盈利增長可持續！長租公寓的“龍湖答案” | 租住資管_風聞
地产资管网-关注中国房地产资产管理的变革和创新。03-28 14:30
作者 | 劉玉嬌
編輯 | 夏縣明、梁秀傑
視覺 | 梁秀傑
責編 | 韓瑋燁
在城鎮化率不斷提升，國家堅持“租購併舉”的住房制度背景下，租賃市場這張萬億級的畫卷正在加速鋪展開來。近年來，部分集中式長租公寓運營商，在運營、服務、資管端開始展現優勢，與政策引導同行，不斷探索健康可持續的發展路徑。
儘管市場空間巨大，但長租公寓做為一個低毛利兼具民生保障屬性，且對運營能力要求較高的全新業務，使得有人認為該行業是“長坡薄雪”，也有人質疑其“薄利”究竟如何持續發展? 當把這件事想得足夠清楚時，就知道長租公寓行業，要走一條長期主義道路。
**2021年，龍湖冠寓作為行業頭部，成為了第一個盈利的集中式長租公寓運營商。**而隨着近日龍湖集團發佈2022年年報，相關財務數據顯示，其旗下長租公寓業務實現租金收入達到24.4億元，開業房間規模11.6萬間，在收穫租金同比增長，同步也實現了盈利的增加，再次夯實了長租公寓行業可以實現持續盈利的發展路徑。
睿和智庫認為，從已跑通的盈利路徑來看，龍湖冠寓或許為傳統房地產行業如何找到新的增長“第二曲線”，實現“盈利可持續”，提供了一種全新的答案。
01****戰略篤定，長租公寓經營穩健
龍湖冠寓作為龍湖集團運營業務板塊的重要組成部分，2022年同樣延續了積極向好的勢頭，持續提升利潤貢獻。同時，主要由商業投資、長租公寓業務收入組成的運營曲線，繼續為龍湖集團帶來穩定的現金流，全年實現運營收入119億元，同比增長14%。顯然，累計開****業房源規模穩居行業第二且連續盈利的冠寓，已具備了長期發展的“生意邏輯”。
與此同時，其背靠的龍湖集團作為首批嗅到房地產行業新變化的企業之一，也從未停止在變化中夯實長期主義的“底盤”。
3月17日，龍湖集團公佈了2022年年報。數據顯示，2022年龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；淨利潤為243.6億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利同比增長0.5%達225.4億元，在行業中處於中上水平。龍湖集團再次以其長遠的戰略眼光，在經濟下行的大背景下，守住了堤口，實現了利潤增長。
與此同時，睿和智庫發現，**冠寓在近三年的發展中，規模增速有所放緩。**可見，作為房企系集中式長租公寓頭部運營商，冠寓已階段性告別初建時期的高速增長，邁向了穩健經營階段。
02****體系先行，龍湖強化保租房建設
當前，住房保障體系建設一直被視為牢固民生底線的重要任務，受到各級政府的高度重視。2023年政府工作報告中再次提及了“住房保障體系”，並將“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”列為今年工作重點之一。
無論是曾經的建設“租購併舉”住房制度，還是現在的“住房保障體系建設”，長租公寓運營商均在過程中扮演着重要的角色。**過去一年，龍湖冠寓積極投身保障性租賃住房建設，截至目前，參與的保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等10餘個城市，累計開業房源超2萬間，**持續推動解決新市民的住房困難，助力青年人才安居。
冠寓通過自身對於城市、建築氣質以及青年差異化需求的思考與實踐，為保障性租賃住房發展提供諸多有參考、借鑑價值的案例。其中，**龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，作為北京市首個改建保障性租賃住房項目，**已於去年末正式投入使用。與此同時，**冠寓還積極參與人才公寓項目建設。**龍湖冠寓長沙金融中心店作為首批五星級長租公寓之一，利用存量閒置房屋建設改造，滿足了“新市民”的多元需求，為長沙發展、人才引入創造良好住房環境。
在冠寓看來，“有品質的租住生活”理念，使租客與龍湖冠寓之間形成了一條紐帶，也推動冠寓在波動的週期內，依然能保持穩定的出租率。截至2022年末，其已開業6個月及以上項目房源出租率達91.1%，租户滿意度達95%，並未受到波動週期的大規模波及。
03****參與城市更新，盤活存量資產
作為專業的長租公寓運營商，龍湖冠寓在踐行初心的同時，也在積極參與城市更新的宏大敍事，探索老舊物業的存量盤活。截至2022年底，龍湖冠寓參與百餘個城市閒置存量盤活，協助當地政府盤活存量資產，落地了多個長租公寓標杆項目。
