戰略飛輪加速轉動，金茂服務營利雙增_風聞
楼市资本论-03-31 18:51
近日，有高端物業標杆之稱的金茂服務（HK:00816）發佈2022年度業績報告。報告期內，金茂服務累計實現營業收入24.36億元，同比增長60.7%；淨利潤 3.41億元，同比增長90.7%。管理規模方面，截至去年底，金茂服務合約建築面積約為8082萬平米，在管建築面積約為5686萬平米，同比增幅56%。
而眼下並非市場繁榮盎然的光景，尤其是受疫情影響，物業企業的業績增速普遍放緩。
Wind數據顯示，截至2023年3月29日，共有10家港股物管公司披露2022年業績數據，有2家營業收入同比下降，而在營業收入同比增長的8家中，金茂服務的增幅排名第一。同樣，在僅有的4家歸母淨利潤同比增長的企業中，金茂服務的增幅也是第一。
顯然，金茂服務是“逆勢”而上。但其實，這裏還有個關鍵詞要強調，就是“持續”。
樓市資本論發現，把財報的週期拉長，金茂服務2021年度實現營收15.16億元，同比增長60.51%，歸母淨利潤1.78億元，同比增長130.77%。
樓市資本論認為，在行業內外普遍“過冬”的這兩年，有的企業甚至湮沒於時代長河，而有的卻可以迎難而上，還持續實現高增長。一定程度上，競爭加劇了行業的整合，弱者的出局，反而在客觀上釋放出了市場空間，讓強者得到更多的生長。
主觀來看，強者有一個共同特徵：都是戰略先行，並自始至終圍繞戰略落地，以提升自身綜合能力為核心。
【一】高增長的背後是戰略“高”
在一個劇烈變化的環境中，戰略的重要性不言而喻。業績會當天，金茂服務的管理層在第一句話中就強調了：“在非常不平凡的2022年，金茂服務保持了‘高全新快’的戰略定力。”
的確，金茂服務的“高全新快”企業戰略獨樹一幟，綱舉目張，其綱是“高”。
樓市資本論認為，這個“高”首先要從高能級城市，高品質項目，高淨值客羣三方面來理解。
就高能級城市而言，數據顯示，2022年金茂服務覆蓋的68個服務城市中，一線、新一線及二線城市佔比94%，2020-2022年總在管面積複合年均增長率為79.1%。
而這樣的高淨值客羣更認可品牌價值，面對多場景衍生服務的支付意願和能力也更強，連續購買或以舊帶新的比例更大，是更有延續價值的服務對象。
數據顯示，2022年，金茂服務住宅物業平均單價3.37元/平/月，非住宅物業的平均單價17.63元/平/月，這個單價在同比對標市場上位於最前列。同期，金茂服務住宅項目滿意度93分，寫字樓項目滿意度100分，位列行業第一梯隊高位水平。
接下來，金茂服務的良性高位正循環生態系統就形成了：高滿意度——高淨值客羣的高續約率——高收繳率——高定價能力——高水平服務投入——高滿意度。2022年，金茂服務擁有的高端業主稟賦得到了深度釋放，與其對應的社區增值板塊收入也達到了6.45億元，增長了247.3%。
亞布力智庫專家武亮認為，金茂服務以高端優質服務為支點，從高能級城市、高端項目到高端客户，形成高端圈層再做高端優質服務的高位循環，以“高”形成罕有競爭、難以模仿的獨家絕技，不但提升其收入及盈利穩定性，還擁有更強的抗週期能力，也可以説金茂服務已然奠定中國高端物業TOP1的地位。
事實上，金茂服務不僅服務品質段位高，其城市運營服務能力也很全面。
眾所周知，金茂服務背景深厚。
數據顯示，截至2022年底，完成1550億元銷售額的中國金茂擁有在營及在建的商業中心、寫字樓、酒店規模分別為196.7萬平米、222.9萬平米、109.1萬平米，高端產業規模位居行業前列。與此同時，中國金茂還在積極推進產業資源招商及落地。2022年，中國金茂累計完成411家產業資源戰略簽約，新增投資落地21家。這些資源都將有助於金茂服務的業務規模擴張及未來業績增長。
更高一層，中國中化也將成為金茂服務發展的強力支撐。
樓市資本論瞭解到，在2022年金茂服務總結出城市運營服務的4種模式，第一種模式是“產業+物業”，第二是“運營+物業”，第三是“資本+物業”，第四是“更新+物業”。
