員成本及店鋪成本都是不小的開支。尤其是店鋪成本，不像人員成本有時候可以通過一些措施進行攤薄轉嫁，但店鋪成本是實打實的。所以在業務量不足的時候，關店是一個必然的選擇。”上海中原地產市場分析師盧文曦向《港灣商業觀察》指出順應趨勢的重要性。

針對經紀人的變動，盧文曦認為首先人是服務業的根基，是市場裏進行業務的重要突破口。但另一方面人不能成為牽制店的發展的因素。這是經紀人規模的兩面性。對於任何這類大型企業來説，都面臨規模的邊際成本。在每個城市裏都存在各有差異的飽和臨界點，若門店擴張速度過快達到飽和之後，繼續擴張就面臨經濟上的不划算的問題。但是就目前的市場狀況來看，規模越大，對業務的效用還是越明顯。

貝殼的規模如何？2022年，公司實現營收606.69億元，同比下滑24.87%；毛利137.81億元，同比下滑12.89%。根據公司披露，存量房業務的淨收收入由2021年的319億元下降24.5%至2022年的241億元，主要由於存量房交易的總交易額由2021年的20582億元下降23.4%至2022年的15765億元。

佣金收入由2021年的284億元下降27.3%至2022年的206億元，主要由於鏈家門店進行的存量房交易的總交易額由2021年的10348億元下降27.9%至2022年的7464億元。

此外，貝殼新房業務的淨收入由2021年的465億元下降38.3%至2022年的287億元，主要由於新房交易的總交易額由2021年的16086億元下降41.5%至2022年的9405億元。

從這份2022年的數據來看，面對着發展的壓力，作為行業巨頭的貝殼也難言輕鬆。對於公司的經紀人數量下滑，柏文喜認為，房地產作為強週期行業，這樣的經紀人流失雖然面臨行業智能化和互聯網化的衝擊，但隨着行業復甦實際上在很大程度上還是可逆的。

2023年的貝殼將呈現出哪些經營上的變化，《港灣商業觀察》將持續關注。（港灣財經出品）