**一方面，存量項目盤活，助力城市更新，被認為是區域重塑產業標籤、煥新區域活力的契機；另一方面，城市更新亦是完善區域產業、生活配套設施的重要途徑。**其中，通過存量盤活解決安居問題，強化產業發展活力，在過去亦屢屢被看作是區域更新的核心要務。
**龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，**於2022年12月正式亮相，該項目位於豐台區科技園區東區南側，地鐵9號線及房山站郭公莊站上蓋。項目為北京市首個改建保障性租賃住房項目，原先為閒置的商業辦公建築，通過龍湖的申報和改建，為豐台科技園區及周邊提供約700套（間）保障性租賃住房，被作為TOD模式長租公寓的典範。
龍湖冠寓北京亞運村關莊店原本是位於關莊地鐵口的一處舊廠區，該資產一直處於閒置狀態。龍湖充分發揮建設及運營優勢，從顏值和功能兩方面同時着手，實現資產保值增值。項目運營期間出租率穩定在95%以上，並通過聯合辦公業態，成為了區域的標杆項目。
冠寓在城市更新的浪潮下，利用自身優勢，升級改造優質地段的閒置物業，使其成為一棟棟嶄新的長租公寓。在有效解決大城市青年人羣租房難題之外，大到社會資產使用效率提升、煥新城市發展活力，小到資產的保值增值、長期穩健的收入，均使得這樣盤活的模式獲得了各界積極認可。
04深耕空間資管運營力，助力資產保值增值
2022年2月，中國人民銀行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》（簡稱“《意見》”），為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系。而金融資本青睞的正是能持續升值並帶來優質現金流的資產。
基於此，我國長租公寓發展正步入了資管時代。相對應的，對運營者提出了保障屬性高、租户穩定、出租率高、運營能力佳、收益較為穩定等更高的要求。未來住房租賃品牌的空間資管運營能力，將決定品牌的發展上限。
冠寓基於過往的探索與沉澱，**已形成數智運營、智慧建造、精益服務、共建共贏四大核心優勢，**並由此帶來穩定的出租率、高滿意度、收入及資產增值。這也是冠寓整體資管運營能力的直觀展現。
**數智運營，是高效運營的基石。**而運營更加高效，不僅是運營商突圍的核心能力，也是行業持續健康發展的重要落腳點。冠寓通過數字化六大智能系統、數據化平台、九大鏈條工具打通了全鏈條生態，覆蓋90%場景，圍繞“投、融、建、管”等環節，為租客、門店、業主等提供全場景的服務與支持。
**智慧建造，是服務和產品的優質匹配。**六年以來，冠寓不斷打磨更適宜新市民、青年人的生活空間，重點打造滿足白領客羣需求的松果產品，綠色環保、定製空間、品牌家電以及更具顏值的室內裝潢，龍湖冠寓正在以另一種方式，敲開了安全、美好的租住生活。
**精益服務，是助力客户體驗美好人居生活的重要抓手。**僅從服務維度來看，冠寓已在20類服務場景，形成流程規範，在150餘項細分服務場景建立標準，並打造了100%覆蓋內、外部門店的品質聯查機制。同時，冠寓將租客情感需求的滿足，放在了重要的位置，以社區和青年文化為核心，倡導“去孤島化”的租住生態。
**共建共贏，是助推行業規範完善，並與政府、合作方、客户等多方共贏。**在政府端，冠寓參與編制《長租公寓綜合性能評價標準》（行業）、《租賃住房建設標準（草案） 》（地方）、《租賃住房建設運營標準》（國家），助力行業規範發展；在合作方端，冠企薈平台累計服務知名企業近3萬家，如字節、華為等頭部企業，服務企業員工近7萬人；同時，冠寓與數十家政府、央國企、大型企業、村集體等，簽訂房源委託運營管理合作，進行存量空間盤活、全週期合作模式。
冠寓通過四大優勢的賦能，實現了完整空間資管運營體系的搭建，助力冠寓品牌下的輕重資產在項目的完整週期內實現收益最大化。
結語
“微利”是始終是圍繞長租公寓行業的重要標籤，**而龍湖冠寓作為行業領軍企業，已率先完成了連續兩年盈利的通路打通。**其中方法論的提煉，助力龍湖冠寓專業空間資管運營能力的持續提升，實現了在長租公寓行業中的“微利可持續”。
當前，長租公寓處於機遇與挑戰並存的時代，而龍湖冠寓已遙遙領先。參與住房保障體系建設、存量項目盤活，是龍湖冠寓的時代擔當；運用資管思維帶動服務運營，是龍湖冠寓基於過往探索的方法論沉澱。龍湖冠寓已正式收到了資管時代的入場券。