金茂服務在深耕母公司帶來的“產業+物業”模式外，其他三種也有深度落地。以堯化科技大廈為例，在“運營+物業”模式下，街道管委會把堯化科技大廈交給金茂服務管理並運營，由此獲得了資產運營的溢價。金茂服務表示，該項目當年轉化合同額超過3000萬元，目前已經鎖定的未來可見收入高達5000萬元。
更全面些的數據是，2022年金茂服務新增城市服務項目5個，南昌金茂瑞香國際生態城、温州鰲江國際新城、金華金茂未來科學城、淄博博山區、徐州經濟技術開發區。對於之前已簽約的城市服務項目嘉善經濟技術開發區、舟山東港新城、南京新堯新城等，金茂服務深耕多樣化服務內容，已經實現了價值轉化，並建立起獨具特色的城市全域生態服務平台。
此外，金茂服務2022年還實現16類業態拓展，與中國中化的農業和化工板塊建立有效協同，成功獲取了泉州石化、武漢中種研發中心、臨沂化肥研發中心等項目，涵蓋研發中心、工業園區、住宅家屬樓等業態。這也讓金茂服務的全業態服務能力進一步提升。
亞布力智庫專家武亮認為，在穩定高質量、重視長期主義的央企優勢平台上，金茂服務已經搭建好了多元穩定的優質服務生態，後市發展十分可期。對標同類型上市央企物管，金茂服務目前存在被低估的情況，有待市場發現其優質的成績和高增的潛力後，給予更為合理的估值。
【三】數字創“新”和“快”速外拓
金茂服務的核心戰略優勢，還體現在數字化建設的“新”和外拓合作的“快”上。
2022年，金茂服務還持續推動數字化建設深度，業務賦能方面，完成投拓輔助平台、美居業務系統、租售業務系統、空間資源業務系統開發上線，賦能公司規模拓展及社區增值業務發展，協同中國金茂完成金茂薈與回家App整合；運營賦能方面，完成了主數據平台、電商招採平台、前介案例庫平台上線，推動公司運營管理效率持續提升。
比如在交付之初圍繞社區“空間、資產和人”三個核心維度為服務項目建立數字化模型。大到房屋資產、小到一草一木，從不動產硬件到客户和物業人員，全面構建連接。而目前已搭建完成的智慧社區系統也大幅提升了業主生活的便利性與舒適度。人臉識別門禁、快遞機器人、智能垃圾機器人等智慧新體驗正在不斷點亮金茂社區。這些貼心實用的高科技體驗，又進一步加強了高端業主的黏性。
2022年金茂服務加快完善外拓合作策略，通過股權合作、全委合作、專項服務、顧問諮詢等方式，進行了積極的市場實踐。
比如，於去年6月份實現了上市後的首筆項目併購，將首置物業納入麾下。首置物業在北京、上海、南京、西安、成都、重慶等高能級城市，包含住宅、商業、寫字樓、公建等業態，其業務佈局特徵和豐富的業態組合，精準匹配了金茂服務的戰略定位及併購標準，這次併購實現了雙方優勢互補。
得益於金茂服務很強的併購整合能力，在首置物業項目併購之後，三個月內即完成了屬地項目整合與職能團隊融合，快速導入了金茂服務管理體系，推動區域協同，實現了服務品質和管理效率的雙向提升，凸顯了長期管理價值。
樓市資本論研究院認為，金茂服務這次併購的戰略意義不容小覷。一方面，資質優良的首置物業將助力金茂服務從規模到業績增長再上台階，鞏固其在高端物業服務領域的領先地位；另一方面，首置物業在商辦業態的高佔比和毛利率高，將有利於優化金茂服務收入及利潤結構，對提振資本市場的信心及後市估值有極大促進。這些顯然都在本次年報成果裏得以體現。
數據顯示，金茂服務在手現金持續增長，於2022年12月31日，現金及現金等價物約10.19億元，淨利潤和現金流比例達到0.92倍，資產負債率維持在50%左右的健康狀態。
必須要提的是，與2021年一致，截至2022年底，金茂服務並無未償還借款，沒有任何的有息負債。
在樓市資本論看來，金茂服務正是在“高全新快”的戰略指引下，通過不斷優化自身服務體系，不斷拓展服務領域和創新服務模式，成功佔據市場先機，實現了業績快速增長和盈利能力的持續提升。
作為長期價值的標杆，有更多像金茂服務這樣的企業存在，去構建全業態、全週期、全場域的服務版圖，物管行業繁榮、穩健、高質量發展的光明未來也會更令人期待。